수원지방법원 2025타경53141. 시흥시 배곧동 배곧두손지젤타워 2층 에이202호 근린시설입니다. 감정가는 202,000,000원이지만 3회 유찰되어 현재 최저매각가는 69,286,000원입니다. 감정평가 기준 현재 상태는 공실이고, 임대관계는 미상입니다.
현재 소유자는 주식회사남미부동산개발입니다. 이 회사는 2024.02.29. 임의경매 매각으로 소유권을 취득했고, 같은 날 곡성농업협동조합 앞으로 채권최고액 240,000,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당이 현 경매의 말소기준권리입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경53141 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 시흥시 배곧동 206-3 배곧두손지젤타워 2층 에이202호 |
| 물건종류 / 상태 | 근린시설 · 공실 |
| 소유자 | 주식회사남미부동산개발 |
| 감정가 / 최저가 | 202,000,000원 / 69,286,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 곡성농업협동조합 / 205,599,379원 |
| 말소기준권리 | 2024.02.29. 곡성농업협동조합 근저당권 · 채권최고액 240,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
① 권리 흐름 — 현재 기준 인수 0원
2018년 신탁·하나은행 근저당과 2022년 임의경매, 2023년 시흥시 압류들은 2024.02.29. 임의경매 매각 과정에서 말소됐습니다. 따라서 현재 권리분석의 출발점은 그날 새로 설정된 곡성농업협동조합 근저당입니다. 이후 2025.07.28. 중소기업은행 가압류와 2025.08.25. 현 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
임차인 조사 내역은 없습니다. 감정평가에서도 기준시점 현재 공실로 조사됐습니다. 다만 임대관계 자체는 미상으로 기재돼 있으므로 입찰 전 현황조사와 매각물건명세서를 다시 대조하는 것이 필요합니다.
② 가격 판단 — 3회 유찰됐지만 시세 비교는 별개
감정가 202,000,000원에서 3회 유찰되어 현재 최저가는 69,286,000원, 감정가의 34.3% 수준입니다. 숫자만 보면 낙폭이 매우 크지만, 이 사건에는 비교 가능한 실거래 평균·최신 거래·최근 추세 수치가 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 69,286,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,647,148원 |
| 2. 근저당 · 곡성농업협동조합 | 240,000,000원 | 67,638,852원 |
| 3. 가압류 · 중소기업은행 | 77,980,837원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 317,980,837원 중 예상 배당액은 67,638,852원이며, 250,341,985원의 미배당이 발생합니다. 소유자 잔여는 0원이고 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 예상치입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 배곧고등학교 남측 인근으로, 오피스텔·각종 근린생활시설·아파트단지·공원이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지하6층·지상17층 건물의 2층 에이202호이며 사용승인일은 2018.04.06.입니다.
- 설비. 기본적인 위생·급배수·소방·승강기·주차장 설비가 되어 있습니다.
- 도로. 북서측으로 폭 약 15m 내외의 포장도로와 접합니다.
- 토지. 인접지와 등고평탄한 사다리형 토지이며 주상용 건부지로 이용 중입니다.
- 용도지역. 도시지역·일반상업지역·지구단위계획구역이며 중로2류와 접하고 과밀억제권역에 포함됩니다.
- 공시지가. 2,571,000원/㎡이며 공부와의 차이는 없습니다.
- 현재 상태. 감정평가 기준 공실이며 임대관계는 미상입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 공실 원인 확인. 현재 공실이 단기적인지, 해당 층·건물의 임대수요 자체가 약한지 확인해야 합니다.
- 실제 임대수익 확인. 실거래 시세가 없는 만큼 주변 유사 근린시설의 보증금·월세와 공실 기간을 직접 비교해야 합니다.
- 권리 원본 대조. 2024.02.29. 이전 압류·근저당은 당시 임의경매 매각으로 말소된 흐름인지 등기사항전부증명서 원본에서 다시 확인해야 합니다.
- 임대관계 확인. 현재 공실로 평가됐지만 임대관계는 미상으로 기재돼 있어 현황조사·매각물건명세서 확인이 필요합니다.
- 배당 부족과 인수 구분. 현재 회차에서 채권자 미배당 250,341,985원이 예상되지만, 예상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 추가 유찰 시나리오. 4회 유찰 시 48,500,200원, 5회 유찰 시 33,950,140원으로 낮아지며 채권 미배당은 각각 270,753,641원, 285,041,800원입니다.
맺으며 — “낮은 최저가와 좋은 물건은 같은 말이 아니다”
이 사건의 권리구조는 현 기준으로 단순합니다. 2024.02.29. 곡성농업협동조합 근저당을 말소기준으로 이후 권리는 소멸하고, 예상 매수인 인수액도 0원입니다. 하지만 투자 판단의 어려움은 가격 쪽에 있습니다. 감정가 202,000,000원에서 3회 유찰되어 69,286,000원까지 내려왔어도, 비교할 실거래 시세가 없고 근린시설은 현재 공실입니다.
따라서 이 물건은 “권리는 비교적 단순, 가격 적정성은 별도 검증”으로 보는 것이 맞습니다. 감정가 대비 34.3%라는 숫자 자체보다 실제 임대수요와 공실 지속 가능성, 주변 유사 근린시설의 거래·임대 수준을 확인한 뒤 응찰가를 정해야 합니다.
