부산지방법원 2025타경22205. 금정구 부곡동 경남한신아파트 상가12동 지하층107호로, 감정평가상 공부 용도는 생활시설입니다. 등기부상 현재 소유자는 주식회사엠엔지종합건설이고, 2018.09.30. 매매를 원인으로 당시 오매종합건설주식회사 명의로 소유권을 취득한 뒤 2021.10.26. 상호가 변경됐습니다. 권리분석의 기준점은 2020.03.16. 농협은행주식회사의 채권최고액 54,000,000원 근저당입니다.
그 뒤 2025년 건설공제조합 가압류, 국세 압류, 서울보증보험 가압류, 건설공제조합 강제경매, 농협은행 임의경매, 국가 압류가 이어졌지만 모두 말소기준권리보다 뒤입니다. 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다. 다만 인수액이 0원이라는 사실과 점유·명도 및 임차관계 확인이 끝났다는 것은 같은 의미가 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경22205 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 금정구 부곡동 225-6 경남한신아파트 상가12동 지하층107호 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 공부상 생활시설 · 철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 건물 내 지하층107호 |
| 소유자 | 주식회사엠엔지종합건설 |
| 감정가 / 최저가 | 20,000,000원 / 14,000,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 건설공제조합 / 124,395,705원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
| 등기부 발급 | 2026.08.28 · 부산지방법원 등기국 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
말소기준권리는 2020.03.16. 농협은행주식회사 근저당권입니다. 이후 건설공제조합의 158,343,580원 가압류, 국 압류, 서울보증보험주식회사의 611,415,590원 가압류, 강제·임의경매개시결정 및 추가 압류는 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다. 해당 근저당권은 2025.08.26. 확정채권양도를 원인으로 농업협동조합자산관리회사에 이전됐습니다.
② 임차인 점검 — 107호 확인 임차인은 후순위, 별도 미상 기재는 재확인
| 임차인 / 점유자 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 월차임 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 농업회사법인 주식회사 참당귀 | 경남한신아파트 12동 지하층 107호 | 2024.10.28 | 10,000,000원 | 200,000원 | 대항력 없음 |
| 참당귀 | 주거 사용 기재 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 |
지하층107호로 특정된 농업회사법인 주식회사 참당귀는 전입일이 2024.10.28.로 말소기준 2020.03.16.보다 늦습니다. 따라서 제공된 판정대로 대항력이 없습니다. 반면 매각물건명세서에는 점유 부분이 특정되지 않은 ‘참당귀’가 주거 사용으로 별도 기재돼 있고 전입일과 보증금이 확인되지 않습니다. 이 기재는 대항력을 있다고 단정할 수 없지만, 대항력 가능·미상으로 보고 원문 대조가 필요합니다.
③ 시세 비교 — 제공 실거래는 아파트 거래라 직접 비교 금지
제공된 거래자료는 경남한신 단지의 전용 59.99㎡·84.95㎡·134.12㎡ 아파트 거래입니다. 대상 물건은 전용 26.91㎡ 기준으로 조회됐으나 면적 매칭도 성립하지 않았고, 실제 물건 용도 역시 지하층 생활시설입니다. 따라서 최근 12개월 평균 315,416,666원이나 최신 거래 357,000,000원을 본건의 시세로 적용해 “싸다”거나 할인율이 크다고 판단하면 안 됩니다.
