인천지방법원 2025타경34684. 김포시 양촌읍 학운리 더웰팰리스1동 1층 102호입니다. 집합건축물대장상 이용은 소매점이고 매각물건명세서 비고상 현황은 공실입니다. 감정가는 760,000,000원, 한 차례 유찰된 현재 최저매각가는 532,000,000원입니다. 등기상 핵심은 2023년 1월 18일 설정된 서울시산림조합의 채권최고액 1,300,000,000원 근저당권입니다. 이 권리가 말소기준이 되고, 현재 경매개시결정도 그 뒤에 있어 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 권리가 깨끗하다는 것과 가격이 매력적이라는 것은 별개입니다. 이 물건은 산업단지 안의 1층 소매점이고 현재 공실입니다. 따라서 감정가 대비 70%까지 내려왔다는 숫자만 보고 가격 메리트를 판단하기보다 실제 임대수요, 예상 임대료, 공실기간, 관리비 및 주변 상가 거래 수준을 직접 대조해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경34684 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 김포시 양촌읍 학운리 2982 더웰팰리스1동 1층102호 |
| 도로명주소 | 경기도 김포시 양촌읍 황금로109번길 3 |
| 용도 / 현황 | 집합건물 · 집합건축물대장상 소매점 · 공실 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평지붕 10층 건물 · 사용승인 2022.08.01 |
| 소유자 | 임성현 · 2023.01.18 소유권이전(교환) |
| 감정가 / 최저가 | 760,000,000원 / 532,000,000원 (1회 유찰) |
| 청구금액 | 1,169,149,332원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준 근저당 이후는 매각 소멸
말소기준은 2023.01.18 서울시산림조합 근저당권입니다. 채권최고액은 1,300,000,000원이고 채무자는 임성현입니다. 이 근저당에는 같은 더웰팰리스1동 1층 101호가 공동담보로 기재돼 있습니다. 2026.02.10에는 해당 1번 근저당권이 확정채권양도를 원인으로 에스제이엔피엘대부주식회사에 이전됐습니다.
2024.07.15 서울시산림조합이 신청한 이전 임의경매개시결정은 2025.08.22 취하돼 2025.08.27 말소됐고, 이후 2025.10.16 현재 사건인 2025타경34684의 임의경매개시결정이 다시 등기됐습니다. 현재 경매개시결정은 말소기준보다 후순위이므로 매각으로 소멸합니다.
② 가격 판단 — 70%까지 내려왔어도 ‘싸다’고 단정하지 않는다
현재 최저매각가는 532,000,000원으로 감정가 760,000,000원의 70%입니다. 2회 유찰 시 시나리오는 372,400,000원, 3회 유찰 시 시나리오는 260,679,999원입니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 70% | 532,000,000원 | 524,280,000원 | 775,720,000원 |
| 2회 유찰 시 · 49% | 372,400,000원 | 366,386,400원 | 933,613,600원 |
| 3회 유찰 시 · 34.3% | 260,679,999원 | 256,230,479원 | 1,043,769,521원 |
유찰이 진행될수록 매각가격은 내려가지만, 근저당 채권최고액이 매각가격보다 커 채권 미배당은 오히려 증가합니다. 이 미배당액은 매수인이 인수하는 금액이 아닙니다. 매수인 인수액은 각 시나리오 모두 0원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 532,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,720,000원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 서울시산림조합 | 1,300,000,000원 | 524,280,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 7,720,000원과 근저당권자 배당 524,280,000원으로 매각대금 532,000,000원이 모두 소진됩니다. 채권최고액 기준 미배당은 775,720,000원, 소유자 잔여는 0원입니다. 2026.02.10 해당 근저당권은 에스제이엔피엘대부주식회사에 이전돼 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 집합건축물대장상 소매점으로 등재돼 있고, 매각물건명세서 비고상 현황은 공실입니다.
- 주변환경. 경기도 김포시 양촌읍 황금로109번길에 위치하며 주변에 초등학교, 아파트 등 공동주택, 공장, 근린생활시설 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 출입 및 주정차가 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있습니다.
- 건물. 2022년 8월 사용승인된 철근콘크리트구조 평지붕 10층 건물이며 위생설비, 승강기, 스프링클러, 화재탐지시설, 옥내소화전 등이 설치돼 있습니다.
- 도로. 북서측 및 남동측으로 폭 25m, 15m 포장도로와 각각 접합니다.
- 토지. 정방형 평지의 상업용 토지이며 토지면적은 1,889.5㎡, 공시지가는 1,728,000원/㎡입니다.
- 용도지역. 도시지역·준공업지역·양촌일반산업단지·성장관리권역에 포함됩니다.
- 규제. 군사기지 및 군사시설 보호구역, 제한보호구역, 가축사육제한구역 등에 포함되고 대로3류·중로2류·소로1류와 접합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유 재확인. 현황은 공실이고 확인된 임차인은 없지만 임대관계는 미상으로 기재돼 있으므로 매각기일 전 실제 점유자를 다시 확인해야 합니다.
- 공동담보 확인. 말소기준 근저당에 더웰팰리스1동 1층 101호가 공동담보로 기재돼 있으므로 해당 담보의 경매·배당 진행 상태를 함께 확인해야 합니다.
- 근저당 이전 확인. 2026.02.10 근저당권이 에스제이엔피엘대부주식회사에 이전된 상태이므로 최신 등기와 채권자 관계를 원본에서 대조해야 합니다.
- 상가 수익성 검증. 공실 소매점이므로 예상 임대료, 공실기간, 관리비, 주변 점포 영업현황을 확인해 실제 수익가치를 별도로 계산해야 합니다.
- 유찰률 착시 경계. 현재 최저가는 감정가의 70%지만, 할인율만으로 시세보다 저렴하다고 판단하지 않아야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 매각기일 직전 변경사항을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순, 가격은 현장 검증
이 물건의 권리 구조는 비교적 명확합니다. 2023.01.18 근저당권이 말소기준이고, 확인된 임차인은 없으며 매수인 인수액도 0원입니다. 현재 최저가는 532,000,000원으로 감정가 760,000,000원의 70%까지 내려왔습니다.
그러나 이 숫자만으로 투자 매력이 확정되지는 않습니다. 대상은 아파트가 아니라 양촌일반산업단지 내 1층 소매점이고 현재 공실입니다. 말소기준 근저당의 채권최고액도 1,300,000,000원으로 크고 101호 공동담보가 설정돼 있습니다. 배당 부족액은 매수인에게 승계되지 않지만, 실제 응찰가를 정할 때는 권리보다 상가의 임대수요와 환금성을 더 무겁게 봐야 합니다. 결론은 권리상 인수는 0원, 가격 메리트는 현장 확인 전 보류입니다.
