수원지방법원 2024타경5491. 평택 고덕동 ‘에이스퍼스트고덕’ 1층 138호입니다. 감정평가상 이용상태는 근린생활시설이며, PC방 및 테이크아웃카페로 이용 중이었으나 내부 인테리어 공사 중입니다. 현재 소유자는 진홍기이고, 2022.12.14. 소유권을 이전받았으며 등기상 거래가액은 883,658,160원입니다.
권리분석의 기준점은 같은 날 설정된 북시흥농업협동조합 근저당권 1,560,000,000원입니다. 이후 설정된 유희정 근저당권, 경매개시결정, 국민건강보험공단 압류와 국의 압류는 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다. 현황조사상 점유자는 에이스고덕290(조의룡)이며 보증금 70,000,000원, 월세 9,900,000원으로 조사됐지만 전입일이 2023.03.30.으로 말소기준권리인 2022.12.14.보다 늦어 대항력이 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경5491 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 고덕중앙로 290, 1층138호 (고덕동,에이스퍼스트고덕) |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 · 근린생활시설 · PC방 및 테이크아웃카페로 이용 중이었으나 내부 인테리어 공사 중 |
| 소유자 | 진홍기 · 2022.12.14. 소유권이전 · 거래가액 883,658,160원 |
| 감정가 / 최저가 | 897,000,000원 / 215,369,700원 (4회 유찰) |
| 청구액 | 1,365,499,282원 |
| 매각기일 | 2026.07.07 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2022.12.14. 북시흥농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 1,560,000,000원이고 139호와 공동담보로 기재돼 있습니다. 2023.11.02. 설정된 유희정의 근저당권 150,000,000원과 2024.12.20. 임의경매개시결정, 2025년의 압류들은 말소기준 이후 권리로 매각 시 소멸합니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 에이스고덕290(조의룡) | 138,139호 178.29제곱미터 | 2023.03.30 | 70,000,000원 | 9,900,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
실제 임차인은 1명입니다. 전입신고가 2023.03.30.으로 말소기준권리 2022.12.14.보다 뒤이므로 대항력이 없습니다. 확정일자와 배당요구 여부는 확인되지 않았지만, 대항력이 없는 임차인의 보증금 미회수분을 낙찰자가 인수하는 구조로 잡혀 있지는 않습니다.
③ 가격 — 감정가 24%지만 시세 검증은 별개
감정가는 897,000,000원, 현재 최저매각가는 215,369,700원으로 4회 유찰된 회차입니다. 데이터상 현재 회차 비율은 감정가의 24%입니다. 그러나 이 사건에는 비교할 실거래 시세가 없으므로, 감정가 대비 할인율만 보고 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 크다”고 판단할 근거는 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 215,369,700원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,815,176원 |
| 1. 근저당 · 북시흥농업협동조합 | 1,560,000,000원 | 211,554,524원 |
| 2. 근저당 · 유희정 | 150,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 채권자 총 채권액 1,710,000,000원 중 211,554,524원이 배당되고, 미배당액은 1,498,445,476원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 평택시 장당동 소재 효명중학교 남서측 인근으로, 지식산업센터·단독주택·근린생활시설·주상복합건물이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며 대중교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 1층 138호·139호는 근린생활시설로 PC방 및 테이크아웃카페로 이용 중이었으나 내부 인테리어 공사 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하2층·지상10층 건물의 1층에 위치하며 위생·급배수, 시스템냉난방, 승강기, 소화설비, 지상·지하주차장 설비가 있습니다.
- 도로. 북동측·남서측 약 20미터 내외 포장도로, 남동측 약 8미터 내외 보행도로에 접합니다.
- 토지. 준주거지역·지구단위계획구역(고덕국제화지구)이며 공시지가는 2,324,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 시세 직접 확인. 현재 자료에는 실거래 비교값이 없습니다. 감정가 대비 24%라는 숫자만으로 저가 낙찰 여부를 판단하지 마세요.
- 138·139호 경계 확인. 두 호실 사이 벽체가 없고 제거 흔적이 있으므로 현황, 구분 복원 가능성, 비용을 확인해야 합니다.
- 점유·명도 확인. 실제 임차인 1명이 138·139호를 점유한 것으로 조사됐습니다. 대항력은 없지만 인도 및 영업·시설 정리 과정은 별도입니다.
- 임대조건 점검. 조사된 보증금은 70,000,000원, 월세는 9,900,000원입니다. 현재 계약과 점유 상태가 동일한지는 현장에서 재확인해야 합니다.
- 공동담보 확인. 북시흥농업협동조합과 유희정 근저당권 모두 139호가 공동담보로 기재돼 있으므로 원본 등기와 매각범위를 함께 대조하세요.
- 압류·세금 확인. 국민건강보험공단 및 국의 압류가 존재하며 매각으로 소멸하는 구조이지만 당해세 등 배당순위에 영향을 줄 항목은 별도 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서를 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리는 정리되지만, 가격은 현장이 결정한다”
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2022.12.14. 북시흥농업협동조합 근저당권이 말소기준이고, 실제 임차인 1명은 그보다 늦게 전입해 대항력이 없습니다. 현재 회차 기준 매수인 인수액은 0원입니다.
그러나 4회 유찰돼 최저가가 215,369,700원까지 내려왔다는 사실만으로 가격 매력을 확정할 수는 없습니다. 실거래 시세 자료가 없고, 물건은 아파트가 아니라 근린생활시설이며 138·139호 사이 벽체가 제거된 채 함께 이용되고 있습니다. 따라서 이 물건은 권리는 통과, 가격은 검증 필요가 결론입니다. 감정가 대비 할인폭보다 실제 임대가치·공실 가능성·호실 경계와 현장 상태가 입찰가를 결정해야 합니다.
