춘천지방법원 2024타경31315. 평창군 대관령면 올림픽로 256, 103동 2층 203호로, 사건 용도는 다세대, 감정평가상 이용상태는 연립주택 단위세대입니다. 감정가는 668,000,000원에서 4회 유찰돼 현재 회차 최저매각가는 160,387,000원입니다. 말소기준은 2021년 12월 27일 설정된 정릉새마을금고 근저당권 1,747,200,000원이고, 이후의 가등기·가압류·후순위 근저당 등은 데이터상 매각으로 소멸 처리됩니다.
등기만 놓고 보면 매수인에게 넘어오는 금액은 0원입니다. 다만 이 물건은 권리보다 절차와 환금성을 더 세게 봐야 합니다. 매각물건명세서에는 공매절차가 진행 중이며 공매와 경매 중 먼저 대금을 납부한 자가 소유권을 취득한다고 기재돼 있습니다. 또 감정평가 당시 이해관계인이 없어 임대관계와 내부구조·수리 여부를 조사하지 못했으므로, “확인된 임차인 없음”과 “현장 임대관계가 완전히 확인됨”은 같은 의미가 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2024타경31315 |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 평창군 대관령면 올림픽로 256, 103동 2층203호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 감정평가상 연립주택 단위세대 · 철근콘크리트벽식구조 4층 건물 |
| 현재 소유자 | 주식회사라카사임페리얼 |
| 감정가 / 최저가 | 668,000,000원 / 160,387,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 정릉새마을금고 / 1,424,472,190원 |
| 말소기준권리 | 2021.12.27 정릉새마을금고 근저당권 · 채권최고액 1,747,200,000원 |
| 기재 매각기일 | 2026.07.28 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리는 매각소멸
핵심은 2021.12.27 정릉새마을금고 근저당권입니다. 이 권리가 말소기준이며 이후 설정된 주식회사인얼스의 소유권이전청구권가등기, 국가·평창군 압류, 드림저축은행·시티플랜건축사사무소·티엘하우스·해성옵틱스의 가압류, 강혜영 근저당권 및 경매개시결정은 데이터상 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서에도 명시 인수권리 해당사항 없음, 법정지상권도 해당사항 없음으로 정리돼 있습니다.
② 가격·환금성 — 24.01%라고 ‘시세보다 싸다’고 단정하면 안 된다
현재 최저매각가 160,387,000원은 감정가 668,000,000원의 24.01% 수준입니다. 하지만 이 사건에는 가격 메리트를 판정할 수 있는 비교 실거래 표본이 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인 폭만 보고 시세보다 저렴하다거나 싸다고 평가할 근거는 부족합니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 감정가 대비 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 160,387,000원 | 24.01% | 4,036,858,418원 |
| 5회 유찰 시 | 112,270,900원 | 16.81% | 4,084,300,893원 |
| 6회 유찰 시 | 78,589,630원 | 11.76% | 4,117,424,983원 |
매각가가 더 내려가더라도 매수인 인수액은 각 시나리오에서 모두 0원입니다. 대신 선순위 정릉새마을금고부터 배당 부족이 계속 커집니다. 현재 회차에서도 전체 채권 4,194,200,000원 가운데 채권자 배당액은 157,341,582원에 그치고, 소유자에게 돌아가는 잔여금은 0원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 160,387,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,045,418원 |
| 1. 근저당 · 정릉새마을금고 | 1,747,200,000원 | 157,341,582원 |
| 2. 가압류 · 주식회사 드림저축은행 | 500,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 시티플랜건축사사무소 | 500,000,000원 | 0원 |
| 4. 근저당 · 강혜영 | 100,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 티엘하우스주식회사 | 847,000,000원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 해성옵틱스주식회사 | 500,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 매각가 160,387,000원 가정. 집행비용 3,045,418원을 제외한 157,341,582원이 정릉새마을금고에 배당되고 나머지 후순위 채권에는 배당 여력이 없습니다. 총 미배당은 4,036,858,418원이며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 공매 동시 진행 — 이 사건의 핵심 절차 리스크
따라서 이 사건은 등기상 인수액 0원이라는 사실만으로 안전형이라고 단순 분류하기 어렵습니다. 권리의 승계보다 어느 절차가 먼저 소유권 취득 단계에 도달하는지가 실제 입찰 실행 가능성을 좌우합니다.
⑤ 점유·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 임대관계. 확인된 임차인은 없으나, 감정 당시 이해관계인이 부재해 임대관계와 내부구조·수리 여부를 조사하지 못했습니다. 현장 점유자와 임대차 존재 여부를 별도로 확인해야 합니다.
- 입지. 대관령면사무소 남서측 근거리에 위치하며, 주위는 유사 공동주택·근린생활시설·농경지 등이 혼재하는 시가지 주변지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고, 버스정류장 거리와 운행빈도 등을 기준으로 대중교통 이용여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트벽식구조 콘크리트지붕 4층 건물로, 위생·전기설비와 보일러 난방설비, 엘리베이터가 설치돼 있습니다.
- 토지·규제. 도시지역·자연녹지지역이며 가축사육제한구역에 포함됩니다. 공부와의 차이는 해당사항 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 환금성. 그랑펠리즈 36세대로 기록돼 있고 단지 경매 평균 유찰 횟수는 3.3회입니다. 본건은 이미 4회 유찰됐으므로 재매각 가능성과 실수요층을 보수적으로 확인할 필요가 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 공매 진행상황 최우선 확인. 공매와 경매 중 먼저 대금을 납부한 자가 소유권을 취득한다고 명시돼 있으므로 한국자산관리공사 공매 진행단계와 대금납부 여부를 입찰 직전 재확인해야 합니다.
- 24.01%를 시세 할인으로 오해하지 않기. 현재 최저가가 감정가 대비 크게 낮아졌지만 비교 실거래 시세가 확인되지 않아 시장가 대비 저가 여부는 판단할 수 없습니다.
- 가등기 성격 재확인. 2021.12.29 주식회사인얼스 소유권이전청구권가등기는 말소기준 뒤이지만, 가등기 종류 확인 필요 경고가 있으므로 원문을 직접 확인해야 합니다.
- 점유·임대차 현장 확인. 확인 임차인은 없지만 감정평가 당시 이해관계인 부재로 임대관계를 조사하지 못했습니다. 현장 점유 및 임대차 서류를 다시 점검해야 합니다.
- 배당 부족과 채권 규모 구분. 현재 회차 예상 미배당은 4,036,858,418원이지만 데이터상 매수인 인수액은 0원입니다. 채권자의 미배당과 매수인의 인수는 별개입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·공매공고 및 진행내역을 직접 대조하세요.
맺으며 — “낙폭은 크지만, 가격보다 절차 확인이 먼저”
감정가 668,000,000원에서 4회 유찰돼 최저가가 160,387,000원, 감정가 대비 24.01%까지 내려왔습니다. 등기상으로는 2021.12.27 정릉새마을금고 근저당권이 말소기준이고 이후 주요 권리는 데이터상 매각소멸, 매수인 인수액도 0원입니다.
그러나 이 사건의 결론을 “권리 깨끗하고 24%라 싸다”로 끝내면 안 됩니다. 비교 가능한 실거래 시세가 없어 현재 가격의 시장가 대비 메리트를 확인할 수 없고, 이미 4회 유찰된 데다 공매절차가 병행 중입니다. 감정평가에서도 임대관계를 조사하지 못했습니다. 따라서 등기상 인수는 0원, 가격 평가는 보류, 공매·점유 확인은 필수가 이 사건의 핵심입니다.
