수원지방법원 2025타경52482. 시흥 배곧동 건영테크노밸리 4층 434호입니다. 감정평가 이용상태와 매각물건명세서 모두 지식산업센터임을 가리킵니다. 현재 소유자는 김명규이며, 2020년 12월 1일 소유권을 이전받은 같은 날 주식회사신한은행 앞으로 채권최고액 157,920,000원의 근저당이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리입니다. 이후 2025년 5월 26일 에프에스에스비2503유동화전문유한회사가 임의경매를 신청했고, 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
가격은 크게 내려왔습니다. 감정가 181,000,000원에서 4회 유찰된 현재 회차 최저가는 43,458,000원, 감정가의 24% 수준입니다. 하지만 이 사건에는 비교할 실거래 시세가 제시돼 있지 않습니다. 따라서 “감정가 대비 많이 떨어졌다”는 사실과 “시장가격보다 싸다”는 판단은 구분해야 합니다. 특히 지식산업센터라는 이용형태와 4회 유찰 이력 자체가 환금성 점검 필요성을 보여줍니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경52482 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 시흥시 배곧동 291-5 건영테크노밸리 4층 434호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 · 지식산업센터 |
| 소유자 | 김명규 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 181,000,000원 / 43,458,000원 (4회 유찰) |
| 청구액 | 256,967,980원 |
| 매각기일 | 2026.08.11 |
| 등기소 | 수원지방법원 안산지원 시흥등기소 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2020년 12월 1일 설정된 주식회사신한은행 근저당권 157,920,000원입니다. 2025년 5월 26일 임의경매개시결정은 그보다 뒤이므로 매각으로 소멸합니다. 현재 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
② 임차인 — 전입은 말소기준 이후
| 임차인 | 점유부분 | 사용 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 배성욱 | 434호 | 주거 | 2022.06.16 | 300,000원 | 50,000원 | 대항력 없음 | 확인 필요 | 해당 없음 |
배성욱의 전입일은 2022.06.16으로 말소기준권리인 2020.12.01 신한은행 근저당보다 늦습니다. 따라서 조사자료상 대항력은 없습니다. 보증금은 300,000원, 월세는 50,000원이며 확정일자와 배당요구 여부는 별도 확인이 필요합니다. 보증기관 승계나 대위신고에 해당하지 않는 실제 임차인 1명입니다.
③ 가격 구조 — 4회 유찰, 그러나 시세 비교자료는 없다
현재 회차는 4회 유찰 후 감정가의 24% 수준인 43,458,000원입니다. 추가 유찰 시 시나리오는 5회 유찰 30,420,599원, 6회 유찰 21,294,419원으로 계산돼 있습니다. 다만 이 사건에는 최근 실거래 평균·최신 거래 등 직접 비교 가능한 시장가격 자료가 없으므로, 감정가 대비 할인율만으로 “시세보다 싸다”고 단정할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 43,458,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,182,244원 |
| 1. 근저당 · 주식회사신한은행 | 157,920,000원 | 42,275,756원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 43,458,000원 가정 시 집행비용 1,182,244원을 제외한 42,275,756원이 신한은행 근저당에 배당되고, 근저당 채권최고액 기준 115,644,244원의 미배당이 발생합니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가 기준)
- 입지. 시흥시 배곧동 배곧한울초등학교 남서측 인근이며, 주위에 지식산업센터·아파트단지·공원이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지하1층·지상7층 건물로 위생·급배수·천장형 시스템냉난방·승강기·주차장·소방설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 남서측 약 22미터 내외 포장도로, 남동측 약 10미터 내외 보행자도로에 접합니다.
- 토지. 준주거지역·지구단위계획구역이며 토지는 평탄한 정방형, 업무용으로 조사됐습니다. 공시지가는 1,541,000원/㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역·상대보호구역 등에 해당하고 토지거래계약에 관한 허가구역에 포함돼 있습니다.
- 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 시장가격 확인. 감정가 대비 24%까지 낮아졌지만 비교 실거래 자료가 없습니다. 주변 동일·유사 지식산업센터의 최근 거래와 매물을 별도로 대조해야 합니다.
- 실제 점유 확인. 조사된 임차인 배성욱이 434호를 주거로 사용하는 것으로 기재돼 있으므로 현장 점유와 이용형태를 직접 확인해야 합니다.
- 임차인 서류 확인. 대항력은 없으나 확정일자·배당요구 여부와 실제 임대차관계를 매각물건명세서 원본으로 다시 확인해야 합니다.
- 지식산업센터 이용상태 확인. 감정평가상 지식산업센터로 이용 중인 물건이므로 실제 사용상태와 향후 이용계획의 적합성을 점검해야 합니다.
- 배당 한계 확인. 현재 최저가 기준 근저당권에 115,644,244원의 미배당이 발생하지만 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가 원본을 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “싸게 내려왔다”보다 “다시 팔 수 있나”
이 사건은 권리구조만 보면 복잡하지 않습니다. 2020.12.01 신한은행 근저당이 말소기준이고, 조사된 임차인 배성욱의 전입은 2022.06.16으로 뒤에 있어 대항력이 없습니다. 현재 시나리오상 매수인 인수도 0원입니다.
반면 가격 판단은 신중해야 합니다. 감정가 181,000,000원에서 네 차례 유찰돼 43,458,000원까지 내려왔지만, 이 자료에는 최근 실거래 시세가 없습니다. 게다가 물건은 지식산업센터이고 실제 임차인 사용은 주거로 조사됐습니다. 따라서 이 사건의 결론은 “권리 리스크는 낮지만, 가격 메리트와 환금성은 별도 검증”입니다. 네 차례 유찰됐다는 사실 자체를 할인 기회로만 보지 말고, 그 가격에서도 실제 수요가 있는지를 확인하는 것이 핵심입니다.
