수원지방법원 2025타경537. 평택시 고덕면 해창리 고덕에스티브이지식산업센터 2층 226호입니다. 감정평가상 집합건축물대장 용도는 공장(지식산업센터)이며, 건물은 철골철근콘크리트구조 10층 중 2층에 위치합니다. 감정가 300,000,000원에서 4회 유찰돼 현재 최저매각가는 72,030,000원입니다.
권리구조의 중심은 2022.09.05. 설정된 농협은행주식회사 근저당권입니다. 채권최고액은 549,600,000원이고, 이 권리가 말소기준입니다. 이후 2025.02.25. 농협은행 주식회사의 임의경매개시결정이 등기됐고, 해당 근저당권은 2025.08.27. 농업협동조합자산관리회사로 이전된 내역이 있습니다. 현재 회차 배당 계산에서는 매수인이 떠안는 금액이 0원으로 산정되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경537 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 고덕면 해창리 1277-1 고덕에스티브이지식산업센터 2층 226호 |
| 용도 | 기타 · 집합건축물대장상 공장(지식산업센터) |
| 건물 구조 | 철골철근콘크리트구조 · 콘크리트지붕 · 10층 중 2층 |
| 소유자 | 모두컴퍼니주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 300,000,000원 / 72,030,000원 (4회 유찰) |
| 청구금액 | 476,686,524원 |
| 매각기일 | 2026.07.07 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 농협은행 근저당
2022.07.15. 대한토지신탁주식회사 명의의 소유권보존 신탁이 있었으나 이미 말소되었고, 2022.09.05. 모두컴퍼니주식회사로 소유권이 이전됐습니다. 같은 날 설정된 농협은행주식회사 근저당권이 말소기준권리이며, 경매개시결정은 그 이후 권리로 매각에 따라 소멸하는 구조입니다.
② 가격 — 4회 유찰, 감정가 24% 구간
현재 최저매각가는 72,030,000원으로 감정가 300,000,000원의 24% 수준입니다. 다음 시나리오상 5회 유찰 시 50,421,000원, 6회 유찰 시 35,294,700원까지 내려갑니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 72,030,000원 | 70,333,460원 | 479,266,540원 |
| 5회 유찰 시 | 50,421,000원 | 49,113,422원 | 500,486,578원 |
| 6회 유찰 시 | 35,294,700원 | 34,259,395원 | 515,340,605원 |
다만 유찰 횟수와 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 싸다고 판단할 수는 없습니다. 이 물건은 공장 용도의 지식산업센터이고, 입찰가 판단에 필요한 실제 거래 수준은 현장·실거래 원본 확인이 선행되어야 합니다. 따라서 현재 단계에서는 “감정가 대비 24%”라는 사실과 “시장가격 대비 저평가”를 구분해서 봐야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 72,030,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,696,540원 |
| 2. 근저당권 · 농협은행주식회사 | 549,600,000원 | 70,333,460원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 근저당 채권 549,600,000원 중 70,333,460원이 배당되고 479,266,540원이 미배당으로 남는 계산입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액은 0원으로 산정돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 경기도 평택시 고덕면 해창리 소재 한국지역난방공사 평택지사 동측 인근에 위치하며, 주위는 지식산업센터(공장), 근린생활시설, 농경지 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량진입이 가능하고, 인근 버스정류장까지의 거리와 운행빈도 등 제반 교통여건은 보통입니다.
- 이용상태. 집합건축물대장상 용도는 공장(지식산업센터)입니다.
- 설비. 공동 위생급배수설비, 화재탐지 및 경보설비, 시스템에어컨, 승강기설비 등이 되어 있습니다.
- 토지. 2필지 일단의 가장형 평지로 공장(지식산업센터) 및 지원시설부지로 이용 중입니다.
- 도로. 북측으로 소로에 접하고 서측 및 동측으로 세로(가)에 접합니다.
- 용도지역. 준주거지역·지구단위계획구역(고덕국제화지구)·택지개발지구이며, 공시지가는 1,825,000원/㎡입니다.
- 공부와의 차이. 해당사항 없음. 위반건축물 사항도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유관계 확인. 감정요항표상 임대관계가 미상이므로 현장 점유자와 임대차관계를 직접 확인하세요.
- 지식산업센터 용도 확인. 집합건축물대장상 공장 용도인 만큼 실제 사용 가능 업종과 입주 요건을 확인하세요.
- 가격 원본 대조. 감정가 대비 24%라는 할인율만 보고 응찰하지 말고 실제 매매·임대 수준을 확인하세요.
- 근저당권 이전 내역. 2025.08.27. 농업협동조합자산관리회사로 근저당권이 이전된 등기 내용을 최신 등기부로 재확인하세요.
- 배당표 한계. 현재 계산은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않았으므로 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
- 원본 확인. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 현장을 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — “큰 유찰폭”과 “가격 메리트”는 별개
이 물건의 가장 눈에 띄는 숫자는 300,000,000원 → 72,030,000원, 즉 4회 유찰로 감정가의 24%까지 내려왔다는 점입니다. 권리 측면에서는 2022.09.05. 농협은행 근저당권이 말소기준이고 현재 배당 산정상 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 감정평가상 용도는 공장(지식산업센터)이고 임대관계는 미상입니다. 또 감정가 대비 할인율만으로 실제 시세보다 저렴하다고 단정할 근거는 없습니다. 따라서 결론은 “등기상 인수는 0원, 가격 판단은 보류”입니다. 4회 유찰이라는 숫자보다 점유·임대관계와 실제 거래가격을 확인한 뒤 응찰 여부를 정하는 것이 핵심입니다.
