인천지방법원 2025타경34907. 김포 구래동 현대썬앤빌더킹 6층 에이06-040호로, 감정평가상 오피스텔로 이용 중입니다. 소유자는 이종영이고, 2022.07.25 거래가액 157,100,000원으로 소유권이전이 이루어졌습니다. 같은 날 설정된 경남은행 근저당 106,800,000원이 말소기준권리이며, 이후 경기신용보증재단 가압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
현재 최저매각가는 96,600,000원으로 감정가 138,000,000원의 70%입니다. 하지만 이 자료에는 동일 건물·동일 유형의 실거래 시세가 없어, 감정가 할인율만으로 가격 메리트를 판정하면 안 됩니다. 이번 사건의 핵심은 권리 인수는 0원이지만 가격 적정성은 별도 확인이 필요하다는 점입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경34907 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 김포시 구래동 6871-53 현대썬앤빌더킹 6층 에이06-040호 |
| 도로명주소 | 경기도 김포시 김포한강10로133번길 40 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 오피스텔로 이용 중 |
| 소유자 | 이종영 (2022.07.25 거래가액 157,100,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 138,000,000원 / 96,600,000원 (1회 유찰) |
| 경매 청구금액 | 170,149,060원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 경남은행 근저당
말소기준권리는 2022.07.25 을구 1번 경남은행 근저당권입니다. 2025.10.17 경기신용보증재단 가압류 20,000,000원과 2025.11.10 임의경매개시결정은 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다. 2026.01.08 국 압류는 2026.07.07 해제로 이미 말소됐습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 2명, 모두 대항력 없음
| 임차인 | 전입일 | 배당요구 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김동훈 | 2024.12.30 | 2025.11.20 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최민호 | 2023.11.20 | 2025.12.22 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
실제 임차인은 2명입니다. 김동훈은 2024.12.30, 최민호는 2023.11.20 전입해 모두 말소기준일 2022.07.25보다 늦습니다. 따라서 제공된 권리판정상 대항력은 없습니다. 두 사람 모두 배당요구를 했지만 보증금과 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 범위는 미상입니다. 다만 현재 배당 시뮬레이션상 매수인에게 승계되는 금액은 0원입니다.
③ 가격 판단 — 70% 할인율만으로 ‘싸다’고 볼 수 없다
감정가는 138,000,000원, 현재 최저가는 96,600,000원으로 감정가의 70%입니다. 1회 유찰로 숫자만 보면 할인 폭이 커 보이지만, 동일 물건군의 최근 12개월 평균, 최신 거래, 가격 추세가 확인되지 않습니다.
따라서 이 리포트에서는 “시세보다 싸다”는 가격 가점을 주지 않습니다. 입찰 판단의 기준은 감정가 할인율이 아니라 현대썬앤빌더킹 오피스텔의 실제 거래가격과 현재 매물 수준을 대조해 정해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 96,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,138,800원 |
| 1. 근저당 · 주식회사경남은행 | 106,800,000원 | 94,461,200원 |
| 2. 가압류 · 경기신용보증재단 | 20,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 채권자 총 청구액 126,800,000원 중 94,461,200원이 배당되고 32,338,800원이 미배당됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 나비초등학교 서측 약 350미터 지점으로, 주변은 아파트·학교·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 감정평가상 제반 교통상황은 보통입니다.
- 이용. 매각물건명세서와 감정평가 모두 오피스텔로 이용 중이라고 확인합니다.
- 도로. 남서측 약 25미터, 북측 약 12미터 내외 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·준주거지역·제1종지구단위계획구역(김포한강신도시)·택지개발지구에 포함됩니다.
- 토지. 공시지가 2,206,000원/㎡, 지목 대, 토지이용상황 업무용이며 공부와의 차이는 없습니다.
- 건물. 급·배수 및 위생설비, 승강기설비, 난방설비가 설치돼 있고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실거래 확인. 현재 최저가 96,600,000원이 실제 오피스텔 시세보다 낮은지 최근 거래와 직접 비교해야 합니다.
- 임차인 원본 확인. 김동훈·최민호의 보증금과 확정일자가 미상입니다. 대항력은 없지만 배당 및 점유관계 확인은 필요합니다.
- 점유·명도. 현황조사에 확인된 임차인이 2명이므로 낙찰 후 실제 점유자와 인도 절차를 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기. 2022.09.13 등기의 현재 효력과 매각 후 처리 관계를 등기부·매각물건명세서 원본에서 재확인해야 합니다.
- 세금·최우선변제. 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당표는 달라질 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서를 매각기일 전 최신본으로 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “싸다”는 별개다
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2022.07.25 경남은행 근저당이 말소기준이고, 임차인 김동훈·최민호는 모두 그 이후 전입해 대항력이 없습니다. 현재 96,600,000원에 낙찰된다고 가정해도 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 가격 결론은 아직 열려 있습니다. 1회 유찰로 감정가의 70%까지 내려왔지만, 최근 실거래 자료가 없어 이 금액이 시세보다 낮은지 확인되지 않습니다. 여기에 보증금·확정일자가 확인되지 않은 임차인 2명과 민간임대주택등기 확인 포인트가 남습니다. 따라서 결론은 “권리 인수는 낮은 편, 가격은 실거래 확인 후 판단”입니다.
