107,100,000원
인천지방법원 2025타경4577. 부천시 소사구 옥길동 골든아이티타워 6층 615호로, 감정평가서상 공장(지식산업센터)으로 이용 중인 집합건물입니다. 소유자는 이태영이고, 말소기준권리는 2022.04.20. 설정된 주식회사하나은행의 채권최고액 288,000,000원 근저당권입니다. 해당 근저당에는 같은 골든아이티타워 6층 614호가 공동담보로 기재돼 있습니다.
이후 2024.09.02. 김인규 명의 채권최고액 144,000,000원 근저당권이 설정됐고, 2025.11.10. 주식회사 하나은행의 임의경매개시결정이 등기됐습니다. 2025.11.14. 부천시 압류도 있었지만 2026.02.24. 압류등기가 말소됐습니다. 현재 배당 시나리오에는 매수인이 승계하는 금액이 0원으로 계산돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경4577 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 소사구 옥길동 794-3 골든아이티타워 6층 615호 |
| 도로명주소 | 경기도 부천시 소사구 양지로 229 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 · 공장(지식산업센터)으로 이용중임 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 10층 건내 6층 · 사용승인일 2022.02.18 |
| 소유자 | 이태영 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 153,000,000원 / 107,100,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 하나은행 / 227,141,577원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
말소기준은 2022.04.20. 주식회사하나은행 근저당권입니다. 이 근저당권 자체와 이후 설정된 김인규 근저당권, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분석돼 있습니다. 부천시 압류는 2026.02.24. 이미 말소됐습니다.
② 가격 판단 — 감정가 70%지만 ‘시세보다 싸다’고 단정할 수 없다
감정가는 153,000,000원, 1회 유찰된 현재 최저매각가는 107,100,000원으로 감정가의 70%입니다. 그러나 동일 물건 또는 비교 가능한 최근 실거래 평균·최신 거래·가격 추세가 확인되지 않아, 70%라는 숫자는 감정가 대비 할인율일 뿐 시장가격 대비 할인율이 아닙니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 107,100,000원 | 104,800,600원 | 327,199,400원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 74,970,000원 | 73,220,540원 | 358,779,460원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 52,479,000원 | 51,134,378원 | 380,865,622원 | 0원 |
유찰이 진행될수록 매각가가 낮아지면서 채권자 미배당액은 327,199,400원 → 358,779,460원 → 380,865,622원으로 증가합니다. 이 미배당액은 매수인 인수액과 같은 개념이 아니며, 각 시나리오에서 매수인 인수는 계속 0원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 107,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 2.1% 추정) | - | 2,299,400원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 주식회사하나은행 | 288,000,000원 | 104,800,600원 |
| 2. 을구 2번 근저당권 · 김인규 | 144,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권최고액은 432,000,000원, 현재 회차 예상 채권배당은 104,800,600원, 미배당은 327,199,400원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 주식회사하나은행 근저당권에는 골든아이티타워 6층 614호 공동담보가 기재돼 있습니다.
④ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 부천소사경찰서 남동측 인근으로, 주위는 아파트단지·지식산업센터·근린생활시설 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용여건은 무난한 편입니다.
- 이용상태. 공장(지식산업센터)으로 이용 중입니다. 건물은 철근콘크리트구조이며 사용승인일은 2022.02.18입니다.
- 도로. 북동측 약 30미터, 남서측 약 24미터, 남동측 약 20미터 내외 포장도로와 접합니다.
- 토지. 준주거지역·지구단위계획구역·공공주택지구·과밀억제권역 등에 포함되며 공시지가는 2,183,000원/㎡입니다.
- 지목. 등기사항전부증명서상 대지권 목적 토지의 지목은 “대”이나 토지대장상 “공장용지”로 되어 있으며, 2022.3.2. 대장 지목변경 사항이 기재돼 있습니다. 감정평가는 공부를 기준으로 했습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임대관계 확인. 감정평가서에 임대관계가 미상으로 기재돼 있으므로 실제 점유자와 사용관계를 확인합니다.
- 공동담보 확인. 하나은행 근저당권에 골든아이티타워 6층 614호 공동담보가 기재돼 있으므로 관련 등기와 실제 배당관계를 원본에서 대조합니다.
- 용도 확인. 매각물건명세서와 감정평가서 모두 공장(지식산업센터) 이용을 명시하고 있으므로 해당 용도 기준으로 가격과 사용 가능성을 검토합니다.
- 지목 차이 확인. 등기사항과 토지대장 사이의 “대 / 공장용지” 차이 및 2022.3.2. 지목변경 사항을 확인합니다.
- 가격 비교. 감정가 70%만을 할인 근거로 삼지 말고 동일 건물 또는 유사 지식산업센터의 실제 거래가격을 별도로 대조합니다.
맺으며 — 권리는 단순하지만 가격 판단 자료가 더 필요하다
이 물건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 말소기준은 2022.04.20. 하나은행 근저당이고, 후순위 김인규 근저당과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현재 회차는 1회 유찰된 107,100,000원, 배당표상 매수인 인수액은 0원입니다.
반면 가격은 별개의 문제입니다. 공장(지식산업센터)으로 이용 중인 물건인데 비교할 최근 실거래 자료가 없으므로 “감정가 70% = 저렴”으로 연결해서는 안 됩니다. 또한 감정평가서상 임대관계가 미상이고, 하나은행 근저당에는 614호 공동담보가 기재돼 있습니다. 권리는 확인 가능, 가격은 추가 비교가 필요한 물건으로 보는 것이 현재 자료에 가장 부합합니다.
