수원지방법원 2025타경573. 이번 물건은 경기도 평택시 고덕동 소재 프리미엄원희캐슬고덕신도시의 1층 115호입니다. 매각물건명세서 비고에서는 고덕동 지식산업센터 1층에 속하는 전유부분으로 설명하고 있으며, 현재 공실로 기재되어 있습니다. 아파트나 주거용 오피스텔이 아닌 지식산업센터 내 물건인 만큼 매수 판단에는 해당 공간의 실제 용도, 사용 가능성, 임대 수요와 환금성이 중요합니다.

등기 흐름은 비교적 단순합니다. 최초 신탁 소유권보존등기 이후 2020년 9월 22일 주식회사예원으로 소유권이 이전되었고, 같은 날 주식회사하나은행의 채권최고액 1,560,000,000원 근저당권이 설정되었습니다. 이후 하나은행의 신청으로 임의경매가 개시됐습니다. 이 근저당권은 매각으로 소멸하는 말소기준권리이며, 예상 배당에서 채권이 전액 충족되지 않더라도 그 부족액을 매수인이 그대로 떠안는 구조는 아닙니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당 말소, 인수액 0원

말소기준권리는 2020년 9월 22일 설정된 하나은행 근저당권입니다. 2025년 3월 19일 등기된 임의경매개시결정 역시 매각으로 소멸하는 권리입니다. 최초 신탁등기는 이미 말소되어 있고, 현재 소유자는 주식회사예원입니다.

임차인 신고 내역은 없으며, 매각물건명세서에는 공실로 기재되어 있습니다. 감정평가상 조사 당시도 공실이지만 임대관계는 미상으로 기재되어 있으므로, 이를 임대차 관련 사실관계가 완전히 검증되었다는 의미로 확대해서는 안 됩니다. 입찰 전 현황조사와 현장점유 상태를 대조할 필요가 있습니다.

② 가격 분석 — 감정가의 24%가 반드시 싼 가격은 아니다

감정가 1,116,000,000원이었던 물건의 현재 최저매각가는 267,951,600원입니다. 4회 유찰에 따라 감정가의 24.01% 수준으로 내려왔습니다. 최초 감정가와 비교하면 매우 낮은 비율이지만, 감정가 대비 할인율만으로 현재 시장가격보다 저렴하다고 판단하기는 어렵습니다.

특히 이 물건은 지식산업센터 내 1층 전유부분으로, 주거용 아파트처럼 동일 평형 거래만으로 가격을 단순 비교하기 어렵습니다. 같은 건물의 유사 호실 매매사례와 임대조건, 실제 사용 가능 용도, 공실 해소 가능성까지 확인해야 매수가격의 적정성을 평가할 수 있습니다.

현재 회차 및 추가 유찰 시나리오입니다. 추가 유찰 가격은 확정 매각가격이 아니라 조건부 예상가격입니다. 취득세, 명도, 관리비 등 별도 비용은 포함하지 않았습니다.

③ 예상배당표 (매각가 267,951,600원 가정)

최저매각가 267,951,600원 기준 예상 배당입니다. 집행비용 4,551,322원을 먼저 공제하고 하나은행 근저당권에 263,400,278원을 배당하는 계산입니다. 채권액은 채권최고액을 기준으로 계산했으며 실제 배당액은 채권잔액 및 배당순위에 따라 달라질 수 있습니다. 당해세·최우선변제 등은 미반영되어 있습니다.

