수원지방법원 2025타경573. 경기도 평택시 고덕동 2045-1 프리미엄원희캐슬고덕신도시 1층106호에 대한 임의경매입니다. 소유자는 주식회사예원이고, 등기부상 신탁등기가 있었으나 이미 말소된 상태입니다. 2020년 9월 22일 설정된 주식회사하나은행의 채권최고액 15억 6,000만원 근저당권이 말소기준권리이며, 2025년 3월 19일 임의경매개시결정이 이어졌습니다.
현재는 이미 3회 유찰되어 최저매각가가 감정가의 약 34.3% 수준까지 내려왔습니다. 다만 이 물건은 감정가와 현재 최저가의 차이만으로 ‘시세보다 싸다’고 표현할 수 있는 거래자료가 없습니다. 대신 공실이라는 점과 지식산업센터라는 물건 성격, 그리고 매각가 하락에 따른 권리회수 구조를 함께 보는 것이 중요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경573 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 고덕동 2045-1 프리미엄원희캐슬고덕신도시 1층106호 |
| 물건종류 | 기타(지식산업센터) |
| 소유자 | 주식회사예원 |
| 감정가 / 최저가 | 1,116,000,000원 / 382,788,000원 |
| 유찰 | 3회 |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사하나은행 / 1,174,390,195원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
| 이용상태 | 공실 |
① 권리 흐름 — 근저당이 말소기준, 경매개시결정은 소멸
임차인은 없습니다. 따라서 임차보증금에 따른 대항력·우선변제·인수금액을 별도로 검토할 사안이 없습니다. 2020.07.06 신탁등기는 등기부상 이미 말소되어 있고, 2020.09.22 소유권이전 및 신탁등기 말소를 거쳐 현재 소유자인 주식회사예원 명의가 확인됩니다. 같은 날 설정된 하나은행 근저당권은 채권최고액 1,560,000,000원으로 말소기준권리입니다. 2025.03.19 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 매각가 흐름 — 감정가 34.3%까지 하락
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 | 채권 회수 | 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (3회 유찰) | 34.3% | 382,788,000원 | 376,628,968원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 24.01% | 267,951,599원 | 263,400,277원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 16.81% | 187,566,119원 | 184,140,193원 | 0원 |
현재 회차 매각가는 382,788,000원으로 감정가 1,116,000,000원의 34.3%입니다. 4회 유찰 시 매각가는 267,951,599원, 5회 유찰 시 187,566,119원까지 내려가는 시나리오가 제시되어 있습니다. 다만 이 수치는 시세가 아니라 경매 회차별 매각 시나리오이므로, 이를 근거로 시세 대비 할인이라고 해석해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 382,788,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.6% 추정) | - | 6,159,032원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 주식회사하나은행 | 1,560,000,000원 | 376,628,968원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용과 하나은행 근저당권에 배당되고 소유자 잔여는 0원으로 계산됩니다. 하나은행 채권최고액 1,560,000,000원 중 376,628,968원이 배당되고, 1,183,371,032원의 미배당이 발생합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 공실·입지·환금성 메모
- 이용상태. 조사일 현재 공실 상태입니다. 임대관계는 미상으로 기재되어 있어 실제 임대 가능 여부와 수요를 별도로 확인할 필요가 있습니다.
- 입지. 고덕동 행정복지센터 북동측 인근으로, 단독주택·다세대주택·근린생활시설·업무시설·공장 등이 혼재하는 지역이며 주위환경은 보통으로 평가되었습니다.
- 교통. 본건까지 차량출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 대중교통 편의는 보통 수준으로 기재되었습니다.
- 토지·규제. 준주거지역, 고덕국제화지구 지구단위계획구역, 택지개발지구에 포함되며 토지거래계약에관한허가구역으로 기재되어 있습니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕 10층 지식산업센터로 위생·급배수설비, 화재탐지설비, 소화전설비, 승강기설비 등이 갖추어져 있습니다.
- 공부와의 차이. 공부와의 차이는 없는 것으로 기재되었습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 현재 회차 판단. 최저매각가 382,788,000원은 감정가의 34.3%입니다. 단순 할인율보다 실제 임대·사용수요를 먼저 확인하세요.
- 유찰 시나리오. 4회 유찰 시 267,951,599원, 5회 유찰 시 187,566,119원으로 내려가는 시나리오가 제시되어 있으므로 원하는 가격대를 미리 정해두는 것이 좋습니다.
- 권리 안전성. 임차인 없음, 매수인 인수 0원이며 하나은행 근저당권 이후 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
- 공실 확인. 현재 공실 상태이므로 현장 방문을 통해 전용부분 상태와 실제 사용가능성을 확인하세요.
- 용도 적합성. 지식산업센터 물건인 만큼 본인 사용 또는 임대 목적이 해당 건물·호실의 이용조건과 맞는지 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 실제 현장 상태를 최종 대조해야 합니다.
맺으며 — “유찰 폭은 크지만, 시세는 별도 확인”
이 물건의 장점은 권리 구조가 비교적 명확하다는 데 있습니다. 임차인이 없고, 매수인 인수액은 0원이며, 2020.09.22 하나은행 근저당권이 말소기준권리입니다. 반면 매력의 핵심은 현재 382,788,000원까지 내려온 가격 자체인데, 그 가격이 시장에서 충분히 낮은지 여부는 실거래 비교자료가 없어 경매가만으로 판단할 수 없습니다.
따라서 이 사건은 권리보다 사업성과 활용성이 더 중요한 물건입니다. 현재 회차에 들어간다면 공실 상태, 지식산업센터의 임대·사용수요, 현장 상태를 확인하고, 4회 유찰 시 267,951,599원, 5회 유찰 시 187,566,119원 시나리오까지 함께 놓고 본인의 목표가격을 정하는 것이 핵심입니다.
