인천지방법원 2025타경34950. 김포시 운양동 더리버뷰 1층 133호입니다. 사건상 용도는 도시형생활주택으로 분류돼 있지만, 감정요항표상 이 호실의 공부상 용도와 이용상태는 일반음식점·현 미사용입니다. 내부에는 동산이 적치돼 있습니다. 소유자는 원희세이며 2023.12.20 소유권이전등기를 마쳤고, 같은 날 선린신용협동조합이 채권최고액 1,440,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 말소기준권리입니다.
현재 최저매각가는 감정가 924,000,000원에서 1회 유찰된 646,800,000원입니다. 감정가 대비 70%까지 내려왔다는 점은 분명하지만, 이 비율은 유찰에 따른 경매가격 구조일 뿐 시장 시세 대비 할인률을 뜻하지 않습니다. 따라서 ‘30% 할인’이라는 식으로 가격 메리트를 단정해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경34950 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 김포시 운양동 1296-3 더리버뷰 1층 133호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 도시형생활주택 · 공부상 일반음식점 · 현 미사용 |
| 소유자 | 원희세 · 2023.12.20 소유권이전 · 2023.12.01 매매 |
| 감정가 / 최저가 | 924,000,000원 / 646,800,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권액 | 1,371,660,630원 |
| 말소기준권리 | 2023.12.20 선린신용협동조합 근저당권 · 채권최고액 1,440,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 기준 근저당 이후는 매각으로 정리
말소기준은 2023.12.20 을구 1번 선린신용협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 1,440,000,000원이고 더리버뷰 1층 134호가 공동담보로 기재돼 있습니다. 2025.11.11 선린신용협동조합의 임의경매개시결정이 등기됐고, 이후 2026.02.12 근저당권이 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전됐습니다. 권리의 이전은 말소기준일 자체를 바꾸지 않습니다.
2024.11.28 김포시 압류가 있었으나 2025.01.31 해제로 말소됐습니다. 앞선 신탁등기 역시 등기부상 말소된 이력이 확인됩니다. 현재 배당 시뮬레이션에서는 매수인이 떠안는 금액을 0원으로 계산하고 있습니다.
② 가격 구조 — 70% 최저가는 ‘시세 할인률’이 아니다
감정가는 924,000,000원, 현재 최저매각가는 646,800,000원으로 감정가의 70%입니다. 다음 시나리오는 2회 유찰 시 452,760,000원, 3회 유찰 시 316,932,000원입니다. 하지만 이 숫자는 회차별 경매 최저가 변화입니다. 실제 시장에서 얼마에 거래되는 물건인지와는 별개이므로, 현재 646,800,000원을 두고 ‘시세보다 싸다’고 평가해서는 안 됩니다.
| 회차 가정 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 646,800,000원 | 637,932,000원 | 802,068,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 452,760,000원 | 445,832,400원 | 994,167,600원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34.3% | 316,932,000원 | 311,694,952원 | 1,128,305,048원 | 0원 |
유찰이 이어질수록 근저당권자가 회수하지 못하는 금액은 802,068,000원 → 994,167,600원 → 1,128,305,048원으로 커지지만, 각 시나리오에서 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 즉 채권자의 미배당이 커지는 것과 낙찰자의 권리 인수는 같은 개념이 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 646,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.4% 추정) | - | 8,868,000원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 선린신용협동조합 | 1,440,000,000원 | 637,932,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 646,800,000원 가정 시 집행비용 8,868,000원을 제외한 637,932,000원이 근저당권 배당으로 계산되고, 근저당 채권최고액 기준 미배당은 802,068,000원입니다. 소유자 잔여는 0원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 미반영된 계산입니다.
④ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 김포시 운양동 운양역(김포골드선) 북동측 인근이며, 주위는 오피스텔·상가·공동주택 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 운양역이 있어 전반적인 교통여건은 양호한 편입니다.
- 이용상태. 1층 133호는 공부상 일반음식점이며 현재 미사용 중입니다. 내부에는 동산이 적치돼 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조·철근콘크리트지붕 지상 5층 건물이며 위생·급배수·승강기·소방설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 북측 약 20~25m, 동측 약 15~20m 내외 도로에 각각 접하고 남측 공원 산책로를 통한 도보 접근이 가능합니다.
- 토지. 준주거지역·제1종지구단위계획구역(김포한강신도시)이며 공시지가는 2,657,000원/㎡입니다.
- 규제. 고도지구, 성장관리권역, 택지개발지구, 장애물제한표면구역, 진입표면구역, 상대보호구역 등이 기재돼 있습니다.
- 공부와의 차이. 특이사항 없음으로 조사됐으며 위반건축물 표시도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가격을 감정가 할인률과 혼동하지 않기. 현재 최저가 646,800,000원은 감정가의 70%이지만, 그 자체로 시세 대비 저가를 의미하지 않습니다.
- 현장 이용상태 확인. 공부상 일반음식점·현 미사용 상태이므로 실제 내부 상태와 영업 또는 사용 가능 여부를 직접 확인해야 합니다.
- 동산 소유관계 확인. 내부 동산이 적치돼 있으므로 소유자·점유자와 반출 문제를 확인해야 합니다.
- 임대차·점유 확인. 임대관계가 미상인 만큼 배당상 인수 0원만으로 점유 문제까지 없다고 단정하지 않아야 합니다.
- 근저당권 이전 확인. 2023.12.20 설정된 선린신용협동조합 근저당권은 2026.02.12 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전등기됐습니다.
- 공동담보 확인. 말소기준 근저당권에는 더리버뷰 1층 134호가 공동담보로 기재돼 있습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가 내용을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리보다 ‘가격 검증과 현장 확인’이 핵심
이 물건의 배당 구조만 보면 결론은 비교적 명확합니다. 현재 매각가 646,800,000원 가정에서 근저당권은 637,932,000원을 배당받고 802,068,000원이 미배당으로 남지만, 매수인 인수액은 0원입니다. 권리상 채권자의 미회수액을 낙찰자가 떠안는 구조는 아닙니다.
다만 투자 판단은 그 다음부터입니다. 1회 유찰로 감정가의 70%까지 내려왔다는 사실만으로 저가 매수라고 판단할 수는 없습니다. 더구나 이 호실은 공부상 일반음식점·현 미사용이고, 내부 동산이 적치돼 있으며 임대관계도 미상입니다. 따라서 이 사건은 “권리상 인수 0원”과 “좋은 가격·쉬운 명도”를 분리해서 보는 것이 핵심입니다. 권리는 비교적 단순하지만, 실제 응찰 여부는 현장 점유와 이용상태를 확인한 뒤 결정해야 합니다.
