수원지방법원 2025타경52623. 안산시 단원구 신길동 리드스마트스퀘어지식산업센터 1층 씨비-102호입니다. 집합건축물대장상 용도는 공장(지식산업센터)이고 감정평가 기준 현재 공실입니다. 이새록이 2023년 11월 29일 매매를 원인으로 거래가액 511,575,000원에 취득했고, 2023년 12월 28일 우리은행 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리이며 채권최고액은 872,400,000원입니다.
눈에 띄는 숫자는 현재 최저매각가입니다. 감정가 518,000,000원이 5회 유찰되며 87,059,000원까지 내려왔습니다. 다만 이 물건은 일반 주거용이 아니라 국가산업단지·산업시설구역에 포함된 지식산업센터입니다. 매각물건명세서에서도 반월특수지역이므로 입주자격 등을 사전 확인하라고 적시돼 있습니다. 따라서 ‘감정가의 17%’라는 숫자만 보고 저평가라고 결론내리기 어렵습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경52623 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안산시 단원구 신길동 1229 리드스마트스퀘어지식산업센터 1층 씨비-102호 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물 · 공장(지식산업센터) · 현재 공실 |
| 소유자 | 이새록 · 거래가액 511,575,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 518,000,000원 / 87,059,000원 (5회 유찰) |
| 청구금액 | 752,599,164원 |
| 말소기준권리 | 2023.12.28. 우리은행 근저당권 · 채권최고액 872,400,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
말소기준은 2023.12.28. 우리은행 근저당권입니다. 이후 등기된 2025.06.17. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 앞선 하나자산신탁·대신자산신탁 관련 신탁등기는 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 확인되는 등기 구조만 보면 매수인이 승계할 금액은 0원입니다.
감정평가 기준 본건은 현재 공실이고 임대관계는 미상으로 조사됐습니다. 확인된 임차인 보증금의 매수인 승계액은 없습니다. 다만 실제 점유 상태는 입찰 직전 다시 확인하는 편이 안전합니다.
② 가격과 유찰 — 낮은 숫자보다 용도 적합성을 먼저 본다
현재 최저매각가는 87,059,000원으로 감정가 518,000,000원의 16.81%입니다. 다음 회차 시나리오는 6회 유찰 시 60,941,299원, 7회 유찰 시 42,658,909원입니다. 이미 5회 유찰됐다는 사실은 절대가격이 크게 낮아졌다는 뜻인 동시에, 이 물건을 받아줄 수요가 제한적일 가능성을 함께 점검해야 한다는 신호입니다.
| 회차 | 최저매각가 | 감정가 대비 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 5회 유찰 | 87,059,000원 | 16.81% | 787,308,062원 |
| 6회 유찰 시 | 60,941,299원 | 11.76% | 812,955,644원 |
| 7회 유찰 시 | 42,658,909원 | 8.24% | 830,908,951원 |
실거래 시세와 비교해 ‘싸다’고 판단하기보다, 지식산업센터로서 실제 사용 가능한 업종인지, 반월특수지역·국가산업단지·산업시설구역 관련 입주 요건을 충족하는지, 그리고 공실을 감수할 수 있는지가 먼저입니다. 낮은 최저가 자체는 권리 안전성과 별개이고 환금성까지 보장하지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 87,059,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,967,062원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 872,400,000원 | 85,091,938원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 가정 시 우리은행 근저당권에는 85,091,938원이 배당되고 787,308,062원이 미배당으로 남는 계산입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 안산시 단원구 신길동, 지하철 4호선 안산역 남서측 근거리에 위치하며 주변은 공장·근린생활시설·공원 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진입과 주정차가 가능하고 인근 노선버스정류장 및 근거리의 지하철 4호선 안산역을 이용할 수 있습니다.
- 이용. 현재 공실이며 집합건축물대장상 용도는 공장(지식산업센터)입니다.
- 도로. 북동측으로 폭 약 40m 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 일반공업지역이며 국가산업단지·반월국가산업단지 재생사업지구·반월특수지역·산업시설구역에 포함됩니다.
- 토지. 지목 공장용지, 공업용 이용, 평지의 사다리형 토지이며 공시지가는 1,278,000원/㎡입니다.
- 규제. 토지거래계약에 관한 허가구역에 포함되며 성장관리권역·도시교통정비지역·대기관리권역 등에도 해당합니다.
- 건물. 13층 건물 내 1층 씨비-102호이며 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 입주자격 우선 확인. 대장상 공장(지식산업센터)이고 반월특수지역입니다. 실제 매수 목적의 업종이 입주 가능한지 사전 확인이 핵심입니다.
- 5회 유찰의 의미. 87,059,000원이라는 낮은 가격보다 반복 유찰의 원인을 현장에서 먼저 확인해야 합니다.
- 공실 확인. 감정 기준 현재 공실입니다. 입찰 직전 실제 점유자와 출입·사용 상태를 다시 확인해야 합니다.
- 공동담보 확인. 우리은행 근저당은 씨비-103호와 공동담보입니다. 공동담보의 실제 채무·배당 관계를 등기 원본과 배당자료로 대조해야 합니다.
- 산업단지 규제 확인. 국가산업단지·산업시설구역·토지거래계약 허가구역 등 관련 제한이 실제 취득과 사용에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서의 최신 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “17% 가격보다 5회 유찰의 이유를 보라”
이 물건은 권리만 보면 단순합니다. 2023년 우리은행 근저당이 말소기준이고 이후 경매개시결정은 매각으로 소멸해 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 투자 판단의 핵심은 다른 곳에 있습니다. 감정가 518,000,000원이 5회 유찰돼 87,059,000원까지 낮아졌지만, 대상은 공장 용도의 지식산업센터이고 반월특수지역 입주자격을 사전에 확인해야 합니다. 현재도 공실입니다.
권리는 비교적 깔끔하지만, 가격을 싸다고 단정할 근거는 부족합니다. 이 사건은 감정가 대비 할인율보다 ‘내가 실제로 사용할 수 있는가’, ‘공실을 감당할 수 있는가’, ‘나중에 다시 매각할 수 있는가’를 먼저 확인해야 하는 물건입니다. 결론은 권리 양호 · 가격 판단 보류 · 용도·환금성 확인 필수입니다.
