인천지방법원 2025타경34950. 김포시 운양동 더리버뷰 1층 134호입니다. 등기상 소유자는 원희세이고, 2023.12.20 선린신용협동조합의 근저당권이 설정됐습니다. 채권최고액은 1,440,000,000원이며 이 권리가 말소기준권리입니다. 이후 2025.11.11 선린신용협동조합의 임의경매개시결정이 등기됐고, 근저당권은 2026.02.12 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전됐습니다. 경매에 따른 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
다만 이 물건을 일반적인 주거용 도시형생활주택으로만 보면 안 됩니다. 감정요항상 제134호는 공부상 용도가 일반음식점이고 현재 미사용입니다. 따라서 입찰 판단의 핵심은 단순한 감정가 할인율이 아니라, 실제 사용 가능성·공실 상태·상가 수요와 환금성을 함께 확인하는 데 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경34950 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 김포시 운양동 1296-3 더리버뷰 1층 134호 |
| 용도 / 현황 | 도시형생활주택 · 공부상 일반음식점 · 현 미사용 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지상5층 건물 내 제1층 제134호 |
| 소유자 | 원희세 |
| 감정가 / 최저가 | 924,000,000원 / 646,800,000원 (1회 유찰·70%) |
| 청구액 | 1,371,660,630원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2023.12.20 근저당
임차인 신고는 없습니다. 따라서 현재 자료상 대항력 임차인 보증금 인수 문제는 나타나지 않고 예상 매수인 인수액도 0원입니다. 말소기준권리는 2023.12.20 선린신용협동조합 근저당권입니다. 이 근저당은 2026.02.12 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전됐지만 동일한 근저당권의 이전이므로 말소기준일 자체가 새로 바뀌는 것은 아닙니다.
② 가격 판단 — 1회 유찰됐지만 ‘싸다’고 단정할 수 없다
감정가는 924,000,000원, 현재 최저매각가는 646,800,000원으로 감정가의 70%입니다. 1회 유찰로 금액 자체는 낮아졌지만, 동일·유사 물건의 최근 실거래 시세가 제시돼 있지 않아 시장가 대비 할인 여부를 판단할 근거는 없습니다.
특히 현황은 일반음식점 용도의 1층 공실입니다. 주거용 아파트처럼 단순히 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 판단하기보다, 해당 건물 내 상가 거래·임대 수준과 공실 지속 가능성을 먼저 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 646,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 8,868,000원 |
| 1. 근저당 · 선린신용협동조합 | 1,440,000,000원 | 637,932,000원 |
| 미배당 | - | 802,068,000원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 8,868,000원을 제외한 637,932,000원이 근저당권 배당으로 계산되고, 채권최고액 기준 802,068,000원이 미배당으로 남습니다. 소유자 잔여는 0원이며 예상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 운양역(김포골드선) 북동측 인근이며 주위에 오피스텔·상가·공동주택이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 운양역이 있어 전반적인 교통여건은 양호한 편입니다.
- 현황. 공부상 일반음식점이며 현재 미사용 중입니다.
- 도로. 북측 약 20~25m, 동측 약 15~20m 도로에 접하고 남측 공원 산책로를 통한 도보 접근이 가능합니다.
- 용도지역. 도시지역·준주거지역·제1종지구단위계획구역(김포한강신도시)이며 토지이용상황은 상업용입니다.
- 공시지가. 2,657,000원/㎡.
- 건물 상태. 위생·급배수설비, 승강기설비, 소방설비를 갖추고 있으며 공부와의 차이는 특이사항이 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 용도 확인. 사건 분류와 별개로 해당 호실의 공부상 용도는 일반음식점입니다. 실제 영업·임대 가능 범위와 관리규약을 확인해야 합니다.
- 공실 상태 확인. 현재 미사용 상태이므로 내부 상태와 원상복구·시설공사 필요 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
- 시세 원본 확인. 최근 실거래 자료가 없어 현재 최저가의 시장 대비 할인율을 산정할 수 없습니다. 동일 건물·인근 1층 상가 거래와 임대료를 대조해야 합니다.
- 공동담보 확인. 근저당권에 제133호가 공동담보로 기재돼 있으므로 공동담보권 실행·배당 관계를 원본에서 확인해야 합니다.
- 임대관계 재확인. 임차인 신고는 없지만 감정평가상 임대관계는 미상으로 기재돼 있으므로 현장·현황조사·매각물건명세서를 다시 대조해야 합니다.
- 규제 확인. 준주거지역·고도지구·김포한강신도시 지구단위계획구역 등 토지이용계획을 실제 사용계획과 함께 검토해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순하지만, 가격 판단은 아직 열려 있다
이 사건의 권리구조는 비교적 명료합니다. 말소기준은 2023.12.20 근저당이고, 임차인 신고는 없으며 예상 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 현재 최저가가 감정가의 70%라는 사실만으로 좋은 가격이라고 결론 내릴 수는 없습니다.
더 중요한 것은 해당 호실이 공부상 일반음식점·현재 미사용이라는 점입니다. 최근 실거래 시세가 없는 만큼, 입찰 전에 동일 건물과 운양역 인근 상가의 실제 거래가·임대료·공실을 직접 확인해 646,800,000원이 시장에서 어느 위치인지 검증해야 합니다. 권리는 비교적 단순, 가격·환금성은 확인 필요. 이 물건의 핵심입니다.
