수원지방법원 2025타경537. 평택시 고덕면 해창리 고덕에스티브이지식산업센터 2층 225호입니다. 집합건축물대장상 이용상태는 공장(지식산업센터)이고, 건물은 철골철근콘크리트구조·철근콘크리트지붕 10층 중 2층입니다. 소유자는 모두컴퍼니주식회사이며 2022.09.05 소유권이전등기가 이뤄졌고, 같은 날 설정된 농협은행주식회사 근저당권 549,600,000원이 말소기준권리입니다.
이후 2025.02.25 농협은행 주식회사의 임의경매개시결정이 등기됐고, 2025.09.19 평택시 압류도 추가됐습니다. 두 권리는 말소기준권리보다 뒤에 있어 매각으로 소멸하는 구조입니다. 2025.08.27에는 기존 1번 근저당권이 농업협동조합자산관리회사로 이전됐는데, 새로운 별도 후순위 담보가 생긴 것이 아니라 기존 말소기준 근저당권의 권리자가 변경된 형태입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경537 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 고덕면 해창리 1277-1 고덕에스티브이지식산업센터 2층225호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물 · 공장(지식산업센터) · 10층 중 2층 |
| 소유자 | 모두컴퍼니주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 300,000,000원 / 72,030,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권 청구액 | 476,686,524원 |
| 말소기준권리 | 2022.09.05 농협은행주식회사 근저당권 · 채권최고액 549,600,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.07 |
| 임대관계 | 미상 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 명확하다
최초 소유권은 2022.07.15 대한토지신탁주식회사 명의 신탁으로 보존됐다가, 2022.09.05 신탁등기가 말소되고 모두컴퍼니주식회사로 소유권이 이전됐습니다. 같은 날 농협은행주식회사의 근저당권이 설정됐고 이것이 말소기준입니다. 이후 경매개시결정과 평택시 압류는 매각으로 소멸합니다.
② 가격 해석 — 4회 유찰·감정가 24.01%
감정가 300,000,000원에서 네 차례 유찰된 현재 회차 최저매각가는 72,030,000원으로, 감정가의 24.01%입니다. 다음 유찰 시나리오는 50,421,000원, 그다음은 35,294,700원까지 낮아집니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 | 근저당 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 24.01% | 72,030,000원 | 479,266,540원 |
| 5회 유찰 시 | 16.81% | 50,421,000원 | 500,486,578원 |
| 6회 유찰 시 | 11.76% | 35,294,700원 | 515,340,605원 |
여기서 가장 조심할 부분은 감정가 대비 할인율과 시세 대비 할인율은 같은 말이 아니라는 점입니다. 4회 유찰로 72,030,000원까지 내려온 것은 사실이지만, 이 숫자만으로 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 크다”고 결론내릴 수는 없습니다. 오히려 공장 용도의 지식산업센터가 네 차례 연속 유찰됐다는 사실 자체를 환금성 점검 신호로 보는 편이 안전합니다.
③ 예상배당표 (매각가 72,030,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 2.4% 추정) | - | 1,696,540원 |
| 1. 근저당 · 농협은행주식회사 | 549,600,000원 | 70,333,460원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 72,030,000원 가정 시 집행비용 1,696,540원을 제외한 70,333,460원이 근저당권에 배당되고, 채권최고액 기준 미배당은 479,266,540원입니다. 소유자 잔여는 0원이고 매수인 인수액도 0원으로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 입지·용도·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 집합건축물대장상 용도는 공장(지식산업센터)이며, 해당 호는 고덕에스티브이지식산업센터 2층 전유부분입니다.
- 위치. 경기도 평택시 고덕면 해창리 소재 한국지역난방공사 평택지사 동측 인근에 위치하며, 주변은 지식산업센터(공장)·근린생활시설·농경지가 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 진입이 가능하고, 인근 버스정류장까지의 거리와 운행빈도 등을 고려한 교통여건은 보통입니다.
- 건물. 철골철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 10층 중 2층으로, 외벽은 페어글라스 및 일부 판넬붙임, 내벽은 몰탈 위 페인팅 마감입니다.
- 설비. 공동 위생급배수설비, 화재탐지 및 경보설비, 시스템에어컨, 승강기설비가 되어 있습니다.
- 토지. 2필지 일단의 가장형 평지이며 공장(지식산업센터) 및 지원시설부지로 이용 중입니다. 토지면적은 6,630.0㎡입니다.
- 도로. 북측으로 소로에 접하고 서측 및 동측으로 세로(가)에 접합니다.
- 지역·지구. 준주거지역·지구단위계획구역(고덕국제화지구)·택지개발지구에 해당하며, 중로3류와 소로3류에 접합니다.
- 공시지가. 1㎡당 1,825,000원입니다.
- 공부 차이. 해당사항 없고 위반건축물도 확인되지 않았습니다.
- 환금성 신호. 현재까지 4회 유찰됐습니다. 공장 용도의 지식산업센터라는 점과 반복 유찰 사실을 함께 놓고 실제 수요를 확인할 필요가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 경계. 72,030,000원이 감정가의 24.01%라는 사실만으로 시세보다 저렴하다고 판단하지 마세요.
- 점유·임대관계 확인. 감정요항표상 임대관계가 미상입니다. 실제 점유자와 사용관계를 현장에서 확인해야 합니다.
- 근저당 공동담보 확인. 제226호가 공동담보로 기재돼 있으므로 관련 등기와 배당관계를 함께 대조하세요.
- 채권액 구분. 근저당 채권최고액은 549,600,000원이고 사건 청구액은 476,686,524원입니다. 현재 매각가 가정에서는 신청채권도 전액 충족되지 않습니다.
- 평택시 압류 확인. 2025.09.19 압류는 말소기준보다 후순위로 매각 소멸 대상이나, 배당표의 당해세 미반영 조건은 별도로 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가 관련 원본을 입찰 전 다시 대조하세요.
맺으며 — “24%까지 떨어졌다”보다 중요한 것은 실제 수요다
권리 구조는 비교적 읽기 쉽습니다. 2022.09.05 농협은행 근저당권이 말소기준이고, 이후 경매개시결정과 평택시 압류는 매각으로 소멸합니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다.
하지만 이 물건의 핵심 리스크는 등기보다 가격과 환금성에 있습니다. 공장 용도의 지식산업센터가 4회 유찰돼 감정가 300,000,000원에서 72,030,000원까지 내려왔다는 사실은 큰 폭의 할인처럼 보이지만, 반복 유찰은 동시에 시장 수요를 점검해야 한다는 신호이기도 합니다. 게다가 임대관계는 미상입니다. 따라서 결론은 “권리상 인수 부담은 낮지만, 최저가만으로 가격 메리트를 인정하기는 어렵다”입니다. 이 사건의 승부처는 감정가 대비 할인폭이 아니라, 실제 지식산업센터 수요와 점유·임대상태를 확인한 뒤 72,030,000원의 실질 가치를 판단하는 데 있습니다.
