인천지방법원 2025타경34907. 김포시 구래동 현대썬앤빌더킹 9층 에이09-067호로, 감정평가상 오피스텔로 이용 중인 물건입니다. 소유자는 이종영이고, 2022.07.22 소유권이전등기가 접수됐으며 거래가액은 134,200,000원입니다. 같은 날 설정된 주식회사경남은행 근저당권 90,000,000원이 말소기준권리입니다.
그 뒤 2025.10.17 경기신용보증재단의 20,000,000원 가압류와 2025.11.10 경남은행의 임의경매개시결정이 이어졌습니다. 이 두 권리는 모두 말소기준권리 이후이므로 매각으로 소멸합니다. 현재 배당표에서도 매수인이 떠안는 금액은 0원으로 계산돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경34907 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 김포시 구래동 6871-53 현대썬앤빌더킹 9층에이09-067호 |
| 도로명주소 | 경기도 김포시 김포한강10로133번길 40 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 오피스텔로 이용중임 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 10층 건물 내 제9층 |
| 소유자 | 이종영 · 단독소유 |
| 소유권이전 | 2022.07.22 접수 · 거래가액 134,200,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 118,000,000원 / 82,600,000원 (1회 유찰 · 감정가의 70%) |
| 청구액 | 170,149,060원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준권리는 2022.07.22 주식회사경남은행 근저당권입니다. 채권최고액은 90,000,000원이며 채무자는 이종영입니다. 이후 경기신용보증재단 가압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2026.01.08 광명세무서장 처분에 따른 압류도 2026.07.06 해제되어 2026.07.07 말소등기가 접수됐습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명, 모두 대항력 없음
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김동훈 | 2024.12.30 | 미상 | 2025.11.20 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 최민호 | 2023.11.20 | 미상 | 2025.12.22 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
두 사람 모두 말소기준일인 2022.07.22보다 전입일이 늦습니다. 따라서 대항력은 없습니다. 보증기관의 대위·승계 신고도 아니므로 실제 임차인은 2명입니다. 다만 두 사람 모두 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 관계는 미상입니다.
가격 판단 — 1회 유찰 70%, 시세 우열은 단정 금지
감정가는 118,000,000원, 현재 최저매각가는 82,600,000원으로 감정가의 70%입니다. 한 차례 유찰된 상태입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차의 실질취득 기준 금액도 82,600,000원입니다.
다만 동일 물건군의 최근 12개월 평균, 최신 거래 또는 최근 가격 추세를 비교할 수 있는 실거래 수치가 없어 82,600,000원이 시세보다 저렴하다고 평가할 근거는 없습니다. 감정가 대비 30% 내려왔다는 사실만으로 가격 메리트를 확정하지 않는 것이 안전합니다.
③ 예상배당표 (매각가 82,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 2.3% 추정) | - | 1,886,800원 |
| 2. 근저당 · 주식회사경남은행 | 90,000,000원 | 80,713,200원 |
| 3. 가압류 · 경기신용보증재단 | 20,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계 110,000,000원 중 채권자 예상배당은 80,713,200원, 미배당은 29,286,800원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 변동될 수 있습니다.
| 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 82,600,000원 | 80,713,200원 | 29,286,800원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 57,820,000원 | 56,379,240원 | 53,620,760원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 40,474,000원 | 39,345,468원 | 70,654,532원 | 0원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 김포시 구래동 소재 나비초등학교 서측 약 350미터 지점으로, 주위는 아파트·학교·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트구조 10층 건물로 급·배수 및 위생설비, 승강기설비, 난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 남서측 약 25미터, 북측 약 12미터 내외의 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·준주거지역·제1종지구단위계획구역(김포한강신도시)이며 택지개발지구에 포함됩니다.
- 토지. 지목은 대, 토지이용상황은 업무용, 평지·사다리형·중로각지이며 토지면적은 13,801.4㎡입니다.
- 공시지가. 2,206,000원/㎡입니다.
- 규제. 토지거래계약에관한허가구역, 성장관리권역, 하수처리구역, 가축사육제한구역 등으로 기재돼 있습니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차인 원본 대조. 김동훈·최민호 모두 대항력은 없지만 보증금·확정일자가 미상입니다. 배당요구 관련 서류와 매각물건명세서를 대조하세요.
- 최우선변제 확인. 현재 배당표는 임차인 최우선변제를 반영하지 않았으므로 보증금 규모 확인이 필요합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.09.13 등기된 민간임대주택 관련 기재가 매각 후 어떻게 처리되는지 매각조건과 등기 원본을 확인하세요.
- 가격 검증. 현재 최저가는 82,600,000원이지만 최근 실거래 비교 수치가 없으므로 감정가 대비 70%라는 이유만으로 가격 메리트를 확정하지 마세요.
- 배당 부족. 현재 회차에서 채권 합계 110,000,000원 대비 29,286,800원의 미배당이 발생하며, 추가 유찰 시 미배당은 더 커집니다.
- 세금·배당변수. 당해세와 임차인 최우선변제는 현재 배당 계산에 반영되지 않았습니다.
- 원본 확인. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·임대차 관련 자료를 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — “인수 0원”은 분명하지만, 가격 검증은 별개
이 물건의 권리구조에서 가장 중요한 날짜는 2022.07.22입니다. 이날 설정된 경남은행 근저당이 말소기준이고, 김동훈은 2024.12.30, 최민호는 2023.11.20 전입해 두 사람 모두 대항력이 없습니다. 배당 시뮬레이션도 현재 회차부터 3회 유찰 시나리오까지 매수인 인수액을 모두 0원으로 계산하고 있습니다.
현재 최저가는 감정가 118,000,000원의 70%인 82,600,000원입니다. 그러나 실거래 비교값이 없기 때문에 이 가격이 실제 시장가격보다 낮은지는 별도로 검증해야 합니다. 또한 보증금·확정일자가 미상인 임차인 2명의 배당관계와 2022.09.13 민간임대주택등기의 처리도 마지막 확인 대상입니다. 결론은 금전 인수는 0원, 임차인 대항력도 없음. 다만 가격과 민간임대주택등기는 원본 확인 후 판단입니다.
