수원지방법원 2025타경52482. 시흥 배곧동 건영테크노밸리 7층 742호로, 감정평가상 지식산업센터로 이용 중인 집합건물입니다. 등기부의 핵심은 2020.12.14. 설정된 주식회사신한은행의 근저당권 151,200,000원입니다. 이 권리가 말소기준이 되고, 2025.05.26. 경매개시결정은 그 뒤에 들어와 매각으로 소멸하는 구조입니다.
표면적인 등기 권리만 보면 단순합니다. 그러나 이 물건은 등기보다 점유관계 확인이 더 중요합니다. 감정평가의 관리사무소 탐문에서는 7층 742호와 4층 434호 모두 임차인이 있는 것으로 조사됐지만, 구체적인 임대차 내용은 확인되지 않았습니다. 별도로 확인된 배성욱의 전입은 434호에 관한 것으로, 본건 742호의 임차인으로 합산하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경52482 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 시흥시 배곧동 291-5 건영테크노밸리 7층 742호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 · 지식산업센터 |
| 소유자 | 김명규 |
| 감정가 / 최저가 | 158,000,000원 / 37,935,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권 청구액 | 256,967,980원 |
| 말소기준권리 | 2020.12.14. 주식회사신한은행 근저당권 · 채권최고액 151,200,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.11 |
① 권리 흐름 — 등기는 단순, 점유는 미상
말소기준은 2020.12.14. 신한은행 근저당권입니다. 이후 2025.05.26. 에프에스에스비2503유동화전문유한회사 명의의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 등기상 별도 가압류·압류가 확인되지 않아 등기 자체의 복잡도는 높지 않습니다.
② 임차인·점유 분석
| 점유 / 호실 | 전입 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 성명 미상 · 742호 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 배성욱 · 434호 | 2022.06.16 | 300,000원 | 50,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
배성욱의 전입일 2022.06.16.은 말소기준일 2020.12.14.보다 뒤이므로 해당 기록 자체는 대항력이 없습니다. 다만 그 임차 정보는 434호에 관한 것이므로 본건 742호의 보증금이나 인수액에 합산하지 않습니다. 본건 742호의 실제 임차인 수와 임대차 조건은 별도로 확인해야 합니다.
③ 가격 — 24%까지 내려왔지만 ‘시세보다 싸다’고 말할 수는 없다
감정가 158,000,000원에서 4회 유찰되어 현재 최저매각가는 37,935,000원입니다. 회차표상 감정가의 24% 수준입니다. 숫자만 보면 낙폭이 크지만, 이 자료에는 비교 가능한 실거래 시세가 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 부여하면 안 됩니다.
오히려 4회 유찰은 시장에서 해당 가격 또는 해당 용도에 대한 응찰 수요가 충분하지 않았다는 결과이므로, 지식산업센터의 환금성과 임대수요, 실제 점유상태를 함께 확인해야 합니다. 특히 본건은 주거용 아파트가 아니라 업무용 지식산업센터이므로 주거용 부동산과 같은 방식으로 가격 안전마진을 판단하기 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 37,935,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,082,830원 |
| 1. 근저당 · 주식회사신한은행 | 151,200,000원 | 36,852,170원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 시뮬레이션상 근저당권 채권최고액 151,200,000원 중 36,852,170원이 배당되고 114,347,830원이 미배당으로 남습니다. 배당표상 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 742호 임차관계가 구체적으로 확인되지 않은 상태이므로 이 0원은 점유관계 확인 전의 배당 시뮬레이션 값으로 봐야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 본건은 지식산업센터로 이용 중이며, 토지이용상황도 업무용으로 조사됐습니다.
- 주위환경. 배곧한울초등학교 남서측 인근으로 지식산업센터, 아파트단지, 공원 등이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하1층·지상7층 건물이며 위생·급배수·시스템냉난방·승강기·주차장·소방설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 남서측 약 22미터 포장도로, 남동측 약 10미터 보행자도로에 접합니다.
- 토지·규제. 준주거지역·지구단위계획구역·과밀억제권역·상대보호구역이며 공시지가는 1,541,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 4회 유찰된 지식산업센터라는 사실 자체가 응찰수요와 환금성을 보수적으로 점검해야 할 신호입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 742호 전입세대·사업자 점유 확인. 관리사무소 탐문상 임차인 존재가 확인된 만큼 전입일·보증금·확정일자와 실제 점유자를 원본으로 확인해야 합니다.
- 434호 임차인과 혼동 금지. 배성욱의 보증금 300,000원·월세 50,000원·전입일 2022.06.16.은 434호 기록이므로 본건 742호의 인수액에 합산하지 않습니다.
- 가격 검증. 최저가가 감정가의 24% 수준이라는 이유만으로 저가 매수라고 판단하지 말고, 지식산업센터의 실제 매매·임대수요를 별도로 확인해야 합니다.
- 4회 유찰 원인 확인. 물건 상태, 점유, 관리비, 업종 제한, 금융조달 가능성 등 반복 유찰의 실질 원인을 현장에서 확인해야 합니다.
- 관리비·점유 비용 확인. 공용부분 관리비와 명도·인도 비용이 실제 취득비용에 추가될 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서의 최신 원본을 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “24% 가격보다 먼저 확인할 것은 742호 임차관계”
이 사건의 등기 구조는 복잡하지 않습니다. 2020.12.14. 신한은행 근저당이 말소기준이고, 현재 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 현장조사에서는 본건 742호에 임차인이 있는 것으로 조사됐고, 그 보증금·전입일·확정일자는 미상입니다. 따라서 이 사건을 단순한 “인수 0원 물건”으로 결론내리기에는 이릅니다.
또한 감정가 158,000,000원에서 37,935,000원까지 내려온 4회 유찰 물건이지만 비교 가능한 실거래 데이터가 없으므로 시세보다 싸다는 가격 가점도 줄 수 없습니다. 지식산업센터라는 용도와 반복 유찰, 그리고 미상 임차관계가 겹친 만큼 결론은 보수적입니다. 등기는 단순하지만, 점유와 환금성 확인 전에는 저가 매수로 판단하기 어려운 물건입니다.
