수원지방법원 2024타경56826. 안성시 공도읍 마정리 200-37 관련 토지·건물 일괄매각 물건입니다. 감정 이용상태는 1층이 근린생활시설, 2층은 주택 4가구, 3층은 주택 7가구이고, 기호(2) 1층은 공실, 기호(4) 1층은 사무실 및 숙소로 이용 중인 것으로 조사됐습니다. 전형적인 아파트가 아니라 상가와 다수 주택가구가 섞인 형태라, 권리의 소멸 여부와 별개로 실제 점유자 확인과 인도 범위가 입찰 난도의 핵심입니다.
등기상 말소기준은 2019.09.03 설정된 동수원신용협동조합 근저당권 채권최고액 1,416,000,000원입니다. 이후 근저당권·가압류·가처분·압류·임차권등기가 다수 붙었지만 기준권리보다 늦어 매각으로 소멸하는 구조입니다. 현재 회차 배당 가정에서도 매각대금 대부분이 선순위 근저당에 소진되고, 매수인에게 넘어가는 권리금액은 0원으로 계산돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경56826 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안성시 공도읍 마정리 200-37 · 도로명 경기도 안성시 공도읍 대림동산길 68 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 1층 근린생활시설 · 2층 주택 4가구 · 3층 주택 7가구 |
| 토지 | 대 517㎡ · 주상용 · 평지 · 세로장방 · 소로한면 · 공시지가 389,800원/㎡ |
| 소유자 | 최종섭 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 1,168,816,440원 / 572,720,055원 (2회 유찰, 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구액 | 동수원신용협동조합 / 1,207,383,964원 |
| 매각기일 | 2026.07.07 |
| 매각조건 | 일괄매각 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 소멸, 인수액 0원
기준권리 이후에 설정된 정지연·김아영 근저당권, 서울보증보험·해동석재·경기신용보증재단·제주은행의 가압류, 서울보증보험의 근저당권 가처분, 국·안성시 압류와 임차권등기는 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 2020.06.11 정지연 근저당권 240,000,000원, 2022.08.18 김혜옥 가압류 30,000,000원, 2022.11.25 박현정 근저당권 156,000,000원은 등기부상 이미 말소된 권리입니다.
임차·점유 관계 — 대항력은 모두 기준권리 후순위
조사된 점유·임차 관계는 22건입니다. 확인된 전입일은 모두 말소기준일 2019.09.03보다 늦어 대항력 없음으로 정리돼 있습니다. 전재욱·강미월·김구찬의 주택임차권등기 역시 기준권리 이후에 등기돼 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 보증금·확정일자가 확인되지 않은 점유자가 다수이므로 배당순위와 실제 점유 현황은 별도로 확인해야 합니다.
| 점유·임차 관계 | 전입일 | 보증금 / 차임 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 최성원 | 2022.12.13 | 미상 | 확인 없음 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 주상윤 | 2022.02.04 | 미상 | 2025.03.05 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 심재성 | 2020.02.04 | 미상 | 2025.03.27 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 조하린 | 2024.08.22 | 미상 | 확인 없음 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 황순필 | 2019.10.07 | 미상 | 2025.02.24 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 신재환 | 2020.02.27 | 미상 | 확인 없음 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 김준형 | 2019.09.06 | 미상 | 확인 없음 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 신수빈 | 2020.08.18 | 미상 | 확인 없음 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 이한규 | 2023.09.26 | 미상 | 확인 없음 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| JIANG MEIYUN | 2021.06.21 | 미상 | 확인 없음 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 주식회사 건윤(최성원) | 2023.01.17 | 5,000,000원 / 월 420,000원 | 확인 없음 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| (주)피큐원시스템(최영희) | 2021.12.03 | 5,000,000원 / 월 520,000원 | 확인 없음 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 이건미 | 2024.04.19 | 미상 | 확인 없음 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 최종섭 | 2020.03.10 | 미상 | 확인 없음 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 김효중 | 2020.01.09 | 미상 | 확인 없음 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 정종일 | 2019.09.23 | 미상 | 2025.01.31 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 민중식 | 2020.11.17 | 미상 | 2025.02.20 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 진현경 | 2020.01.21 | 미상 | 2025.04.11 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 홍정남 | 2023.12.13 | 미상 | 확인 없음 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 전재욱 3층 303호 · 주거(임차권등기) · 확정일자 2021.01.25 | 2020.01.20 | 50,000,000원 | 2024.08.20 | 대항력 없음 우선변제 후순위 승계 없음 |
