수원지방법원 2024타경56826. 본건은 경기도 안성시 공도읍 마정리 200-549에 있는 건물과 토지를 일괄매각하는 사건입니다. 감정 이용상태는 1층 근린생활시설, 2층 주택 4가구, 3층 주택 7가구입니다. 말소기준권리는 2019.09.03 동수원신용협동조합 근저당권으로 채권최고액은 1,416,000,000원입니다. 이후 설정된 근저당·가압류·임차권등기·경매개시결정·압류는 매각으로 소멸하는 구조로 정리되어 있습니다.
현재 최저매각가는 573,034,635원으로 감정가 1,169,458,440원의 49%까지 내려왔습니다. 다만 이 물건은 가격이 크게 낮아졌다는 사실만으로 판단하기 어렵습니다. 다수의 전입·점유자가 있고 보증금이 확인되지 않은 명의가 많아, 명도와 실제 임대차관계 확인이 핵심입니다. 실거래 시세를 기준으로 한 가격 우위 판단은 하지 않고, 현재 회차의 배당·점유구조만으로 평가해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경56826 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안성시 공도읍 마정리 200-549 · 경기도 안성시 공도읍 대림동산길 68-1 |
| 물건종류 | 기타 + 토지 · 1층 근린생활시설 · 2층 주택 4가구 · 3층 주택 7가구 |
| 토지 | 대 · 518.0㎡ · 주상용 · 평지 · 세로장방 · 소로한면 |
| 소유자 | 최종섭 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 1,169,458,440원 / 573,034,635원 (2회 유찰) |
| 청구액 | 1,207,383,964원 |
| 매각기일 | 2026.07.07 |
| 매각조건 | 일괄매각 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준권리는 2019.09.03 설정된 동수원신용협동조합의 근저당권입니다. 해당 근저당은 2025.10.30 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전된 기록이 있습니다. 후순위 정지연·김아영 근저당, 서울보증보험·해동석재·경기신용보증재단·제주은행 가압류, 백승열·진현경 임차권등기, 경매개시결정과 압류는 모두 말소기준 이후입니다.
② 임차·점유관계 — 인수는 0원, 명도는 별개
확인된 점유·임차 관련 명의들은 모두 보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 개별 명의입니다. 전입일이 확인된 명의는 모두 2019.09.03 말소기준권리보다 뒤이므로 자료상 대항력 없음으로 정리됩니다. 다만 다수 명의의 보증금·확정일자가 확인되지 않아 배당요구 및 실제 점유상태는 입찰 전 다시 대조해야 합니다.
| 명의 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 최성원 | 2022-12-13 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 주상윤 | 2022-02-04 | 미상 | 2025-03-05 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 심재성 | 2020-02-04 | 미상 | 2025-03-27 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 조하린 | 2024-08-22 | 미상 | 2025-02-27 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 황순필 | 2019-10-07 | 미상 | 2025-02-24 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 신재환 | 2020-02-27 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김준형 | 2019-09-06 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 신수빈 | 2020-08-18 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이한규 | 2023-09-26 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김구찬 | 2024-07-08 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| JIANG MEIYUN | 2021-06-21 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 주식회사 건윤(최성원) | 2023-01-17 | 5,000,000원 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| (주)피큐원시스템(최영희) | 2021-12-03 | 5,000,000원 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이건미 | 2024-04-19 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최종섭 | 2020-03-10 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김효중 | 2020-01-09 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정종일 | 2019-09-23 | 미상 | 2025-01-31 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 민중식 | 2020-11-17 | 미상 | 2025-02-20 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 홍정남 | 2023-12-13 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 백승열 | 2020-07-17 | 50,000,000원 | 2024-10-30 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 진현경 | 2020-01-21 | 20,000,000원 | 2026-03-09 | 없음 | 미상 | 없음 |
백승열은 307호 29.08㎡에 임차보증금 50,000,000원, 진현경은 303호 26.12㎡에 임차보증금 20,000,000원으로 임차권등기가 되어 있으나 각각 전입일이 2020.07.17, 2020.01.21로 말소기준보다 늦습니다. 주식회사 건윤(최성원)과 (주)피큐원시스템(최영희)의 보증금은 각각 5,000,000원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 573,034,635원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 8,130,346원 |
| 을구 1번 근저당 · 동수원신용협동조합 | 1,416,000,000원 | 564,904,289원 |
| 을구 4번 근저당 · 정지연 | 170,000,000원 | 0원 |
| 을구 7번 근저당 · 김아영 | 224,700,000원 | 0원 |
| 갑구 4번 가압류 · 서울보증보험 주식회사 | 293,432,332원 | 0원 |
| 갑구 5번 가압류 · 주식회사 해동석재 | 163,000,000원 | 0원 |
| 갑구 9번 가압류 · 경기신용보증재단 | 153,900,000원 | 0원 |
| 갑구 10번 가압류 · 주식회사제주은행 | 10,403,732원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 총 채권액 2,431,436,064원 중 564,904,289원이 배당되고, 1,866,531,775원이 미배당으로 남습니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세 및 임차인 최우선변제 여부에 따라 실제 배당은 변동될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 1층 근린생활시설, 2층 주택 4가구, 3층 주택 7가구입니다. 기호(2) 1층은 공실, 기호(4) 1층은 사무실 및 숙소로 이용 중입니다.
- 입지. 안성맞춤공원 북서측 인근으로 단독·다가구주택, 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 일반대중교통 이용편은 보통입니다.
- 토지. 518.0㎡, 지목 대, 주상용, 평지, 세로장방, 소로한면입니다. 공시지가는 389,800원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제1종전용주거지역·성장관리권역·공장설립승인지역·하수처리구역·가축사육제한구역·토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트슬래브지붕 3층 건으로 외벽 인조석 마감, 내부 벽지도배·일부 타일마감, 새시창호이며 현상은 보통입니다.
- 설비. 기본적인 위생설비, 급수·배수설비, 난방설비가 되어 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 호실별 점유 재확인. 2층 4가구·3층 7가구와 1층 근린생활시설의 실제 점유자를 현장에서 대조해야 합니다.
- 보증금 미상 명의 확인. 여러 점유자의 보증금·확정일자가 확인되지 않아 계약서와 매각물건명세서를 다시 대조할 필요가 있습니다.
- 백승열·진현경 임차권. 각각 50,000,000원·20,000,000원의 임차권등기가 있으나 전입일은 말소기준 이후입니다.
- 세금 압류. 안성시·국 압류와 당해세 가능성을 배당표와 별도로 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위. 토지와 건물의 일괄매각 범위 및 경계를 현장과 공부로 재확인해야 합니다.
- 지적 경계. 감정요항표에도 이용상황 및 경계를 개측해 파악했다고 기재되어 있어 정확한 지적 경계가 필요하면 재확인이 필요합니다.
맺으며 — “인수 0원과 쉬운 경매는 같은 말이 아니다”
이 사건은 말소기준권리가 명확하고 후순위 권리가 매각으로 소멸해 매수인 인수액이 0원이라는 점은 분명한 장점입니다. 감정가 1,169,458,440원에서 두 차례 유찰되어 현재 최저가는 573,034,635원까지 내려왔습니다. 그러나 1층 근린생활시설, 2층 4가구, 3층 7가구의 복합 점유 구조에 다수의 전입·임차 관련 명의가 얽혀 있고, 보증금 미상 점유자와 세금 압류도 존재합니다. 권리는 소멸형, 현장은 복잡형. 이 물건은 낮아진 최저가보다 호실별 점유관계와 실제 명도비용을 얼마나 정확히 확인하느냐가 승부처입니다.