| 구분 | 면적 | 거래가 | 비고 |
|---|---|---|---|
| 본건 감정가 | 26.91㎡ 조회 | 20,000,000원 | 지하층 생활시설 |
| 본건 현재 최저가 | 26.91㎡ 조회 | 14,000,000원 | 1회 유찰 |
| 최근 12개월 평균 | 59.99~134.12㎡ | 315,416,666원 | 아파트 거래 · 직접 비교 부적합 |
| 최신 거래 | 84.95㎡ | 357,000,000원 | 2026.08 · 아파트 거래 |
④ 예상배당표 (매각가 14,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 652,000원 |
| 2. 근저당 · 농협은행주식회사 | 54,000,000원 | 13,348,000원 |
| 3. 가압류 · 건설공제조합 | 158,343,580원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 611,415,590원 | 0원 |
| 5. 경매개시결정 · 건설공제조합 | 124,395,705원 | 0원 |
| 6. 경매개시결정 · 농협은행 주식회사 | 124,395,705원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 1,072,550,580원 중 채권자 배당은 13,348,000원, 미배당액은 1,059,202,580원으로 계산됩니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시뮬레이션입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 후순위 미배당은 커진다
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 1회 유찰 · 70% | 14,000,000원 | 13,348,000원 | 1,059,202,580원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 49% | 9,800,000원 | 9,223,600원 | 1,063,326,980원 | 0원 |
| 3회 유찰 · 34.3% | 6,860,000원 | 6,336,520원 | 1,066,214,060원 | 0원 |
회차가 내려가도 배당 시뮬레이션상 매수인 인수는 계속 0원입니다. 다만 이것을 “싸게 살수록 무조건 유리하다”로 연결하면 곤란합니다. 본건은 지하층 생활시설이고, 경남한신 단지 경매 통계의 평균 유찰 횟수도 2.0회입니다. 실제 환금성은 아파트와 전혀 다를 수 있으므로 임대수요·상가 공실·관리비·용도 활용 가능성을 따로 확인해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 도시철도 1호선 장전역 남동측 인근. 주변은 공동주택, 단독주택과 각종 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 도시철도 1호선 장전역이 있어 제반 교통사정은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 이용. 본건 지하층107호는 공부상 ‘생활시설’입니다. 등기부상 상가12동이며 외벽 표기는 ‘경남한신상가 A상가’로 되어 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 건물로 공동 위생설비, 급배수설비, 소화전설비, 승강기설비 등이 갖춰져 있습니다.
- 도로. 상가 건물 남측으로 약 9m 내외 도로에 접합니다.
- 규제. 제3종일반주거지역이며 도로에 접하고, 가축사육제한구역·절대보호구역·상대보호구역 관련 제한이 있습니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없습니다. 위반건축물로 확인된 사항도 없습니다.
- 환금성. 대상이 지하층 생활시설이라 아파트 1,408세대의 주거 실거래 유동성을 그대로 적용할 수 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 107호 실제 점유 확인. 농업회사법인 주식회사 참당귀의 실제 영업·점유 여부와 명도 가능성을 현장에서 확인해야 합니다.
- ‘참당귀’ 별도 기재 확인. 전입일·보증금이 미상인 기재가 107호와 동일 점유자를 뜻하는지, 별도 점유자인지 매각물건명세서 원문과 현황조사 원문을 대조해야 합니다.
- 상가 305호와 구분. 주식회사 티원에프, 케이에스녹스코리아(주), 오매홀딩스 주식회사는 305호 점유자로 조사됐으므로 107호 권리관계와 혼동하지 마세요.
- 시세 착시 금지. 아파트 최근 12개월 평균 315,416,666원과 최신 357,000,000원은 본건 상가 가격 판단 자료가 아닙니다.
- 지하층 환금성 확인. 임대료 수준, 공실기간, 업종 제한, 접근성, 채광·환기, 관리비를 현장에서 확인해야 합니다.
- 배당 외 비용. 당해세·임차인 최우선변제·미납 관리비 등 시뮬레이션에 반영되지 않은 비용을 별도로 점검해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원문을 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”만 보고 들어갈 물건은 아니다
이 사건의 등기상 핵심은 단순합니다. 2020.03.16. 농협은행 근저당이 말소기준이고, 이후 압류·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현재 배당 시뮬레이션에서 매수인 인수액도 0원입니다. 107호로 특정된 농업회사법인 주식회사 참당귀 역시 2024.10.28. 전입으로 후순위여서 대항력이 없습니다.
하지만 투자 판단은 여기서 끝나지 않습니다. 별도 ‘참당귀’ 기재는 전입일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 남고, 무엇보다 대상은 아파트가 아니라 지하층 생활시설입니다. 제공된 아파트 실거래 가격은 시세 근거로 사용할 수 없으므로 현재 최저가 14,000,000원이 싸다고 단정할 근거도 없습니다. 권리는 비교적 정리되지만, 가격 판단과 환금성·점유 확인은 보수적으로 접근해야 하는 물건입니다.
