울산지방법원 2024타경9206. 울주군 상북면 등억알프스리 516-9, 도로명 알프스온천2길 96에 위치한 숙박시설과 토지 일괄매각 물건입니다. 감정 이용상태는 건물 기호(2)·(4) 모두 숙박시설이며, 매각물건명세서에는 ‘호텔드메르’ 상호의 숙박시설이라고 기재돼 있습니다. 토지는 1,512.8㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 상업용입니다.
가격 숫자만 보면 낙폭이 큽니다. 감정가 2,433,244,700원에서 3회 유찰돼 현재 최저가는 834,603,000원입니다. 그러나 이 사건에는 비교 가능한 실거래 자료가 없어, 현재 최저가가 시장가보다 싼지 여부를 확인할 근거는 없습니다. 특히 숙박시설은 아파트와 달리 영업성·시설상태·규제·운영수익에 따라 가격 차이가 크게 날 수 있어 단순 유찰률만으로 저평가를 단정하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2024타경9206 |
|---|---|
| 소재지 | 울산광역시 울주군 상북면 등억알프스리 516-9 · 울산광역시 울주군 상북면 알프스온천2길 96 |
| 용도 | 기타 + 토지 · 숙박시설 |
| 토지 | 1,512.8㎡ · 지목 대 · 상업용 · 완경사 · 정방형 · 소로한면 |
| 소유자 | 김도원 지분 2분의 1 · 서해영 지분 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 2,433,244,700원 / 834,603,000원 (3회 유찰) |
| 청구금액 | 4,750,474,935원 |
| 매각기일 | 2026.07.28 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 관정 1식 매각 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
현재 소유권은 2021.08.12. 매매를 원인으로 김도원·서해영이 각 2분의 1씩 공유하고 있습니다. 같은 날 설정된 을구 21번 부산은행 근저당권 2,310,000,000원이 말소기준권리입니다. 이후 2022년 부산은행 근저당 2,970,000,000원, 2024년 근저당 88,000,000원, 임의경매개시결정, 김도원 지분 가압류 173,164,336원은 모두 말소기준 이후 권리로 매각 시 소멸합니다.
② 가격 — 3회 유찰됐지만 ‘싸다’고 단정할 수 없다
현재 회차는 3회 유찰, 감정가 34%로 최저매각가가 834,603,000원입니다. 다음 회차 시나리오는 584,222,100원, 그 다음은 408,955,470원입니다. 그러나 실거래 비교 자료가 없어 감정가나 최저가가 시장가 대비 어느 수준인지 확인할 수 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (3회 유찰, 감정가 34%) | 834,603,000원 | 823,856,970원 | 4,717,307,366원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 24%) | 584,222,100원 | 575,979,879원 | 4,965,184,457원 |
| 5회 유찰 시 (감정가 17%) | 408,955,470원 | 402,465,915원 | 5,138,698,421원 |
유찰이 거듭될수록 매수 가격은 낮아지지만 채권자 미배당은 더 커집니다. 이 사건에서는 신청채권자의 청구액도 4,750,474,935원으로 현재 최저가보다 크게 높아, 현 회차 가정에서도 신청채권자는 전액 회수되지 않습니다. 다만 이러한 미배당은 매수인이 승계하는 금액과는 다릅니다. 현재 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 834,603,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.3% 추정) | - | 10,746,030원 |
| 을구 21번 근저당권 · 주식회사부산은행 | 2,310,000,000원 | 823,856,970원 |
| 을구 22번 근저당권 · 주식회사부산은행 | 2,970,000,000원 | 0원 |
| 을구 23번 근저당권 · 주식회사부산은행 | 88,000,000원 | 0원 |
| 갑구 9번 가압류 · 대형기선저인망수산업협동조합 | 173,164,336원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 가정에서 채권자 총 채권액은 5,541,164,336원, 총 배당액은 823,856,970원, 미배당은 4,717,307,366원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영될 수 있습니다.
④ 입지·이용·규제 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 등억온천단지 내에 위치하며, 주위는 숙박시설 및 상업나지 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 인근에 대중교통 수단이 있고 일반적인 교통상황은 대체로 보통입니다.
- 이용. 건물 기호(2)·(4)는 모두 숙박시설로 이용 중입니다. 매각물건명세서에는 ‘호텔드메르’ 상호가 기재돼 있습니다.
- 건물. 기호(2)·(4) 모두 철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 3층 건물입니다.
- 설비. 위생·급배수, 무인주차, CCTV 설비가 있고, 기호(2)는 화재경보설비, 기호(4)는 소화전이 설치돼 있습니다.
- 토지. 1,512.8㎡ · 지목 대 · 상업용 · 완경사 · 정방형 · 소로한면입니다.
- 용도지역. 자연환경보전지역입니다.
- 규제. 온천원보호지구, 군립공원, 공원마을지구(공원집단시설지구), 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역, 중점경관관리구역에 포함됩니다.
- 문화재 관련. 문화유산보호구역에 접합니다.
- 공시지가. 300,100원/㎡입니다.
- 공부와의 차이. 없습니다.
- 위반건축물. 확인된 위반사항은 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유·영업상태 확인. 임차인 등재 내역은 없지만 임대관계는 미상입니다. 실제 영업자·점유자와 명도 필요 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위. 토지와 숙박시설은 일괄매각이며, 깊이 200m·굴착지름 150㎜의 콘크리트조 관정 1식도 매각에 포함됩니다.
- 규제 검토. 자연환경보전지역·온천원보호지구·군립공원·공원마을지구 등 중첩 규제가 실제 사용·증축·개발계획에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 3회 유찰로 최저가가 감정가 34%까지 낮아졌지만 실거래 비교자료가 없습니다. 유찰률만으로 저평가를 판단하지 않아야 합니다.
- 시설 확인. 숙박시설의 객실·설비·소화전·화재경보·급배수·주차·CCTV 상태를 현장 기준으로 확인해야 합니다.
- 권리 원본 대조. 말소기준은 2021.08.12. 부산은행 근저당입니다. 등기부·매각물건명세서·현황조사 원본에서 매각 직전 변동 여부를 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0”과 “가격 메리트”는 별개
이 사건의 권리 구조는 비교적 명료합니다. 2021.08.12. 부산은행 근저당이 말소기준이고, 이후 근저당·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하며 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 반면 가격 판단은 간단하지 않습니다. 3회 유찰로 최저가가 834,603,000원까지 내려왔지만 비교 가능한 실거래가가 없어 시세 대비 할인 여부는 확인되지 않았습니다.
또한 이 물건은 아파트가 아니라 등억온천단지 내 숙박시설과 토지입니다. 자연환경보전지역·온천원보호지구·군립공원·공원마을지구 등 복수 규제가 중첩되고, 임대관계도 미상입니다. 따라서 결론은 권리상 인수는 0원이지만, 가격·운영·규제 검증이 핵심인 저환금성 수익형 부동산입니다. 감정가 대비 낙폭만 보고 접근하기보다 실제 시설상태와 영업 가능성, 규제 조건을 먼저 확인해야 합니다.
