울산지방법원 2024타경9206. 울주군 상북면 등억온천단지에 위치한 ‘무인텔 휴’ 숙박시설 및 토지가 경매에 나왔습니다. 등기상 소유자는 김도원·서해영으로 각각 지분 2분의 1을 보유하고 있습니다. 부산은행이 2022년 2월 9일 설정한 채권최고액 2,970,000,000원의 근저당권이 말소기준이며, 부산은행이 임의경매를 신청했습니다. 신청채권자의 청구액은 4,750,474,935원입니다.
권리 흐름 자체는 비교적 명확합니다. 과거 경남은행 근저당은 이미 말소됐으며, 부산은행의 말소기준 근저당과 그 이후 설정된 부산은행 추가 근저당, 대형기선저인망수산업협동조합의 가압류는 매각으로 소멸할 예정입니다. 다만 등기상 담보권이 소멸한다는 사실과 숙박시설을 문제없이 인수·운영할 수 있다는 판단은 별개입니다. 감정평가상 임대관계가 미상인 만큼 점유자·영업 운영자·시설 인도 조건을 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2024타경9206 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 울산광역시 울주군 상북면 등억알프스리 535-7 도로명주소: 알프스온천2길 46 |
| 물건종류 / 용도 | 기타 + 토지 · 숙박시설 (‘무인텔 휴’) |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 물건인 콘크리트조 관정 1식 포함 |
| 제시외 물건 | 관정 깊이 100m · 굴착지름 150㎜ |
| 건물 구조 | 철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 3층 건물 · 숙박시설 이용 |
| 토지 조사사항 | 지목 대 · 토지면적 1,904.7㎡ · 자연환경보전지역 |
| 소유자 | 김도원 (지분 2분의 1) · 서해영 (지분 2분의 1) |
| 감정가 | 3,499,836,400원 |
| 최저매각가 | 1,200,444,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구액 | 주식회사부산은행 / 4,750,474,935원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
| 등기 확인일 | 2026.08.11 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 부산은행 근저당
2019년 설정된 경남은행 근저당권(채권최고액 1,200,000,000원)은 2022년 2월 9일 해지를 원인으로 말소됐습니다. 따라서 현재 권리분석의 말소기준은 같은 날 설정된 을구 3번 부산은행 근저당권(채권최고액 2,970,000,000원)입니다.
그 후 2024년 7월 1일 설정된 부산은행 추가 근저당권 88,000,000원과 2024년 12월 3일 김도원 지분에 설정된 대형기선저인망수산업협동조합의 가압류 173,164,336원은 매각으로 소멸할 예정입니다. 임의경매개시결정 역시 말소 대상입니다.
② 가격 분석 — 감정가의 34%가 곧 시장가격은 아니다
현재 최저매각가는 1,200,444,000원입니다. 감정가 3,499,836,400원 대비 약 34.3% 수준까지 하락했습니다. 다만 본건은 일반 주거용 부동산이 아닌 숙박시설이며, 실제 거래가격은 건물 상태와 객실 운영, 시설 유지비, 인근 숙박시설 수요 및 토지이용 제한에 영향을 받을 수 있습니다.
| 구분 | 매각가격 | 감정가 대비 | 유찰 횟수 |
|---|---|---|---|
| 감정가 | 3,499,836,400원 | 100% | — |
| 현재 회차 | 1,200,444,000원 | 34.3% | 3회 |
| 추가 유찰 시나리오 | 840,310,800원 | 24.01% | 4회 |
| 추가 유찰 시나리오 | 588,217,560원 | 16.81% | 5회 |
추가 유찰 가격은 시나리오 금액이며 향후 실제 매각가격이나 일정이 확정됐다는 의미는 아닙니다.
특히 자연환경보전지역·군립공원·온천원보호지구 등 여러 규제가 중첩되는 토지입니다. 기존 숙박시설로서의 이용과 별개로 증축·재건축·용도변경 및 향후 활용 가능성은 관련 인허가 조건을 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,200,444,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 14,404,440원 |
| 1. 을구 3번 근저당 · 부산은행 | 2,970,000,000원 | 1,186,039,560원 |
| 2. 을구 4번 근저당 · 부산은행 | 88,000,000원 | 0원 |
| 3. 갑구 5번 가압류 · 대형기선저인망수산업협동조합 | 173,164,336원 | 0원 |
| 채권자 합계 | 3,231,164,336원 | 1,186,039,560원 |
| 소유자 교부 | — | 0원 |
| 채권 미배당 | — | 2,045,124,776원 |
집행비용을 제외한 배당가능액은 1,186,039,560원으로, 말소기준인 부산은행 근저당권에 배당되고 후순위 근저당권 및 가압류에는 배당금이 돌아가지 않는 것으로 추정됩니다. 소유자 잔여금 역시 0원입니다.
