부산지방법원 2025타경22205. 부산 금정구 부곡동 경남한신아파트 상가12동 3층 305호로, 감정평가상 이용상태는 제2종근린생활시설(사무소)입니다. 현 소유자는 주식회사엠엔지종합건설이며, 등기상 전신인 오매종합건설주식회사가 2018.11.08 매매, 거래가액 70,000,000원으로 취득했습니다. 2021.10.26 상호가 주식회사엠엔지종합건설로 변경됐습니다.

권리분석의 기준점은 2020.03.16 설정된 농협은행주식회사 근저당권입니다. 채권최고액은 54,000,000원이고, 이후 건설공제조합·하나카드·국·태이스틸·서울보증보험·해강건업 등의 가압류·압류 및 경매개시결정이 이어졌습니다. 이들 등기는 말소기준권리 이후이므로 매각으로 소멸합니다. 다만 이 사건의 실질적인 확인 포인트는 등기보다 점유관계입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸

말소기준권리인 농협은행 근저당권은 2020.03.16 접수됐습니다. 이후 현재 등기부에 남은 건설공제조합 가압류 158,343,580원, 하나카드 가압류 10,099,875원, 국 압류, 태이스틸 가압류 49,220,383원, 서울보증보험 가압류 611,415,590원, 건설공제조합 강제경매개시결정, 해강건업 가압류 44,669,800원, 농협은행 임의경매개시결정 및 국 압류는 모두 말소기준 이후 권리입니다. 따라서 등기권리 자체는 매각으로 소멸하는 구조입니다.

② 임차·점유 분석 — 알려진 305호 점유자는 후순위, 1건은 판정 불가

305호로 점유부분이 특정된 주식회사 티원에프·케이에스녹스코리아(주)·오매홀딩스 주식회사는 전입일이 각각 2024.05.03, 2021.09.06, 2020.03.31로 모두 말소기준일 2020.03.16보다 늦어 대항력이 없습니다. 농업회사법인 주식회사 참당귀는 점유부분이 지하층 107호로 기재돼 있어 305호와 구분해서 봐야 합니다.

③ 가격 비교 — 아파트 실거래를 상가 시세로 쓰면 안 된다

경남한신 단지의 최근 12개월 실거래 12건은 확인되지만, 거래 대상은 59.99㎡·84.95㎡·134.12㎡ 아파트이고 본 분석 대상은 70.76㎡ 근린시설·사무소입니다. 면적도 매칭되지 않습니다. 따라서 최근 12개월 평균 315,416,666원, 최신 거래 357,000,000원, 최저가 대비 비율 29.1%를 근거로 이 상가가 ‘시세보다 70% 이상 싸다’고 해석하면 안 됩니다.

④ 예상배당표 (매각가 91,700,000원 가정)

현재 최저가 91,700,000원 가정 시 채권자 배당액은 89,649,400원, 미배당액은 1,086,891,238원, 소유자 잔여는 0원으로 계산됩니다. 배당모형상 매수인 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.

⑤ 회차별 자금 구조

배당모형만 보면 회차가 내려가도 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 현재 회차에서 신청채권자 측에 배당되는 금액은 35,649,400원이고, 2회 유찰 시 8,634,579원, 3회 유찰 시 0원으로 계산됩니다. 다만 이 숫자는 가격이 적정하다는 뜻이 아니라 채권배당 구조를 보여주는 값입니다. 상가 시세가 별도로 확인되지 않은 상태에서 추가 유찰만을 근거로 가격 메리트를 확정해서는 안 됩니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 공부상 제2종근린생활시설(사무소)이며, 상가 외벽에는 ‘경남한신상가 A상가’로 표기돼 있습니다.
• 입지. 부산광역시 금정구 부곡동 도시철도 1호선 장전역 남동측 인근으로, 공동주택·단독주택·각종 근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장 및 도시철도 1호선 장전역이 있어 교통사정은 무난한 것으로 평가됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 건물이며 공동 위생설비·급배수설비·소화전설비·승강기설비가 갖춰져 있습니다.
• 도로. 상가 건물은 남측으로 약 9m 내외 도로에 접합니다.
• 토지. 제3종일반주거지역이며 공시지가는 2,143,000원/㎡, 토지는 대체로 평탄한 부정형입니다.
• 규제. 가축사육제한구역, 절대보호구역, 상대보호구역에 해당하고 도로에 접합니다.
• 물건 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
• 환금성 판단. 경남한신은 1,408세대, 1995.03.30 준공 단지이지만, 본건은 주거동 아파트가 아닌 상가·사무소이므로 아파트 거래량을 그대로 환금성 근거로 사용할 수 없습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 미상 점유자 최우선 확인. “주식회사”로만 기재된 점유자의 실제 점유 호수, 전입일, 보증금이 확인되지 않습니다. 대항력 가능·미상 상태를 해소한 뒤 입찰해야 합니다.
• 305호 점유관계 대조. 주식회사 티원에프·케이에스녹스코리아(주)·오매홀딩스 주식회사의 현 점유 지속 여부와 실제 임대차 조건을 현장 및 원문서로 확인해야 합니다.
• 107호 기재 분리 확인. 농업회사법인 주식회사 참당귀는 지하층 107호로 조사돼 있습니다. 본건 305호와 혼동하지 말고 공동담보 및 사건 물건 범위를 원문으로 대조해야 합니다.
• 아파트 실거래로 상가 가격 판단 금지. 최근 12개월 평균 315,416,666원과 최신 거래 357,000,000원은 아파트 거래입니다. 본건 상가의 적정가격 근거로 직접 사용할 수 없습니다.
• 상가 자체 수익성 확인. 현재 확인된 차임은 200,000원 또는 220,000원 수준으로 기재된 사례가 있으나 점유부분과 보증금 조건이 서로 다릅니다. 실제 305호의 현재 임대조건을 별도로 확인해야 합니다.
• 배당 부족과 인수 위험을 구분. 미배당 1,086,891,238원이 발생하더라도 후순위 등기채권이 곧바로 낙찰자 부담이 되는 것은 아닙니다. 반대로 미상 점유자의 임차권 문제는 별도입니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서를 직접 확인하고, 미납 관리비·당해세·최우선변제 여부도 입찰 전 확인해야 합니다.

맺으며 — “권리는 비교적 단순하지만, 가격과 점유가 아직 열려 있다”

이 물건의 등기 구조 자체는 명확합니다. 2020.03.16 농협은행 근저당권이 말소기준이고, 이후 설정된 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현재 배당모형도 매수인 인수 0원으로 계산합니다.

하지만 이를 곧바로 ‘안전하고 싼 물건’으로 연결하면 안 됩니다. 305호로 확인되는 법인 점유자들은 말소기준 이후 전입으로 대항력이 없지만, 전입일·보증금·점유부분이 확인되지 않은 법인 1건은 대항력 가능·미상입니다. 더구나 감정가 131,000,000원에서 한 차례 유찰돼 91,700,000원까지 내려왔어도, 확인된 315,416,666원 평균과 357,000,000원 최신 거래는 아파트 실거래라 본건 상가의 시세 비교 자료로 사용할 수 없습니다.

등기권리는 합격에 가깝지만, 임차·점유 확인과 상가 자체 가격검증은 아직 보류. 현재 회차에서 판단해야 할 핵심은 ‘70%까지 떨어졌다’가 아니라 미상 점유자 리스크를 지우고 305호 자체의 임대가치와 거래가치를 얼마로 볼 수 있느냐입니다.