수원지방법원 2024타경5491. 평택 고덕동 에이스퍼스트고덕 1층 139호입니다. 감정평가상 이용상태는 근린생활시설이며, PC방 및 테이크아웃카페로 이용 중이었으나 내부 인테리어 공사 중인 것으로 조사됐습니다. 현재 소유자는 진홍기이고, 2022년 12월 14일 소유권이전 등기 당시 거래가액은 954,924,740원입니다.
권리분석의 기준점은 2022년 12월 14일 설정된 북시흥농업협동조합 근저당권 1,560,000,000원입니다. 이 권리가 말소기준권리이고, 이후 유희정 근저당권, 경매개시결정, 국 및 평택시 압류는 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다. 확인된 임차인은 1명이지만 전입신고일이 2023년 3월 30일로 말소기준권리보다 뒤여서 대항력이 없으며, 배당 시나리오상 매수인 승계액도 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경5491 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 고덕중앙로 290, 1층139호 (고덕동, 에이스퍼스트고덕) |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(근린생활시설) · PC방 및 테이크아웃카페로 이용 중이었으나 내부 인테리어 공사 중 |
| 소유자 | 진홍기 · 2022.12.14. 소유권이전 · 거래가액 954,924,740원 |
| 감정가 / 최저가 | 972,000,000원 / 233,377,200원 (4회 유찰 · 감정가의 24.01%) |
| 신청채권자 / 청구 | 북시흥농업협동조합 / 1,365,499,282원 |
| 매각기일 | 2026.07.07 |
| 등기 발급 | 수원지방법원 송탄등기소 · 2026.07.15 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2022.12.14. 북시흥농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 1,560,000,000원이고, 같은 근저당권에는 에이스퍼스트고덕 1층 138호가 공동담보로 기재돼 있습니다. 2023년 설정된 유희정 근저당권 150,000,000원과 2024년 임의경매개시결정, 2025년 국·평택시 압류는 모두 말소기준 이후 권리로 매각 시 소멸합니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 점유 | 전입일 | 보증금 | 월차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 에이스고덕290(조의룡) | 138,139호 178.29㎡ | 2023.03.30 | 70,000,000원 | 9,900,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 0원 |
확인된 임차인은 실제 임차인 1명입니다. 전입신고가 2023년 3월 30일로 말소기준권리인 2022년 12월 14일 근저당권보다 늦어 대항력은 없습니다. 따라서 보증금 70,000,000원을 낙찰자가 승계하는 구조가 아니며, 현재 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
③ 가격 — 감정가 24.01%라도 ‘싸다’고 단정할 수 없다
감정가는 972,000,000원, 4회 유찰된 현재 회차 최저매각가는 233,377,200원으로 감정가의 24.01%입니다. 권리상 인수금이 없으므로 이 회차에서 낙찰가를 최저가로 가정할 경우 권리분석상 실질취득액도 233,377,200원입니다.
다만 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다. 이 사건은 이미 4회 유찰됐고, 용도도 아파트가 아니라 근린생활시설입니다. 특히 138호와 139호가 벽체 없이 함께 사용된 상태이고 내부 인테리어 공사 중이라는 현황까지 겹칩니다. 따라서 감정가의 24.01%라는 숫자 자체는 시세보다 싸다는 증거가 아닙니다.
④ 예상배당표 (매각가 233,377,200원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 4,067,281원 |
| 1. 근저당 · 북시흥농업협동조합 | 1,560,000,000원 | 229,309,919원 |
| 2. 근저당 · 유희정 | 150,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 총 채권액 1,710,000,000원 중 채권자 예상배당은 229,309,919원이고 미배당액은 1,480,690,081원입니다. 신청채권자 청구액 1,365,499,282원도 전액 충족되지 않습니다. 다만 이 미배당액이 매수인에게 승계되는 것은 아니며, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영된 계산입니다.
⑤ 추가 유찰 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 4회 유찰 | 233,377,200원 | 229,309,919원 | 1,480,690,081원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 163,364,040원 | 160,276,943원 | 1,549,723,057원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 | 114,354,828원 | 111,953,860원 | 1,598,046,140원 | 0원 |
5회 유찰 시 매각가는 163,364,040원, 6회 유찰 시에는 114,354,828원으로 내려갑니다. 그러나 유찰 횟수가 늘어나는 것은 그 자체로 가격 메리트를 보증하지 않습니다. 매각가가 낮아질수록 채권자의 미배당은 커지지만, 각 시나리오의 매수인 인수액은 모두 0원입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 평택시 장당동 효명중학교 남서측 인근으로, 주위에 지식산업센터·단독주택·근린생활시설·주상복합건물이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재해 대중교통 상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지하 2층·지상 10층 건물 내 1층 138호·139호이며, 위생·급배수·시스템냉난방·승강기·소화설비·지상 및 지하주차장이 갖춰져 있습니다.
- 도로. 북동측·남서측 약 20m 내외 포장도로와 남동측 약 8m 내외 보행도로에 접합니다.
- 용도지역. 준주거지역·지구단위계획구역(고덕국제화지구)·택지개발지구이며, 토지거래계약에관한허가구역에도 포함돼 있습니다.
- 토지. 지목은 대, 토지이용상황은 업무용, 평지의 부정형 토지이며 공시지가는 2,324,000원/㎡입니다.
- 현황. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다. 다만 138호·139호 사이 벽체가 제거된 상태입니다.
⑦ 입찰·취득 판단 체크리스트
- 임차인 인수. 에이스고덕290(조의룡)의 전입일은 말소기준권리보다 늦어 대항력은 없고, 시나리오상 승계액은 0원입니다.
- 138·139호 경계. 두 호실 사이 벽체가 없고 바닥에 벽체 제거 흔적이 있습니다. 139호 단독 인도·사용 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 공동담보. 북시흥농업협동조합과 유희정 근저당권 모두 138호가 공동담보로 기재돼 있습니다. 실제 배당관계는 공동담보 관계까지 함께 확인해야 합니다.
- 영업·공사 상태. PC방 및 테이크아웃카페로 이용 중이었으나 내부 인테리어 공사 중으로 조사됐습니다. 점유·시설물·원상회복 범위를 확인할 필요가 있습니다.
- 가격 착시. 감정가 972,000,000원 대비 최저가 233,377,200원이라는 낙폭만으로 시세보다 싸다고 판단하지 마십시오. 이미 4회 유찰된 근린생활시설입니다.
- 세금·우선변제. 현재 배당표는 당해세와 임차인 최우선변제를 반영하지 않은 추정치입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서의 최신 원본을 기준으로 최종 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 정리되지만, 승부처는 가격과 현장
이 사건의 권리 구조는 비교적 명확합니다. 2022년 12월 14일 북시흥농업협동조합 근저당권이 말소기준이고, 확인된 임차인 역시 그 이후인 2023년 3월 30일 전입해 대항력이 없습니다. 후순위 근저당권과 압류도 매각으로 소멸하며 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
반면 가격과 상품성은 보수적으로 봐야 합니다. 감정가 972,000,000원에서 4회 유찰돼 233,377,200원까지 내려왔지만, 이 물건은 주거용 아파트가 아니라 근린생활시설이고, 138호와 139호가 벽체 없이 함께 사용돼 왔습니다. 내부 인테리어 공사 중이라는 현황도 있습니다. 따라서 결론은 “권리 인수는 0원, 그러나 낮아진 최저가만으로 가격 매력을 확정할 수 없다.”입니다. 권리보다 139호의 독립 사용 가능성, 점유 정리, 상가 환금성과 실제 수익성을 확인하는 것이 핵심입니다.
