수원지방법원 2025타경53086. 안산시 단원구 대부북동 1826-5 주건축물제1동을 포함한 사건으로, 감정 이용상태는 근린생활시설, 현황은 공실입니다. 토지는 지목 대, 면적 782.0㎡, 자연녹지지역이며 도로접면은 중로한면입니다. 매각물건명세서에는 일괄매각·제시외 건물 포함이 기재돼 있습니다.
등기 흐름에서 핵심은 2024.02.08 설정된 안산농업협동조합 채권최고액 1,080,000,000원 근저당권입니다. 이 권리가 말소기준이고, 뒤에 설정된 정은주 근저당권 300,000,000원과 경매개시결정·국 압류는 매각으로 소멸합니다. 2022.02.10 반월농업협동조합 근저당권 480,000,000원은 등기부상 이미 말소됐습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경53086 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안산시 단원구 대부북동 1826-5 주건축물제1동 · 경기도 안산시 단원구 대부해안로 34 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 + 토지 · 근린생활시설 · 현황 공실 |
| 건물 구조 | 경량철골구조 기타지붕 지상2층 · 외벽 판넬 마감 · 내벽 판넬 마감 · 하이샷시 |
| 토지 | 지목 대 · 782.0㎡ · 자연녹지지역 · 평지 · 부정형 · 중로한면 |
| 소유자 | 주식회사선재개발 · 2024.02.08 공유자전원지분전부 이전 · 거래가액 220,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 826,209,600원 / 826,209,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 안산농업협동조합 / 926,959,834원 |
| 매각기일 | 2026.08.11 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 · 최저매각가격은 감정평가액 중 1,000원 미만단위 절사 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
말소기준은 을구 3번 안산농업협동조합 근저당권입니다. 이후 정은주 근저당권, 임의경매개시결정, 국 압류는 모두 매각으로 소멸합니다. 배당자료상 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
② 가격 판단 — 실거래 자료가 없어 ‘싸다’고 말할 수 없다
비교 가능한 공인중개·실거래 시세 자료가 제시돼 있지 않습니다. 따라서 최저매각가 826,209,000원이 시장가격보다 낮은지 높은지는 이 자료만으로 판단할 수 없습니다. 현재 회차는 신건으로 감정가 826,209,600원과 최저매각가 826,209,000원이 사실상 같은 구간입니다.
③ 예상배당표 (매각가 826,209,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 10,662,090원 |
| 을구 3번 근저당권 · 안산농업협동조합 | 1,080,000,000원 | 815,546,910원 |
| 을구 4번 근저당권 · 정은주 | 300,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 채권총액 1,380,000,000원 중 815,546,910원이 배당되고, 미배당은 564,453,090원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영돼 실제 배당은 변동될 수 있습니다.
④ 입지·토지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 경기도 안산시 단원구 대부북동 소재 대부해양 관광본부 남서측 인근이며, 주위에는 임야·농경지·단독주택·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건 또는 인근까지 차량 접근이 가능하고, 인근 대중교통 정류장까지의 거리 등을 고려한 교통사정은 보통입니다.
- 이용상태. 근린생활시설이며 현황 공실입니다. 위생·급배수 설비가 돼 있습니다.
- 토지. 지목 대, 면적 782.0㎡, 자연녹지지역, 평지·부정형, 중로한면이며 공시지가는 368,800원/㎡입니다.
- 지역·지구. 도시지역·자연녹지지역·특화경관지구·성장관리계획구역·성장관리권역·대기관리권역·도시교통정비지역·생활소음진동관리지역·토지거래계약에관한허가구역에 포함되고 중로2류에 접합니다.
- 건물. 경량철골구조 기타지붕 지상2층 건물로 외벽·내벽 판넬 마감, 창호는 하이샷시입니다.
⑤ 회차 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 826,209,000원 | 815,546,910원 | 564,453,090원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 660,967,200원 | 651,957,528원 | 728,042,472원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 528,773,760원 | 521,086,022원 | 858,913,978원 | 0원 |
유찰이 진행돼도 각 시나리오의 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 다만 신청채권자 안산농업협동조합의 청구액 926,959,834원은 현재 회차에서도 전액 충족되지 않으며, 현재 회차 예상 배당은 815,546,910원입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유 재확인. 감정 당시 현황은 공실이나 임대관계는 미상입니다. 매각기일 전 현장 점유 상태를 다시 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위. 매각물건명세서에 일괄매각 및 제시외 건물 포함이 명시돼 있으므로 대상 토지·건물·제시외 물건 범위를 원본으로 대조해야 합니다.
- 가격 검증. 실거래 비교자료가 없으므로 감정가 826,209,600원과 최저가 826,209,000원만으로 저가 여부를 판단하지 않아야 합니다.
- 토지이용 제한. 자연녹지지역·특화경관지구·성장관리계획구역 등 이용계획과 토지거래계약에관한허가구역 사항을 목적에 맞게 확인해야 합니다.
- 권리 원본 대조. 말소기준권리와 후순위 근저당·압류의 소멸 여부, 배당요구 및 세금 관계는 등기부·매각물건명세서 원본으로 최종 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “좋은 가격”은 다른 문제
이 사건의 등기 권리는 비교적 명확합니다. 말소기준인 안산농업협동조합 근저당권 이후의 권리는 매각으로 소멸하고, 계산상 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 대상은 대지 + 토지와 근린생활시설이고 현재 공실, 임대관계는 미상입니다. 실거래 시세 자료도 없어 신건 최저가를 곧바로 ‘저렴하다’고 평가할 근거가 없습니다. 따라서 이 물건은 권리 인수보다 현황·이용계획·가격 검증이 더 중요한 사건으로 보는 것이 맞습니다.
