수원지방법원 2025타경53141. 경기도 시흥시 배곧동 배곧두손지젤타워 2층 에이201호 근린시설입니다. 현 소유자는 주식회사남미부동산개발이고, 2024.02.29 임의경매 매각으로 소유권을 취득한 날 곡성농업협동조합 앞으로 채권최고액 240,000,000원의 근저당이 설정됐습니다. 이 근저당이 이번 경매의 말소기준권리입니다. 이후 시흥시 압류, 중소기업은행 가압류, 곡성농업협동조합의 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다.
임차인은 확인되지 않았고 감정평가 기준 이용상태도 공실입니다. 따라서 대항력 임차인의 보증금을 낙찰자가 떠안는 구조가 아니며, 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다. 다만 공실 근린시설이라는 점과 3회 유찰 이력은 가격과 환금성을 따로 점검해야 할 신호입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경53141 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 시흥시 배곧동 206-3 배곧두손지젤타워 2층 에이201호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 현재 공실 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하6층 지상17층 · 2층 에이201호 · 사용승인일 2018.04.06 |
| 소유자 | 주식회사남미부동산개발 |
| 감정가 / 최저가 | 280,000,000원 / 96,040,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 곡성농업협동조합 / 205,599,379원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
① 권리 흐름 — 현재 소유권 취득 이후만 보면 구조는 단순하다
2018년 하나은행 근저당과 2022년 임의경매개시결정, 2023년 시흥시 압류 2건은 2024.02.29 임의경매 매각 과정에서 말소됐습니다. 같은 날 주식회사남미부동산개발이 소유권을 취득하고 곡성농업협동조합 근저당이 새로 설정됐습니다. 따라서 이번 경매에서는 2024.02.29 곡성농업협동조합 근저당이 기준이 되고, 그 뒤의 권리는 매각으로 소멸합니다.
② 가격 — 감정가 34.3%지만 ‘시세보다 싸다’는 결론은 금물
감정가는 280,000,000원, 현재 최저매각가는 96,040,000원으로 감정가의 약 34.3%입니다. 이미 3회 유찰됐기 때문에 숫자만 보면 할인폭이 큽니다. 그러나 근린시설은 주거용 아파트처럼 동일 평형 거래가격만으로 가치가 바로 정해지지 않고, 현재도 공실입니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 ‘싸다’거나 ‘가격 메리트가 확실하다’고 판단하면 안 됩니다.
| 회차 | 최저매각가 | 감정가 대비 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 96,040,000원 | 34.3% | 224,069,557원 |
| 4회 유찰 시 | 67,228,000원 | 24.01% | 252,362,941원 |
| 5회 유찰 시 | 47,059,600원 | 16.81% | 272,168,310원 |
유찰이 한 차례 더 진행되면 67,228,000원, 두 차례 더 진행되면 47,059,600원까지 내려가는 시나리오입니다. 다만 매각가가 내려갈수록 담보권자의 미배당만 커지고, 매수인 인수액은 각 시나리오 모두 0원입니다. 가격 판단의 핵심은 감정가 할인율이 아니라 이 근린시설이 실제로 어느 수준의 임대료·공실률·수익률을 만들 수 있는지입니다.
③ 예상배당표 (매각가 96,040,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,128,720원 |
| 1. 근저당 · 곡성농업협동조합 | 240,000,000원 | 93,911,280원 |
| 2. 가압류 · 중소기업은행 | 77,980,837원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 317,980,837원 중 예상 배당액은 93,911,280원이고, 예상 미배당은 224,069,557원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제에 따라 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 배곧고등학교 남측 인근으로, 오피스텔·각종 근린생활시설·아파트단지·공원이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 기준시점 현재 에이201호와 에이202호 모두 공실 상태로 조사됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하6층·지상17층 건물로 사용승인일은 2018.04.06입니다. 위생·급배수·소방·승강기·주차장 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 북서측으로 폭 약 15m 내외의 포장도로와 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·일반상업지역·지구단위계획구역·과밀억제권역이며, 토지 공시지가는 2,571,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 권리 원본 확인. 2024.02.29 곡성농업협동조합 근저당이 이번 경매의 말소기준인지 등기부와 매각물건명세서 원본을 다시 대조하세요.
- 세금 확인. 국세·지방세 압류와 당해세 여부를 확인해 실제 배당순위와 후순위 미배당 영향을 점검해야 합니다.
- 공실 상태 확인. 현장 방문으로 내부 상태, 출입 가능 여부, 장기 공실에 따른 설비 상태를 직접 확인하세요.
- 임대수익 검증. 주변 동일·유사 근린시설의 실제 임대료와 공실기간을 확인해 예상 수익률을 계산해야 합니다.
- 관리비 확인. 집합건물의 공용부분 체납 관리비 등 낙찰 후 부담 가능 항목을 관리사무소에서 확인하세요.
- 유찰 숫자 해석. 3회 유찰은 할인 기회인 동시에 시장이 감정가 수준을 받아들이지 않았다는 신호일 수 있습니다.
맺으며 — 권리는 단순하지만, 가격 판단은 아직 끝나지 않았다
이번 물건은 권리만 보면 명확합니다. 현재 소유권 취득일과 같은 날 설정된 곡성농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 이후 권리는 매각으로 소멸합니다. 임차인도 없어 매수인 인수는 0원입니다. 문제는 권리가 아니라 가격입니다. 감정가 280,000,000원에서 세 차례 유찰돼 96,040,000원까지 내려왔지만, 대상은 공실 근린시설입니다. 감정가 대비 34.3%라는 숫자만으로 가격 메리트를 확정할 수 없습니다. 권리는 통과, 가격은 임대수익과 실제 시장가를 확인한 뒤 결정. 이 물건의 승부처는 할인율보다 실제 상권 수요와 현금흐름입니다.
