수원지방법원 2025타경573. 평택 고덕동 프리미엄원희캐슬고덕신도시 1층115호입니다. 감정평가 요항상 이 건물은 지식산업센터로 확인되고 조사일 현재 공실입니다. 등기부상 소유자는 주식회사예원이며, 말소기준권리는 2020.09.22. 설정된 주식회사하나은행 근저당권입니다. 채권최고액은 1,560,000,000원이고, 이후 2025.03.19. 임의경매개시결정이 등기됐습니다. 경매 매각으로 근저당과 경매개시결정은 소멸 예정이며, 배당 시나리오상 낙찰자가 떠안을 금액은 0원입니다.
가격은 감정가 1,116,000,000원에서 세 차례 유찰을 거쳐 현재 최저매각가 382,788,000원까지 내려왔습니다. 하지만 실거래·최근 거래 평균 자료가 없으므로 이 하락 폭 자체를 곧바로 가격 메리트로 해석할 수는 없습니다. 오히려 세 차례 유찰됐다는 사실 자체가 이 물건의 공실·수요·환금성을 입찰 전에 구체적으로 점검해야 한다는 신호입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경573 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 고덕동 2045-1 프리미엄원희캐슬고덕신도시 1층115호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타(지식산업센터) · 공실 |
| 소유자 | 주식회사예원 |
| 감정가 / 최저가 | 1,116,000,000원 / 382,788,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권액 | 1,174,390,195원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
| 등기소 / 발급일 | 수원지방법원 송탄등기소 / 2026.07.17 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 소멸
임차인 신고 내역은 없습니다. 감정평가상 조사일 현재 공실이고, 기타 참고사항에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있습니다. 따라서 현 단계 자료에서는 대항력 임차인의 보증금 승계 문제는 확인되지 않습니다. 말소기준권리는 2020.09.22. 주식회사하나은행 근저당권이며, 2025.03.19. 임의경매개시결정은 그 이후 권리로 매각으로 소멸합니다.
② 가격·유찰 — 할인율만으로 판단하면 안 된다
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 382,788,000원 | 376,628,968원 | 1,183,371,032원 |
| 4회 유찰 시 | 267,951,599원 | 263,400,277원 | 1,296,599,723원 |
| 5회 유찰 시 | 187,566,119원 | 184,140,193원 | 1,375,859,807원 |
현재 회차는 감정가 대비 34.3% 수준입니다. 다음 회차 시나리오는 267,951,599원, 그 다음은 187,566,119원입니다. 그러나 시세 실거래 자료가 없기 때문에 이 숫자를 근거로 ‘시세보다 싸다’고 평가할 수는 없습니다. 특히 지식산업센터의 경우 공실 여부와 실제 임대수요, 재매각 가능성이 가격 판단의 핵심이므로 낮아진 최저가와 실제 가치의 차이를 별도로 검증해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 382,788,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,159,032원 |
| 1. 근저당 · 주식회사하나은행 | 1,560,000,000원 | 376,628,968원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저매각가를 가정하면 집행비용을 제외한 금액이 하나은행 근저당권에 배당되고, 채권최고액 기준 미배당은 1,183,371,032원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 평택시 고덕동 소재 고덕동 행정복지센터 북동측 인근. 주변은 단독주택·다세대주택·근린생활시설·업무시설·공장이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 대중교통 이용은 보통 수준입니다.
- 이용상태. 조사일 현재 공실입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕 10층 규모 지식산업센터의 1층 전유부분입니다.
- 설비. 위생·급배수, 화재탐지, 소화전, 승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 사다리형 평지의 공장용지로 업무용 이용상황이며 중로와 접합니다.
- 규제. 준주거지역·지구단위계획구역(고덕국제화지구)·택지개발지구이며 중로1류·중로2류에 접합니다.
- 공시지가. 2,396,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 시세 검증. 실거래 비교 자료가 없으므로 감정가 대비 34.3%라는 숫자만으로 가격 메리트를 단정하지 마세요.
- 공실 원인. 조사일 현재 공실입니다. 해당 호실의 실제 임대수요와 공실 지속 가능성을 확인할 필요가 있습니다.
- 임대관계 확인. 현황은 공실이나 임대관계는 미상으로 기재돼 있으므로 현장 및 관련 원본자료를 다시 대조하세요.
- 유찰 이력. 이미 3회 유찰됐습니다. 다음 회차 시나리오 가격은 267,951,599원, 그 다음은 187,566,119원입니다.
- 권리 원본 대조. 말소기준 근저당·경매개시결정·매각물건명세서와 현황조사를 입찰 전 다시 확인하세요.
- 비용 확인. 미납 관리비·당해세 등 배당표에 반영되지 않은 비용 여부를 별도로 확인하세요.
맺으며 — “권리보다 공실·환금성이 승부처”
이 사건은 등기만 보면 비교적 단순합니다. 말소기준권리는 하나은행 근저당이고, 매각으로 소멸할 권리 구조이며 현재 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 문제는 가격 자체보다 그 가격을 뒷받침할 수요입니다. 감정가 1,116,000,000원에서 세 차례 유찰돼 최저가가 382,788,000원까지 내려왔고 물건은 현재 공실입니다. 실거래 시세가 없는 만큼 “많이 떨어졌으니 싸다”는 결론은 금물입니다. 이 물건은 권리분석보다 지식산업센터의 실제 임대수요와 환금성을 확인한 뒤 가격을 결정하는 것이 핵심입니다.
