수원지방법원 2025타경573. 경기도 평택시 고덕동 프리미엄원희캐슬고덕신도시 1층 106호입니다. 건물은 지식산업센터로 조사되어 있으며, 해당 전유부분은 공실 상태로 기재되어 있습니다. 소유자는 주식회사예원. 2020년 9월 22일 거래가액 956,275,200원으로 소유권을 이전받았고, 같은 날 하나은행을 근저당권자로 하는 채권최고액 1,560,000,000원의 근저당권이 설정됐습니다.

이후 하나은행이 임의경매를 신청했고, 최저매각가는 4회 유찰 끝에 감정가의 24.01% 수준으로 내려왔습니다. 권리관계에서는 매각으로 소멸하는 근저당권과 경매개시결정이 확인됩니다. 다만 매수인이 인수하지 않는 채권자의 미배당금과 낙찰자의 손실 가능성은 별개의 문제입니다. 이 물건에서는 후자의 위험, 즉 실제 수요와 환금성을 더욱 중요하게 살펴야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 공동담보는 확인

말소기준권리는 2020년 9월 22일 설정된 하나은행 근저당권입니다. 채권최고액은 1,560,000,000원이며, 2025년 3월 19일 등기된 임의경매개시결정도 매각으로 소멸할 예정입니다. 종전 하나자산신탁 명의의 신탁등기는 이미 말소된 것으로 확인됩니다.

하나은행의 근저당권은 1층 115호와 공동담보로 설정되어 있습니다. 따라서 본건에서 회수하지 못한 채권액을 그대로 낙찰자가 부담하는 것은 아니지만, 다른 공동담보물의 매각·변제 상황은 실제 배당 결과에 영향을 줄 수 있습니다. 공동담보목록과 관련 경매 진행 상황을 함께 살펴야 합니다.

② 가격 판단 — 24%라는 숫자의 함정

이 물건의 감정가는 1,116,000,000원입니다. 그러나 네 차례 유찰되면서 최저매각가는 267,951,600원으로 낮아졌습니다. 감정가 대비 최저가 비율은 24.01%입니다.

이처럼 할인 폭이 커 보이는 물건에서 중요한 질문은 “감정가에서 얼마나 내려왔나?”가 아니라 “지금 시장에서 얼마에 거래되나?”입니다. 이 물건의 실제 가격 경쟁력을 판단할 최근 실거래가가 확인되지 않아, 감정가 대비 할인율만으로 저평가 또는 적정 낙찰가를 판정할 수 없습니다. 과거 소유권이전 거래가액 956,275,200원 역시 현재 시세를 대신하는 근거가 아닙니다.

5회·6회 유찰 시 가격은 조건부 회차 시나리오이며 확정된 차기 최저매각가가 아닙니다. 취득세, 관리비, 명도 및 기타 부대비용은 포함하지 않았습니다.

③ 예상배당표 (매각가 267,951,600원 가정)

최저가 267,951,600원에 매각된다고 가정하면 집행비용 추정액 4,551,322원을 제외한 263,400,278원이 하나은행 근저당권에 배당됩니다. 채권최고액 기준 미배당액은 1,296,599,722원이며, 소유자에게 돌아갈 잔여금은 없습니다.

