대전지방법원 2026타경10435. 천안시 서북구 성정동 리슈빌디에스 1층 104호로, 감정평가상 이용상태는 소매점 ‘인형뽑기 방’(상호: 뽀끼뽀꼬)입니다. 소유자 송준상은 2017.09.15 소유권을 이전받았고, 등기부에는 거래가액 610,663,000원이 기재돼 있습니다. 그 뒤 2017.10.20 천안농업협동조합이 채권최고액 377,000,000원의 근저당권을 설정했고, 이 권리가 말소기준권리입니다. 2026.03.12 같은 천안농업협동조합의 임의경매개시결정이 들어왔습니다.
권리관계 자체는 복잡하지 않습니다. 말소기준인 근저당과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조이며, 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다. 다만 확인된 임차인 신고는 없지만 감정요항표의 임대관계는 “미상”으로 기재돼 있으므로, 실제 점유관계는 입찰 전 현장과 집행기록으로 다시 확인할 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2026타경10435 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 천안시 서북구 성정동 1475 리슈빌디에스 1층 104호 · 도로명주소 성정두정로 19 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 소매점(인형뽑기 방 · 뽀끼뽀꼬) |
| 대상 면적 기준 | 57.7858㎡ |
| 소유자 | 송준상 · 2017.09.15 소유권이전 · 거래가액 610,663,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 548,000,000원 / 383,600,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 천안농업협동조합 / 1,570,746,491원 |
| 말소기준권리 | 2017.10.20 근저당권 · 천안농업협동조합 · 채권최고액 377,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 인수권리 없음
2017.10.20 설정된 천안농업협동조합 근저당권이 말소기준입니다. 이후 2026.03.12 임의경매개시결정도 매각으로 소멸합니다. 별도의 압류 등기는 없고, 현 예상배당 구조에서 매수인이 떠안는 금액은 0원입니다.
② 시세 비교 — 감정가 70%만 보고 싸다고 할 수 없다
리슈빌디에스의 제공된 최근 거래는 2025.07부터 2026.02까지 12건이며, 최근 12개월 평균은 74,750,000원, 최신 거래는 2026.02의 95,000,000원입니다. 다만 거래 표본 면적은 26.45㎡와 41.12㎡로, 대상 면적 기준 57.7858㎡와 일치하지 않습니다. 따라서 이 거래들을 대상 호실의 직접적인 동일면적 시세로 확정해서는 안 됩니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.02 | 41.12㎡ | 6 | 95,000,000원 |
| 2026.01 | 26.45㎡ | 12 | 57,000,000원 |
| 2025.12 | 26.45㎡ | 10 | 65,000,000원 |
| 2025.12 | 26.45㎡ | 10 | 65,000,000원 |
| 2025.11 | 26.45㎡ | 6 | 52,000,000원 |
| 2025.11 | 26.45㎡ | 12 | 59,000,000원 |
| 2025.10 | 26.45㎡ | 5 | 53,000,000원 |
| 2025.10 | 41.12㎡ | 8 | 95,000,000원 |
| 2025.10 | 41.12㎡ | 9 | 95,000,000원 |
| 2025.10 | 41.12㎡ | 11 | 98,000,000원 |
| 2025.09 | 41.12㎡ | 9 | 103,000,000원 |
| 2025.07 | 26.45㎡ | 11 | 60,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 12건 | 74,750,000원 |
제공 지표상 현재 최저가 383,600,000원은 최근 12개월 거래 평균의 513.2%입니다. 면적 차이 때문에 이를 곧바로 “정확한 시세의 5배”라고 단정할 수는 없지만, 적어도 감정가에서 1회 유찰돼 70%로 내려왔다는 이유만으로 가격 메리트를 인정할 수 있는 구조는 아닙니다. 특히 최근 거래 최고액도 103,000,000원으로 제시돼 있어, 가격 검증이 이 사건의 핵심입니다.
