울산지방법원 2024타경9206. 울산광역시 울주군 상북면 등억알프스리 516-9의 토지와 숙박시설이 일괄매각되는 사건입니다. 감정평가상 건물은 모두 숙박시설로 이용 중이고, 매각물건명세서 비고에는 ‘호텔드메르’ 상호의 숙박시설이라고 기재돼 있습니다. 토지 면적은 1,512.8㎡이며, 제시외 물건인 깊이 200m·굴착지름 150㎜ 콘크리트조 관정 1식도 매각에 포함됩니다.
등기상 현재 공유자는 김도원·서해영으로 각 2분의 1 지분입니다. 말소기준권리는 2021.08.12. 설정된 부산은행 근저당권(채권최고액 2,310,000,000원)입니다. 그 뒤 설정된 부산은행 근저당 2건, 임의경매개시결정, 김도원 지분 가압류는 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 감정평가에는 임대관계 미상이라고 적혀 있어, 확인된 임차인 신고가 없다는 사실만으로 현장 점유·임대관계까지 없다고 단정해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2024타경9206 |
|---|---|
| 소재지 | 울산광역시 울주군 상북면 등억알프스리 516-9 · 울산광역시 울주군 상북면 알프스온천2길 96 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 숙박시설로 이용 중 |
| 토지 | 대 · 1,512.8㎡ · 상업용 · 완경사 · 정방형 · 소로한면 |
| 소유자 | 김도원 2분의 1 · 서해영 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 2,433,244,700원 / 834,603,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권액 | 4,750,474,935원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
| 일괄매각 | 제시외 물건 관정 1식 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
과거 압류와 다수 근저당권 가운데 상당수는 이미 등기부상 말소됐습니다. 현재 경매에서 기준이 되는 권리는 2021.08.12. 부산은행 근저당권입니다. 이후의 부산은행 근저당권 2건과 임의경매개시결정, 대형기선저인망수산업협동조합의 김도원 지분 가압류는 데이터상 모두 매각으로 소멸합니다. 배당 시나리오상 매수인 인수액도 0원입니다.
② 가격 — 3회 유찰, 감정가의 34.3%
감정가는 2,433,244,700원이고 현재 최저매각가는 834,603,000원입니다. 3회 유찰을 거치면서 현재 회차는 감정가의 34.3% 수준까지 내려왔습니다. 다음 시나리오의 최저가는 4회 유찰 시 584,222,100원, 5회 유찰 시 408,955,470원으로 계산돼 있습니다.
| 회차 시나리오 | 최저가 | 감정가 대비 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 834,603,000원 | 34.3% | 4,717,307,366원 |
| 4회 유찰 시 | 584,222,100원 | 24.01% | 4,965,184,457원 |
| 5회 유찰 시 | 408,955,470원 | 16.81% | 5,138,698,421원 |
다만 이 사건에는 비교할 실거래 시세가 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만 보고 “시세보다 싸다”고 판단할 근거는 없습니다. 특히 숙박시설은 아파트처럼 표준화된 거래가격을 적용하기 어렵고, 실제 영업상태·시설상태·점유관계·토지규제에 따라 가치 차이가 커질 수 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 834,603,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 10,746,030원 |
| 을구 21번 근저당권 · 주식회사부산은행 | 2,310,000,000원 | 823,856,970원 |
| 을구 22번 근저당권 · 주식회사부산은행 | 2,970,000,000원 | 0원 |
| 을구 23번 근저당권 · 주식회사부산은행 | 88,000,000원 | 0원 |
| 갑구 9번 가압류 · 대형기선저인망수산업협동조합 | 173,164,336원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 834,603,000원 가정 시 집행비용 10,746,030원을 제외한 823,856,970원이 말소기준 근저당권에 배당되고, 후순위 근저당·가압류에는 배당 여력이 없습니다. 총 채권액 5,541,164,336원 대비 미배당액은 4,717,307,366원이며 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·토지 규제·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 등억온천단지 내에 위치하며 주변은 숙박시설 및 상업나지 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 인근에 대중교통 수단이 있고 일반적인 교통상황은 대체로 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 건물은 모두 숙박시설로 이용 중이며 ‘호텔드메르’ 상호의 숙박시설입니다.
- 토지. 지목은 대, 토지이용상황은 상업용이며 1,512.8㎡, 완경사·정방형·소로한면 조건입니다.
- 규제. 자연환경보전지역, 온천원보호지구, 공원마을지구, 군립공원, 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역, 중점경관관리구역에 포함됩니다.
- 문화유산 관련. 문화유산보호구역에 접하며 역사문화환경보존지역에 포함됩니다.
- 공시지가. 300,100원/㎡입니다.
- 건물 상태. 철근콘크리트조 3층 건물이며 위생·급배수, 화재경보 또는 소화전, 무인주차, CCTV 설비 등이 기재돼 있습니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임대·점유관계 확인. 감정평가상 임대관계가 미상이므로 현장 운영자·점유자와 임대차 존재 여부를 확인하고 보증금·점유개시 시점을 검증해야 합니다.
- 시세 별도 검증. 최근 실거래 자료가 없어 감정가 대비 34.3%라는 숫자만으로 저가 매수 여부를 판단할 수 없습니다.
- 숙박시설 운영성. 현재 숙박시설로 이용 중이므로 객실·공용부 상태와 실제 운영 여부, 시설 유지 상태를 직접 확인할 필요가 있습니다.
- 토지 규제 확인. 자연환경보전지역·군립공원·공원마을지구·온천원보호지구 등 다수 규제가 중첩돼 있으므로 향후 이용·변경 가능성을 관련 규정과 원본 도면으로 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위. 토지·건물과 함께 깊이 200m, 굴착지름 150㎜ 콘크리트조 관정 1식이 제시외 물건으로 매각에 포함됩니다.
- 배당 부족. 현재 회차에서도 채권 미배당액이 4,717,307,366원으로 크지만, 데이터상 해당 미배당 채권을 매수인이 인수하는 구조는 아닙니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실제 점유상태를 입찰 직전에 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “34%까지 내려왔다”보다 먼저 볼 것
이 사건의 눈에 띄는 숫자는 감정가 2,433,244,700원에서 최저가 834,603,000원까지 내려온 3회 유찰·34.3%입니다. 그러나 가격비율만으로 결론을 내리기에는 확인할 요소가 많습니다. 등기상 말소기준 이후 권리는 소멸하고 배당 계산상 인수액은 0원이지만, 감정평가가 임대관계 미상이라고 밝히고 있고, 숙박시설이라는 용도와 여러 토지이용규제가 함께 존재합니다. 더구나 비교 가능한 실거래 자료도 없습니다.
따라서 이 물건은 등기 권리보다 현장 점유·가격 검증·숙박시설의 이용성과 토지규제 확인이 핵심인 사건입니다. 현재 최저가가 크게 낮아진 사실과 실제 시장가치가 낮다는 결론은 같은 말이 아닙니다. 3회 유찰이라는 결과까지 포함해 현장과 시세를 별도로 확인한 뒤 가격을 판단해야 합니다.
