울산지방법원 2024타경9206. 울주군 상북면 등억온천단지 내 숙박시설과 토지를 함께 매각하는 사건입니다. 현재 소유자는 김도원·서해영으로 각 2분의 1 지분을 보유하고 있고, 말소기준권리는 2022.02.09. 주식회사부산은행 근저당권 2,970,000,000원입니다. 그보다 앞선 주식회사경남은행 근저당 1,200,000,000원은 2022.02.09. 이미 말소됐습니다. 이후 설정된 부산은행 추가 근저당 88,000,000원, 경매개시결정, 대형기선저인망수산업협동조합 가압류 173,164,336원은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리만 보면 매수인이 떠안을 등기상 부담은 없습니다. 하지만 이 사건의 핵심은 낮아진 최저가 자체가 아니라 숙박시설·토지의 가치와 환금성입니다. 최저가는 1,200,444,000원까지 내려왔지만, 3회 유찰이라는 사실 역시 시장이 앞선 가격대에서 매수에 소극적이었다는 신호로 함께 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2024타경9206 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 울산광역시 울주군 상북면 등억알프스리 535-7 · 울산광역시 울주군 상북면 알프스온천2길 46 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 + 토지 · 숙박시설 이용 · ‘무인텔 휴’ |
| 건물 | 철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 3층 건물 · 숙박시설로 이용 중 |
| 토지 | 지목 대 · 토지이용상황 상업나지 · 면적 1,904.7㎡ · 완경사 · 세로장방 · 소로한면 |
| 소유자 | 김도원 2분의 1 · 서해영 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 3,499,836,400원 / 1,200,444,000원 (3회 유찰 · 감정가의 34.3%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사부산은행 / 4,750,474,935원 |
| 매각기일 | 2026.07.28 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 깊이 100m, 굴착지름 150㎜ 콘크리트조 관정 1식 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
말소기준은 2022.02.09. 을구 3번 주식회사부산은행 근저당권입니다. 같은 날 앞선 주식회사경남은행 근저당은 해지로 말소됐고, 말소기준 이후의 추가 근저당·경매개시결정·가압류는 모두 매각으로 소멸합니다. 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.
② 가격 구조 — 3회 유찰, 감정가의 34.3%
감정가 3,499,836,400원에서 3회 유찰되어 제시 최저가는 1,200,444,000원, 감정가의 34.3%입니다. 이후 시나리오는 4회 유찰 시 840,310,800원, 5회 유찰 시 588,217,560원까지 내려갑니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 3회 유찰 · 34.3% | 1,200,444,000원 | 1,186,039,560원 | 2,045,124,776원 | 0원 |
| 4회 유찰 · 24.01% | 840,310,800원 | 829,507,692원 | 2,401,656,644원 | 0원 |
| 5회 유찰 · 16.81% | 588,217,560원 | 579,935,384원 | 2,651,228,952원 | 0원 |
중요한 점은 유찰로 채권자 미배당액이 늘어나더라도 그 미배당액이 매수인에게 이전되는 구조는 아니라는 것입니다. 세 시나리오 모두 매수인 인수는 0원입니다. 따라서 3회 유찰 기준 실질취득 금액은 최저가와 동일한 1,200,444,000원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,200,444,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 14,404,440원 |
| 1. 을구 3번 근저당 · 주식회사부산은행 | 2,970,000,000원 | 1,186,039,560원 |
| 2. 을구 4번 근저당 · 주식회사부산은행 | 88,000,000원 | 0원 |
| 3. 갑구 5번 가압류 · 대형기선저인망수산업협동조합 | 173,164,336원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 채권 합계 3,231,164,336원 중 예상배당은 1,186,039,560원, 미배당은 2,045,124,776원입니다. 매수인 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며 실제 배당은 변동될 수 있습니다.
④ 입지·이용·규제 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 울산광역시 울주군 상북면 등억알프스리 소재 ‘등억온천단지’ 내에 위치하며, 주위는 숙박시설 및 상업나지 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 인근에 대중교통 수단이 있고 일반적인 교통상황은 대체로 보통입니다.
- 이용상태. 건물들은 숙박시설로 이용 중이며, 매각물건명세서에는 ‘무인텔 휴’ 상호의 숙박시설로 기재돼 있습니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트조 3층 건물로 위생·급배수설비, 무인주차설비, CCTV설비가 있고 건물별로 화재경보설비 또는 소화전이 설치돼 있습니다.
- 토지. 지목은 대, 토지이용상황은 상업나지, 면적은 1,904.7㎡이며 완경사·세로장방, 소로한면 조건입니다. 공시지가는 300,100원/㎡입니다.
- 규제. 자연환경보전지역이며 온천원보호지구·군립공원·공원마을지구 (공원집단시설지구)·가축사육제한구역·역사문화환경보존지역·중점경관관리구역에 포함됩니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 일괄매각. 깊이 100m, 굴착지름 150㎜ 콘크리트조 관정 1식이 제시외 물건으로 매각에 포함됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 경계. 1,200,444,000원은 감정가의 34.3%이지만, 숙박시설·토지의 가치와 환금성을 확인하지 않은 채 할인율만으로 저가 여부를 판단하지 마세요.
- 실질취득액. 3회 유찰 기준 매수인 인수는 0원이므로 실질취득은 최저가와 동일한 1,200,444,000원입니다.
- 점유·영업상태. 임대관계가 미상인 숙박시설이므로 실제 운영자·점유자 및 명도 가능성을 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
- 규제 검토. 자연환경보전지역·군립공원·온천원보호지구·공원마을지구 등 중첩 규제가 향후 이용·변경·개발에 어떤 제약을 주는지 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위. 토지·숙박시설과 관정 1식이 함께 매각되는 조건을 기준으로 현황과 공부를 대조하세요.
- 공동담보. 부산은행 말소기준 근저당의 공동담보 범위와 실제 배당관계를 등기부 및 배당 관련 원본에서 다시 확인하세요.
- 진행상태 확인. 등기 발급일은 2026.08.11이고 표시된 매각기일은 2026.07.28이므로, 실제 매각 결과와 후속 절차를 법원 원본에서 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 단순, 물건은 단순하지 않다”
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2022.02.09. 부산은행 근저당이 말소기준이고, 뒤의 추가 근저당·경매개시결정·가압류는 매각으로 소멸합니다. 확인된 임차인도 없으며 매수인 인수액은 0원입니다.
반면 물건 자체는 전형적인 주거용 부동산과 다릅니다. 등억온천단지의 숙박시설 ‘무인텔 휴’와 토지를 일괄매각하며, 이미 3회 유찰돼 최저가가 감정가의 34.3%까지 내려왔습니다. 자연환경보전지역·군립공원·온천원보호지구 등 여러 규제가 중첩돼 있고 임대관계도 미상입니다. 따라서 이 물건은 “권리 인수 0원”만 보고 접근할 사건이 아니라, 1,200,444,000원이라는 실질취득액에 숙박시설의 이용가치와 환금성이 충분한지를 검증해야 하는 사건입니다. 권리는 통과, 가격은 자산가치 확인 후 판단이 적절합니다.