③ 예상배당표 (매각가 383,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,170,400원 |
| 1. 근저당 · 천안농업협동조합 | 377,000,000원 | 377,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 429,600원 |
현재 회차에서는 집행비용 6,170,400원과 근저당 채권최고액 377,000,000원이 배당되고, 소유자 잔여가 429,600원으로 계산됩니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 권리 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 383,600,000원 | 377,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 268,520,000원 | 263,960,720원 | 113,039,280원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 187,964,000원 | 184,532,504원 | 192,467,496원 | 0원 |
2회·3회 유찰 시 근저당권자의 미배당액은 커지지만, 그 부족액이 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다. 따라서 이 사건의 핵심은 “채권자가 얼마를 못 받느냐”가 아니라 “상가 자체를 얼마에 사야 시장에서 소화 가능한가”입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (토지정보·감정 이용상태 기준)
- 용도. 사건 용도는 근린시설이며 감정 이용상태는 소매점, 구체적으로 인형뽑기 방입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지상 12층·지하 4층 건물 내 1층 104호이며 사용승인일은 2016.09.06입니다.
- 대지 관련. 토지정보상 일반상업지역·도시지역·시가지경관지구(중심)·지구단위계획구역이며 대로3류(폭 25m~30m)에 접합니다.
- 토지 특성. 지목은 대, 토지면적 940.3㎡, 공시지가 1,862,000원/㎡, 평지·세로장방·광대로한면으로 제시돼 있습니다.
- 환금성. 리슈빌디에스 경매 통계상 평균 유찰 5.8회, 낙찰률 0.0%로 나타나며, 가격 형성과 매도 용이성을 보수적으로 봐야 합니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 현재 가격을 시세로 오인하지 않기. 감정가 548,000,000원에서 70%까지 내려왔지만, 제공된 최근 12개월 평균 대비 지표는 513.2%입니다.
- 동일면적·동일용도 거래 재확인. 제공 거래는 26.45㎡와 41.12㎡이고 대상 면적 기준은 57.7858㎡라 직접 비교가 어렵습니다. 같은 규모·같은 상가 용도의 실제 거래를 별도로 대조해야 합니다.
- 점유 확인. 감정 이용상태는 영업 중인 소매점으로 표시돼 있고 임대관계는 미상입니다. 실제 영업자·점유자와 인도 가능성을 확인해야 합니다.
- 채권 청구액과 담보한도 구분. 신청채권자의 청구액은 1,570,746,491원이지만 등기부상 근저당 채권최고액은 377,000,000원입니다. 예상배당은 채권최고액 기준으로 계산돼 있습니다.
- 환금성 우선 검증. 평균 유찰 5.8회·낙찰률 0.0%라는 경매 통계가 있으므로, 낙찰 후 되팔거나 임대하는 과정까지 포함해 보수적인 출구전략이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실제 점유상태를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리 단순”보다 “가격과 환금성”이 더 큰 사건
이 물건은 말소기준권리가 분명하고 예상 인수액도 0원이라 권리분석 자체는 단순합니다. 그러나 투자 판단은 전혀 단순하지 않습니다. 현재 최저가가 383,600,000원인 반면 제공된 최근 12개월 거래 평균은 74,750,000원이고, 비교지표는 513.2%입니다. 거래 면적이 일치하지 않아 이 숫자만으로 적정가를 확정해서는 안 되지만, 반대로 1회 유찰됐다는 이유만으로 가격 메리트를 부여해서도 안 됩니다.
여기에 평균 유찰 5.8회, 낙찰률 0.0%라는 경매 통계, 근린시설이라는 용도, 임대관계 미상까지 겹칩니다. 결론은 권리는 비교적 깨끗하지만 현재 가격과 환금성 검증이 선행돼야 하는 물건입니다. 이 사건은 “얼마나 할인됐는가”보다 “실제 동일규모 상가 시장에서 얼마에 소화되는가”가 승부처입니다.
