춘천지방법원 2024타경31315. 평창군 대관령면 횡계리의 ‘그랑펠리즈’ 103동 3층 303호로, 사건상 용도는 다세대이고 감정평가상 이용상태는 연립주택 단위세대입니다. 현재 소유자는 주식회사라카사임페리얼이며, 2021년 12월 27일 정릉새마을금고 근저당권 채권최고액 1,747,200,000원이 설정됐습니다. 이 근저당권이 말소기준이고, 이후 등기된 소유권이전청구권가등기와 압류·가압류 등은 데이터상 매각으로 소멸합니다.
권리 자체만 보면 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다. 예상배당에서도 현재 최저가 160,387,000원 전액이 집행비용과 선순위 정릉새마을금고 배당으로 소진되고, 후순위 채권자는 미배당이 발생하지만 그 부족액이 곧바로 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다. 그러나 이 사건의 핵심은 등기상 인수금액보다 진행 리스크와 가격 검증에 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2024타경31315 |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 평창군 대관령면 올림픽로 256, 103동 3층303호 |
| 물건종류 | 다세대 · 감정 이용상태 연립주택 단위세대 |
| 소유자 | 주식회사라카사임페리얼 |
| 감정가 / 최저가 | 668,000,000원 / 160,387,000원 (4회 유찰 · 감정가 대비 24.01%) |
| 신청채권자 / 청구 | 정릉새마을금고 / 1,424,472,190원 |
| 말소기준권리 | 2021.12.27 정릉새마을금고 근저당권 · 채권최고액 1,747,200,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.28 |
① 권리 흐름 — 인수는 0원이지만 확인할 권리는 있다
임차인은 없습니다. 예상 인수금액 역시 0원이고, 매각물건명세서상 명시된 인수권리와 법정지상권도 해당사항 없습니다. 말소기준인 정릉새마을금고 근저당권 이후의 소유권이전청구권가등기, 국·평창군 압류, 드림저축은행·시티플랜건축사사무소·티엘하우스·해성옵틱스· 파스텍의 가압류와 경매개시결정은 데이터상 매각으로 소멸 처리됩니다.
② 가격 판단 — 24%까지 내려왔어도 ‘시세보다 싸다’고 단정할 수 없다
현재 최저매각가는 160,387,000원으로 감정가 668,000,000원의 24.01%입니다. 4회 유찰된 결과 가격이 크게 낮아진 것은 사실이지만, 이 사건에는 동일 물건과 직접 비교할 수 있는 최근 실거래 금액이 제시되어 있지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인 폭만 근거로 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 확실하다”는 판단은 금물입니다.
| 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 (감정가 24%) | 160,387,000원 | 157,341,582원 | 3,950,498,418원 |
| 5회 유찰 시 (감정가 17%) | 112,270,900원 | 109,899,107원 | 3,997,940,893원 |
| 6회 유찰 시 (감정가 12%) | 78,589,630원 | 76,775,017원 | 4,031,064,983원 |
회차가 내려갈수록 채권자의 미배당액은 커지지만, 세 시나리오 모두 매수인 인수금액은 0원으로 제시됩니다. 즉 채권자 손실 확대와 매수인 권리 인수는 구분해서 봐야 합니다. 이 물건의 가격 판단은 미배당 규모가 아니라 실제 환금 가능한 시장가격을 별도로 확인하는 데 달려 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 160,387,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.9% 추정) | - | 3,045,418원 |
| 1. 근저당 · 정릉새마을금고 | 1,747,200,000원 | 157,341,582원 |
| 2. 가압류 · 주식회사 드림저축은행 | 500,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 시티플랜건축사사무소 | 500,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 티엘하우스주식회사 | 847,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 해성옵틱스주식회사 | 500,000,000원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 주식회사 파스텍 | 13,640,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 집행비용을 제외한 금액이 정릉새마을금고에 일부 배당되고, 후순위 가압류권자와 소유자에게 돌아갈 금액은 없습니다. 총 채권액 4,107,840,000원 중 채권자 배당은 157,341,582원, 미배당은 3,950,498,418원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정이며, 매수인 인수액은 0원으로 제시됩니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 평창군 대관령면 횡계리 ‘대관령면사무소’ 남서측 근거리에 위치하며, 주변은 유사 공동주택·근린생활시설·농경지 등이 혼재하는 시가지 주변지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 용이하고, 버스정류장 거리와 운행빈도를 고려한 대중교통 이용여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 감정평가상 연립주택 단위세대로 이용 중이며, 건물은 철근콘크리트벽식구조 콘크리트지붕 4층 건물입니다.
- 설비. 위생·전기설비, 보일러 난방설비, 엘리베이터가 설치되어 있습니다.
- 토지·규제. 공동주택부지이며 도시지역·자연녹지지역, 가축사육제한구역에 해당합니다. 공시지가는 301,100원/㎡로 제시되어 있습니다.
- 도로. 주위로 아스콘포장도로가 소재하며, 토지자료상 도로접면은 중로한면입니다.
- 현장확인. 이해관계인 부재로 임대관계와 내부구조·수리 여부를 조사하지 못했다는 감정평가 의견이 있어 내부 상태는 별도 확인이 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 공매 진행상태 최우선 확인. 공매와 경매 중 먼저 대금을 납부한 자가 소유권을 취득한다고 명시되어 있으므로 한국자산관리공사 공매 진행 여부와 법원경매 상태를 함께 확인해야 합니다.
- 갑구 10번 가등기 원본 대조. 말소기준 이후 권리로 소멸 처리돼 있지만 담보가등기 종류 확인 필요 경고가 있으므로 가등기의 원인과 성격을 등기 원본 및 관련 서류로 확인해야 합니다.
- 24.01% 숫자만 보고 저가 판단 금지. 현재 최저가는 감정가 대비 크게 낮지만, 실거래 기준으로 저렴하다는 근거는 별도로 확인해야 합니다.
- 환금성 확인. 이미 4회 유찰됐고 그랑펠리즈 통계의 평균 유찰 횟수도 3.3회입니다. 36세대 규모와 실제 매수 수요를 확인해 재매각 가능성을 점검해야 합니다.
- 내부 상태 확인. 감정 당시 이해관계인 부재로 내부구조와 수리 여부를 확인하지 못했으므로 현장조사 가능한 범위에서 관리상태와 수리비 발생 가능성을 점검해야 합니다.
- 세금·배당 원본 확인. 예상배당은 당해세·최우선변제 등을 반영하지 않은 추정이므로 배당요구종기 관련 서류와 최신 매각물건명세서·등기사항을 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “좋은 입찰”은 다른 문제다
이 물건은 임차인이 없고 매수인 인수금액도 0원으로 제시됩니다. 정릉새마을금고 근저당을 말소기준으로 이후 다수의 압류·가압류와 가등기가 데이터상 매각 소멸한다는 점은 분명한 장점입니다. 그러나 감정가 668,000,000원이 4회 유찰을 거쳐 160,387,000원까지 내려왔다는 사실만으로 가격 매력을 확정할 수는 없습니다. 실제 실거래 가격 검증이 별도로 필요하고, 무엇보다 공매와 경매가 동시에 진행되어 먼저 대금을 납부한 자가 소유권을 취득하는 절차 경쟁이 있습니다. 또한 갑구 10번 가등기의 성격도 원본 확인 대상입니다. 결론적으로 권리 인수는 낮지만, 절차와 환금성 확인 난도는 높은 물건입니다. 이 사건의 승부처는 최저가 숫자가 아니라 공매 진행상태·가등기 성격·실제 시장가격을 입찰 직전까지 확인하는 데 있습니다.