집행비용은 매각가의 약 1.2%로 추정한 금액입니다. 채권액은 등기상 채권최고액·청구금액을 기준으로 계산했으며, 실제 채권 원리금과 배당액은 다를 수 있습니다. 당해세 및 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 유찰 시나리오 — 미배당액과 매수인 인수액 구분
| 회차 | 매각가격 | 채권자 배당 | 미배당액 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재(3회 유찰) | 1,200,444,000원 | 1,186,039,560원 | 2,045,124,776원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 840,310,800원 | 829,507,692원 | 2,401,656,644원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 588,217,560원 | 579,935,384원 | 2,651,228,952원 | 0원 |
⑤ 입지·용도·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 울산광역시 울주군 상북면 등억알프스리 소재 등억온천단지 내에 위치합니다. 주위는 숙박시설과 상업나지 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 인근에 대중교통 수단이 있으며, 감정평가상 일반적인 교통상황은 대체로 보통으로 평가됐습니다.
- 건물 이용. 철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 3층 건물로, 감정평가상 숙박시설로 이용 중입니다. 매각물건명세서에는 ‘무인텔 휴’ 상호가 기재돼 있습니다.
- 설비. 위생 및 급배수설비, 화재경보설비, 소화전, 무인주차설비, CCTV설비 등이 기재돼 있습니다. 해당 설비의 실제 작동 및 유지관리 상태는 현장 확인이 필요합니다.
- 토지. 지목 대, 토지면적 1,904.7㎡, 완경사지·세로장방형이며 도로접면은 소로한면입니다. 공시지가는 300,100원/㎡입니다.
- 용도지역. 자연환경보전지역이며 온천원보호지구, 군립공원, 공원마을지구(공원집단시설지구), 역사문화환경보존지역, 가축사육제한구역, 중점경관관리구역 등에 해당합니다.
- 공부와의 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항은 표시되지 않았습니다.
- 환금성. 숙박시설이라는 특수용도와 토지이용 규제의 중첩, 3회 유찰 이력을 고려해 일반 주거용 부동산보다 매수 수요와 재매각 가능성을 신중하게 확인할 필요가 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실제 점유·임대관계. 확인된 임차인 신고 내역은 없지만 임대관계가 미상입니다. 숙박시설 운영자, 점유자, 임대차계약 및 보증금 관계를 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위. 건물·토지 및 제시외 콘크리트조 관정 1식의 실제 위치와 매각 범위를 명세서 및 물건목록에서 대조하세요.
- 공동담보. 부산은행 근저당에 기재된 등억알프스리 535-7 및 516-9 관련 공동담보 관계와 본 사건 매각대상 범위를 구분해 확인하세요.
- 실거래·수익성. 감정가 대비 34.3%라는 수치만으로 시세 차익을 판단하지 말고, 인근 유사 숙박시설의 매매사례와 영업수익·고정비·시설 유지비를 확인하세요.
- 설비 점검. 무인주차설비·CCTV·소방 및 급배수설비, 객실 내부 상태, 관정의 실제 사용 가능 상태와 정비 비용을 확인하세요.
- 토지 규제. 자연환경보전지역·온천원보호지구·군립공원·공원마을지구 등에 따른 인허가 및 이용 제한을 관계 기관에 확인하세요.
- 명도·영업 인수. 부동산 소유권 취득과 기존 숙박업의 영업권·신고·허가 승계는 별개의 문제입니다. 시설 인도와 영업 지속 가능성을 각각 점검하세요.
- 유찰 시나리오. 추가 유찰 시 가격이 낮아지더라도 실제 시장가치와 운영 가능성이 확인되지 않으면 저가 매수로 단정할 수 없습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 최신 매각 진행 상태를 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “감정가의 34%”보다 중요한 것은 실제 가치
이 물건은 감정가 3,499,836,400원에서 3회 유찰돼 최저매각가 1,200,444,000원까지 내려온 숙박시설입니다. 말소기준은 부산은행 근저당으로 명확하며, 이후 권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 제공된 배당 추정상 매수인 인수액도 0원입니다.
그러나 권리상 인수액이 없다고 해서 투자 위험까지 없는 것은 아닙니다. 실제 임대관계 미상, 숙박시설 운영 상태, 중첩된 토지 규제, 특수용도의 환금성이 남아 있습니다. 이미 3회 유찰된 가격이 시장에서 매력적인 수준인지 판단하려면 감정가가 아니라 실제 거래사례와 영업·시설 가치를 기준으로 검토해야 합니다.
등기상 인수 부담은 낮지만, 가격과 운영 위험의 검증이 핵심인 물건입니다. 특히 점유·임대관계 확인과 일괄매각 범위, 숙박업 인허가, 현지 숙박시설 거래가격을 입찰 판단의 선행 조건으로 두는 것이 적절합니다.
