수원지방법원 2025타경52623. 안산시 단원구 신길동 리드스마트스퀘어지식산업센터 1층 씨비-103호입니다. 감정평가상 현재 공실이고 집합건축물대장상 용도는 공장(지식산업센터)입니다. 현 소유자는 이새록이며 2023년 12월 28일 거래가액 476,034,000원으로 소유권을 취득했습니다. 같은 날 우리은행 근저당권이 채권최고액 872,400,000원으로 설정됐고, 이것이 말소기준권리입니다.
권리구조 자체는 비교적 단순합니다. 말소기준 근저당 이후 2025년 6월 17일 임의경매개시결정이 들어왔고, 매각으로 소멸하는 구조입니다. 임차인은 확인되지 않아 배당 후 매수인이 떠안을 임차보증금도 없습니다. 다만 이 물건의 핵심은 권리보다 용도와 수요입니다. 이미 5회 유찰돼 최저가가 81,009,000원까지 낮아졌고, 반월특수지역에 속한 지식산업센터이므로 입주자격 등의 사전 확인이 요구됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경52623 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안산시 단원구 신길동 1229 리드스마트스퀘어지식산업센터 1층 씨비-103호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물 · 공장(지식산업센터) · 현재 공실 |
| 소유자 | 이새록 (2023.12.28. 거래가액 476,034,000원으로 소유권 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 482,000,000원 / 81,009,000원 (5회 유찰) |
| 청구금액 | 752,599,164원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
① 권리 흐름 — 인수 0원, 말소기준은 우리은행 근저당
임차인 없음. 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다. 2023년 12월 28일 설정된 우리은행 근저당권이 말소기준이며, 경매개시결정은 그 이후 권리로 매각으로 소멸합니다. 과거 하나자산신탁·대신자산신탁 관련 신탁등기는 이미 말소된 이력이 확인됩니다.
② 가격 — 감정가의 16.81%, 그래도 ‘시세보다 싸다’고 단정할 수 없다
감정가는 482,000,000원, 현재 5회 유찰된 최저매각가는 81,009,000원입니다. 현재 회차의 비율은 감정가 대비 16.81%입니다. 다음 시나리오는 6회 유찰 시 56,706,300원, 7회 유찰 시 39,694,410원입니다.
다만 이 사건에는 동일·유사 물건의 최근 실거래 비교값이 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인 폭만 보고 ‘시세보다 싸다’, ‘가격 메리트가 크다’고 판단해서는 안 됩니다. 특히 공장용 지식산업센터는 이용자격과 실제 수요가 가격에 직접 연결되므로, 5회 유찰이라는 사실 자체를 시장 수요 점검 신호로 봐야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 81,009,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,858,162원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 872,400,000원 | 79,150,838원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 근저당권 채권최고액 872,400,000원 중 79,150,838원이 배당되고, 미배당액은 793,249,162원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시나리오입니다.
④ 이용·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 기준시점 현재 공실이며, 집합건축물대장상 용도는 공장(지식산업센터)입니다.
- 입지. 지하철 4호선 안산역 남서측 근거리에 위치하며, 주변은 공장·근린생활시설·공원 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 진입 및 주정차가 가능하고, 인근에 노선버스정류장과 지하철 4호선 안산역이 있어 대중교통 여건은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 도로. 본건 북동측으로 노폭 약 40미터 포장도로와 접합니다.
- 토지. 일반공업지역 · 공장용지 · 공업용 · 평지 · 사다리형이며 공시지가는 1,278,000원/㎡입니다.
- 규제. 국가산업단지·재생사업지구·반월특수지역·산업시설구역 등에 포함됩니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 해당사항 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 입주자격 확인. 반월특수지역·국가산업단지·산업시설구역 관련 입주자격과 실제 사용 가능 여부를 입찰 전에 확인해야 합니다.
- ‘감정가 대비 할인’만 보지 않기. 현재 최저가는 감정가의 16.81%지만 최근 실거래 비교자료가 없어 시세 대비 저평가 여부는 확인되지 않습니다.
- 5회 유찰 원인 점검. 현재까지 5회 유찰됐다는 사실을 수요·환금성 검토 신호로 보고 현장 수요와 실제 거래 가능성을 확인해야 합니다.
- 공실 상태 확인. 감정 기준 공실이므로 현황이 유지되는지 매각기일 전 다시 확인할 필요가 있습니다.
- 공동담보 확인. 우리은행 근저당권에는 같은 건물 제1층 씨비-102호가 공동담보로 기재돼 있습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순하지만, 이용 가능성이 가격보다 먼저다
이 사건은 권리만 보면 깔끔한 편입니다. 임차인이 없고, 매수인 인수액도 0원입니다. 말소기준인 우리은행 근저당권과 이후 경매개시결정은 매각으로 정리됩니다. 그러나 현재 최저가가 감정가의 16.81%까지 내려왔다는 이유만으로 매력적인 가격이라고 결론 내리기는 어렵습니다.
실거래 비교자료가 없는 데다 이미 5회 유찰됐고, 무엇보다 이 물건은 대장상 공장(지식산업센터)이며 반월특수지역에 속합니다. 따라서 이 사건의 순서는 “가격 판단 → 입주 검토”가 아니라 “입주자격·사용 가능성 확인 → 그 다음 가격 판단”입니다. 권리상 인수 위험은 낮지만, 용도와 환금성 검증이 선행돼야 하는 물건입니다.