현재 회차에서 하나은행에 돌아갈 예상 배당금은 263,400,278원으로, 경매 신청 청구금액 1,174,390,195원에도 미치지 못합니다. 추가 유찰이 진행되면 예상 배당액은 더 줄어들고, 채권최고액 기준 미배당 금액은 증가합니다. 하지만 미배당 금액의 증가가 매수인 인수액의 증가를 뜻하지는 않습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경기도 평택시 고덕동 소재 고덕동 행정복지센터 북동측 인근입니다. 주변은 단독주택·다세대주택·근린생활시설·업무시설·공장 등이 혼재하는 지역이며, 주위환경은 보통으로 평가되어 있습니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 대중교통 이용 여건은 보통으로 평가됩니다.
• 건물. 철근콘크리트구조의 지식산업센터 건물로, 위생·급배수설비, 화재탐지설비, 소화전설비, 승강기설비 등이 갖추어져 있습니다.
• 토지. 사다리형 평지이며 지식산업센터 건부지로 이용 중입니다. 토지면적은 5,619.3㎡이고 지목은 공장용지입니다. 공시지가는 2,396,000원/㎡로 기재되어 있습니다.
• 규제. 준주거지역·고덕국제화지구 지구단위계획구역·택지개발지구에 속하며, 토지거래계약에 관한 허가구역도 포함되어 있습니다. 실제 취득 및 이용과 관련한 허가·신고·용도 제한은 별도 확인이 필요합니다.
• 도로. 중로와 접하며, 중로1류(폭 20m~25m) 및 중로2류(폭 15m~20m) 접합 사항이 기재되어 있습니다.
• 공실·환금성. 현재 공실로 조사되어 있습니다. 비주거용 물건은 실제 임대수요와 사용 목적에 따라 가격과 환금성이 크게 달라질 수 있으므로 유사 호실의 매매 및 임대 사례 확인이 중요합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 호수·평가대상 일치. 매각대상은 1층 115호이나 감정평가서 구조 설명에는 105호 및 116호가 나타납니다. 도면, 등기부, 건축물대장, 감정평가서 원본을 대조하여 동일 물건인지 확인해야 합니다.
• 권리 원본 대조. 하나은행 근저당권의 말소 여부와 공동담보 제106호의 관계, 경매개시결정 및 매각물건명세서의 인수 조건을 확인해야 합니다.
• 점유·임대관계. 공실로 조사되었으나 임대관계는 미상입니다. 현장 방문으로 실제 점유 상태, 임대차 주장 여부와 인도 가능성을 확인해야 합니다.
• 실제 시장가격. 감정가 대비 24.01%라는 수치 대신 동일 건물 또는 인근 유사 지식산업센터의 실거래가격, 임대조건, 공실 및 관리비 부담을 기준으로 응찰가 상한을 검토해야 합니다.
• 추가 유찰 시나리오. 현재 최저가 267,951,600원, 5회 유찰 시 187,566,120원, 6회 유찰 시 131,296,283원을 비교하되, 가격이 낮아지는 것 자체를 매수 근거로 삼지 않아야 합니다.
• 이용·업종 제한. 지식산업센터의 입주 가능 업종, 분양·사용 조건, 건축물대장상 용도와 실제 이용 가능 범위를 확인해야 합니다.
• 관리비 및 부대비용. 공실 중 누적된 관리비, 공용부분 미납액, 취득 관련 비용과 매각 후 운영비를 별도로 검토해야 합니다.
• 세금 및 토지 규제. 당해세 등 배당 변동 요소와 토지거래허가구역 관련 적용 여부를 확인해야 합니다.
• 매각기일 최종 확인. 2026.10.27 매각기일을 기준으로 사건 진행 상태, 매각조건 변경 여부, 특별매각조건 및 최신 등기사항을 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “감정가의 24% ≠ 시세의 24%”

이 물건은 권리와 가격의 평가가 크게 갈리는 사례입니다. 하나은행 근저당권을 말소기준으로 권리가 정리되고, 조사된 임차인 신고 없이 매수인 인수 예정액도 0원입니다. 따라서 등기상 권리구조 자체는 비교적 단순합니다.

그러나 가격 판단은 다릅니다. 감정가 1,116,000,000원에서 4회 유찰되어 최저매각가가 267,951,600원까지 낮아졌다는 사실만으로 저가 매수 기회라고 확정할 수 없습니다. 지식산업센터의 공실 상태, 반복 유찰, 실거래 기반 시세 검증 필요성, 감정평가서와 매각대상 호수의 기재 차이가 함께 남아 있기 때문입니다.

권리는 비교적 단순하지만 가격과 활용 가능성은 보수적으로 접근해야 합니다. 실제 매각대상과 평가대상을 먼저 일치시키고, 유사 호실의 매매·임대 사례를 통해 현재 가격의 적정성을 확인한 후 입찰 여부와 응찰가 상한을 결정하는 것이 합리적입니다. 감정가 대비 할인율보다 실제 취득 후 활용·수익·처분 가능성이 우선입니다.