집행비용은 매각가의 약 1.7%로 추정한 금액입니다. 배당은 채권최고액을 기준으로 한 단순 시뮬레이션으로, 실제 확정 채권액·공동담보 배당·당해세·최우선변제 등에 따라 달라질 수 있습니다. 미배당 채권액은 매수인 인수액과 다릅니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 평택시 고덕동 행정복지센터 북동측 인근. 주변에 단독주택·다세대주택·근린생활시설·업무시설·공장 등이 혼재하며, 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있습니다. 대중교통 이용 편의는 보통 수준으로 조사됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 지상 10층 지식산업센터. 위생·급배수설비, 화재탐지설비, 소화전설비 및 승강기설비가 확인됩니다.
• 토지. 사다리형 평지로서 지식산업센터 부지로 이용 중입니다. 토지면적은 5,619.3㎡이며 공시지가는 2,396,000원/㎡입니다. 이는 본건 전유부분의 시장가격을 뜻하지 않습니다.
• 용도 및 규제. 준주거지역·지구단위계획구역(고덕국제화지구)·택지개발지구이며 중로1류 및 중로2류에 접합니다. 토지거래계약에 관한 허가구역 표기도 있어 실제 적용 여부를 확인해야 합니다.
• 이용 상태. 현재 공실로 기재되어 있고 임대관계는 미상입니다. 실제 사용 가능 업종과 임대차 수요가 환금성을 판단하는 중요한 요소입니다.
• 건축물 현황. 감정요항상 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다. 다만 개별 호실의 구조·면적·용도는 원본 대조가 필요합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 실거래 가격 검증. 감정가 대비 24.01%라는 할인율 대신 동일 건물 및 주변 지식산업센터 1층 유사 전유부분의 실제 매매사례를 확인하세요.
• 임대 수익 검증. 공실 물건이므로 실제 임차 수요, 보증금·월세 수준, 공실 지속 가능성, 관리비와 임대 순수익을 점검하세요.
• 전유부 표시 확인. 경매 목적물 106호와 감정요항상 105호·116호 표기가 다릅니다. 감정평가서 원본·건축물대장·평면도 및 현장 위치를 반드시 대조하세요.
• 공동담보 확인. 하나은행 근저당의 공동담보 대상인 115호의 등기·매각 진행 및 공동담보 배당관계를 확인하세요.
• 점유 재확인. 공실로 조사됐으나 임대관계는 미상입니다. 현장 방문, 관리사무소 확인 및 최신 현황조사를 통해 실제 점유자를 확인하세요.
• 허용 용도 확인. 지식산업센터의 입주 가능 업종과 전유부분의 정확한 법적 용도를 확인하고, 일반 상가와 동일한 수익구조를 가정하지 마세요.
• 관리비·공용부담. 체납 관리비, 공용부분 관련 승계 가능 비용 및 건물 유지관리 비용을 확인하세요.
• 가격 상한 설정. 실거래·임대료를 통해 회수 가능한 가격을 먼저 산정하고, 감정가 대비 할인율이 아니라 예상 현금흐름과 재매각 가능성을 기준으로 입찰가를 결정하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·건축물대장 및 법원 매각공고를 입찰 전에 재확인하세요.

맺으며 — “감정가의 24% ≠ 시세의 24%”

이 물건의 권리 흐름은 비교적 단순합니다. 말소기준인 하나은행 근저당권은 매각으로 소멸할 예정이고, 신고된 임차인은 없으며 공실로 조사되어 예상 인수액도 0원입니다. 채권최고액 기준 미배당액이 크게 발생하더라도 그것이 곧 매수인 채무가 되는 것은 아닙니다.

문제는 가격과 활용성입니다. 감정가 1,116,000,000원의 물건을 267,951,600원부터 입찰할 수 있다는 사실만 보면 큰 기회처럼 보입니다. 그러나 이미 4회 유찰됐고, 최근 실거래 시세가 확인되지 않았으며, 지식산업센터 특유의 용도·임대·환금성 위험이 남아 있습니다. 더구나 목적물 106호와 감정요항의 호수 표기가 일치하지 않아 원본 대조도 필요합니다.

권리상 인수 부담은 낮지만, 가격 적정성은 아직 합격점을 주기 어렵습니다. 동일 건물의 실제 거래 및 임대 수준, 개별 호실의 정확한 용도와 위치가 확인되기 전에는 감정가 대비 할인 폭만으로 응찰을 결정하지 않는 편이 합리적입니다. 이 경매의 승부처는 낮아진 최저가 자체가 아니라, 그 가격으로 취득한 자산을 실제로 활용하고 다시 매각할 수 있는가에 있습니다.