| 강미월 3층 307호 · 주거(임차권등기) · 확정일자 2021.06.21 | 2021.06.21 | 39,000,000원 | 2024.11.22 | 대항력 없음 우선변제 후순위 승계 없음 |
| 김구찬 3층 307호 · 주거(임차권등기) · 확정일자 2024.07.08 | 2024.07.08 | 4,000,000원 | 2025.09.12 | 대항력 없음 우선변제 후순위 승계 없음 |
② 가격 — 감정가 49%지만 시세 할인으로 읽으면 안 된다
이 사건은 이미 2회 유찰되어 감정가 1,168,816,440원에서 현재 최저매각가 572,720,055원, 즉 감정가의 49%까지 내려와 있습니다. 그러나 비교 가능한 실거래 자료가 제시되지 않은 상태이므로, 감정가 대비 낙폭만으로 ‘시세보다 싸다’거나 ‘가격 메리트가 크다’고 판단할 근거는 없습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 572,720,055원 | 564,592,854원 | 1,866,843,210원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 400,904,038원 | 394,494,998원 | 2,036,941,066원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 280,632,826원 | 275,903,966원 | 2,155,532,098원 | 0원 |
유찰이 한 차례씩 더 진행될 때 매수인 인수액은 계속 0원으로 유지되지만, 채권자 미배당액은 1,866,843,210원에서 2,036,941,066원, 2,155,532,098원으로 증가합니다. 이것은 선순위 채권도 회수하지 못하는 구조를 보여주는 것이지, 해당 가격이 실제 부동산 시세보다 낮다는 의미는 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 572,720,055원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 1.4% 추정) | - | 8,127,201원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 동수원신용협동조합 | 1,416,000,000원 | 564,592,854원 |
| 3. 을구 4번 근저당권 · 정지연 | 170,000,000원 | 0원 |
| 4. 을구 7번 근저당권 · 김아영 | 224,700,000원 | 0원 |
| 5. 갑구 4번 가압류 · 서울보증보험 주식회사 | 293,432,332원 | 0원 |
| 6. 갑구 5번 가압류 · 주식회사 해동석재 | 163,000,000원 | 0원 |
| 7. 갑구 9번 가압류 · 경기신용보증재단 | 153,900,000원 | 0원 |
| 8. 갑구 10번 가압류 · 주식회사제주은행 | 10,403,732원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총 청구액 2,431,436,064원 중 564,592,854원이 배당되는 가정이며, 미배당액은 1,866,843,210원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 국세·지방세가 당해세에 해당하면 우선 차감되어 후순위 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 안성맞춤공원 북서측 인근. 단독·다가구 주택, 공동주택, 근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 일반대중교통 이용편은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트슬래브지붕 3층 건물로 외벽 인조석 마감, 내부 벽지도배·일부 타일마감, 새시창호이며 현상은 보통입니다.
- 설비. 기본적인 위생설비, 급수·배수설비, 난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지·규제. 도시지역·제1종전용주거지역이며 성장관리권역, 공장설립승인지역, 하수처리구역, 가축사육제한구역, 토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다.
- 이용구조. 1층 근린생활시설, 2층 주택 4가구, 3층 주택 7가구로 구성돼 표준화된 단일 주거상품보다 임대·점유 상태 확인이 중요합니다.
- 경계. 감정평가에서 이용상황 및 경계를 개측해 파악했으므로 정확한 지적 경계와 이용상황이 필요한 경우 재확인이 필요하다고 명시돼 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 시세 확인. 감정가 대비 49%라는 숫자만으로 저가 매수라고 판단하지 말고, 근린생활시설·다수 주택가구·토지를 함께 비교할 수 있는 실제 거래사례를 별도로 대조하세요.
- 호실별 점유 재확인. 조사된 점유·임차 관계 22건 가운데 실제 현재 거주·영업 중인 사람과 이미 퇴거한 사람을 구분해 명도 범위를 확인하세요.
- 임차권등기 3건. 전재욱 50,000,000원, 강미월 39,000,000원, 김구찬 4,000,000원의 임차권등기는 모두 말소기준 이후이지만 실제 점유 종료 여부와 배당절차 진행 상태를 확인하세요.
- 소유자 동일인 기록. 점유관계에 기재된 최종섭은 등기부상 소유자·채무자와 동일인입니다. 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성이 표시돼 있으므로 현장 관계를 확인하세요.
- 근저당권 이전. 기준 근저당권이 2025.10.30 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전된 등기가 있으므로 채권양도와 실제 배당수령권자 상태를 대조하세요.
- 세금 압류. 국세·지방세 압류가 있으며 당해세 해당 시 우선 차감될 수 있으므로 배당표와 세금 관련 서류를 확인하세요.
- 일괄매각 범위. 토지·건물 일괄매각 물건인 만큼 각 기호의 경계, 건물 이용상태, 포함 범위를 매각목록 원본과 현장에서 맞춰보세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실제 현황을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원 ≠ 단순한 경매”
이 사건의 등기 권리구조만 놓고 보면 핵심은 분명합니다. 2019.09.03 동수원신용협동조합 근저당권이 말소기준이고, 이후 권리는 매각으로 소멸합니다. 확인된 전입도 모두 기준권리 뒤여서 현재 계산상 매수인 인수는 0원입니다.
하지만 실제 입찰 난도는 권리표보다 점유와 상품 구조에서 올라갑니다. 조사된 점유·임차 관계가 22건이고 임차권등기 3건이 있으며, 1층 근린생활시설과 2층 주택 4가구, 3층 주택 7가구가 결합된 형태입니다. 여기에 2회 유찰로 최저가가 감정가 49%까지 내려왔지만 이를 시세 할인으로 검증할 실거래 근거는 없습니다. 따라서 결론은 “금전 인수위험은 낮지만, 점유·명도와 적정가격 검증은 보수적으로”입니다.
