인천지방법원 2025타경34684. 김포시 양촌읍 학운리 더웰팰리스1동 1층101호입니다. 집합건축물대장상 용도는 소매점이고, 매각물건명세서 비고상 현황은 공실입니다. 등기상 소유자는 임성현이며, 2023.01.18 설정된 서울시산림조합 근저당권의 채권최고액은 1,300,000,000원입니다. 이 근저당이 말소기준권리이고, 이후의 경매개시결정과 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
현재 회차는 1회 유찰 후 감정가의 70%인 396,200,000원입니다. 다만 주거용 아파트처럼 동일 평형 실거래 평균을 대입할 자료는 없으므로, 감정가 대비 할인율만 보고 싸다고 단정할 근거는 없습니다. 이 물건의 핵심은 권리보다는 소매점의 실제 사용성·상권·환금성과 현재 공실 상태를 현장에서 확인하는 데 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경34684 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 김포시 양촌읍 학운리 2982 더웰팰리스1동 1층101호 |
| 도로명주소 | 경기도 김포시 양촌읍 황금로109번길 3 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 · 집합건축물대장상 소매점 · 현황 공실 |
| 소유자 | 임성현 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 566,000,000원 / 396,200,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 1,169,149,332원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 소멸
임차인 없음. 매각물건명세서 비고상 현황은 공실입니다. 감정요항표에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있으므로, 입찰 전 현장 점유상태는 다시 확인하는 편이 안전합니다. 말소기준은 2023.01.18 서울시산림조합 근저당권이며, 2025.10.16의 임의경매개시결정과 2025.12.31 김포시 압류는 모두 매각으로 소멸합니다.
최초 2024.07.15 서울시산림조합의 임의경매개시결정은 2025.08.22 취하되어 2025.08.27 등기가 말소되었고, 이후 2025.10.16 같은 채권자의 임의경매가 다시 개시됐습니다. 근저당권은 2026.02.10 확정채권양도를 원인으로 에스제이엔피엘대부주식회사에 이전된 등기가 확인됩니다.
② 가격 판단 — 70%지만 시세 할인율로 보지 않는다
감정가는 566,000,000원, 현재 최저매각가는 396,200,000원으로 시나리오상 감정가의 70%입니다. 하지만 이 사건에는 실거래 비교값이 없으므로 감정가 대비 70%를 곧바로 시장가 대비 70%로 해석할 수 없습니다.
| 회차 | 비율 | 매각가 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 70% | 396,200,000원 | 910,146,800원 |
| 2회 유찰 시 | 49% | 277,340,000원 | 1,027,342,760원 |
| 3회 유찰 시 | 34.3% | 194,138,000원 | 1,109,379,932원 |
③ 예상배당표 (매각가 396,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,346,800원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 서울시산림조합 | 1,300,000,000원 | 389,853,200원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 396,200,000원 가정 시 집행비용 6,346,800원을 제외한 389,853,200원이 근저당권 배당으로 계산되고, 채권 미배당은 910,146,800원입니다. 매수인 인수액은 0원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시뮬레이션입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 경기도 김포시 양촌읍 황금로109번길에 위치하며, 주위에 초등학교·아파트 등 공동주택·공장·근린생활시설이 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량출입 및 주정차가 가능하고, 인근에 노선버스정류장이 소재합니다.
- 건물. 2022.08.01 사용승인된 철근콘크리트구조 평지붕 10층 건물 중 1층 101호이며, 외벽은 석재 및 페인팅 마감, 창호는 PVC샷시 창호입니다.
- 설비. 위생설비·승강기설비·스프링클러·화재탐지시설·옥내소화전이 설치되어 있습니다.
- 토지. 정방형 토지로 근린생활시설 및 업무시설 건부지로 이용 중이며, 토지면적은 1,889.5㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 상업용입니다.
- 도로. 북서측 및 남동측으로 노폭 25m, 15m 포장도로와 각각 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·준공업지역이며 양촌일반산업단지에 포함됩니다. 성장관리권역, 군사기지 및 군사시설 보호구역, 제한보호구역에도 포함됩니다.
- 공시지가. 1,728,000원/㎡입니다.
- 공부와 현황. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 공실 재확인. 매각물건명세서상 현황은 공실이지만 감정요항표에는 임대관계 미상으로 기재돼 있으므로 실제 점유자를 현장에서 다시 확인하세요.
- 소매점 적합성. 집합건축물대장상 소매점이므로 계획한 사용 목적이 건축물 용도와 맞는지 확인하세요.
- 상권·임대료 조사. 현재 최저가 396,200,000원이 시장가격 대비 싼지 판단하려면 인근 유사 소매점의 매매가·임대료·공실 여부를 별도로 확인해야 합니다.
- 근저당권 이전 확인. 말소기준 근저당은 2026.02.10 에스제이엔피엘대부주식회사로 이전된 등기가 있으므로 최신 등기사항을 입찰 직전 다시 대조하세요.
- 압류·조세 확인. 김포시 압류가 있으며 예상배당표는 당해세를 반영하지 않았으므로 조세채권의 실제 배당순위와 금액을 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순, 가격은 현장 검증이 필요하다
이 사건은 2023.01.18 근저당권이 말소기준이고 이후 권리가 소멸하는 구조이며, 매수인 인수액도 0원으로 계산됩니다. 권리 측면에서는 비교적 정리가 명확합니다. 다만 물건은 집합건축물대장상 소매점이고 현황은 공실입니다. 현재 최저가가 감정가의 70%까지 내려왔다는 사실만으로 시장가보다 저렴하다고 볼 수는 없습니다. 권리는 확인 가능하지만, 가격의 적정성은 실제 상가 시세·임대수요·공실과 환금성을 확인한 뒤 판단해야 하는 물건입니다.
