수원지방법원 2025타경629. 평택 고덕동 에이스퍼스트고덕 1층 157호입니다. 감정평가상 건축물현황도에 따른 이용상태는 근린생활시설이며 현재는 공실입니다. 소유자는 김진숙으로, 2022.06.27 소유권을 이전받았고 거래가액은 639,739,100원으로 등기됐습니다. 같은 날 인천원예농업협동조합이 채권최고액 1,020,000,000원의 근저당권을 설정했고, 이 권리가 이번 경매의 말소기준권리입니다.
그 뒤 2024년 신한카드·경기신용보증재단·하나카드의 가압류가 차례로 들어왔고, 2025.05.29 인천원예농업협동조합이 임의경매개시결정을 받았습니다. 이들은 말소기준보다 뒤에 있으므로 매각으로 소멸합니다. 권리 자체보다 주의할 것은 가격과 물건 상태입니다. 감정가 575,000,000원에서 3회 유찰되어 현재 최저매각가는 197,225,000원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경629 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 고덕동 2048-2 에이스퍼스트고덕 1층 157호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물 · 근린생활시설 · 현재 공실 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 10층 중 1층 |
| 소유자 | 김진숙 · 2022.06.27 소유권이전 · 거래가액 639,739,100원 |
| 감정가 / 최저가 | 575,000,000원 / 197,225,000원 (3회 유찰) |
| 청구액 | 882,754,455원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 근저당 이후 권리는 소멸
말소기준권리는 2022.06.27 설정된 인천원예농업협동조합 근저당권 1,020,000,000원입니다. 이후 신한카드 15,944,480원, 경기신용보증재단 39,242,936원, 하나카드 12,045,926원의 가압류와 2025.05.29 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다. 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.
② 점유·임대관계 — 157호는 현재 공실
매각물건명세서 비고에는 현재 공실이라고 적혀 있습니다. 현황조사에는 (주)씨에스컨설팅(이은아)이 보증금 10,000,000원, 월차임 2,000,000원으로 기재돼 있지만, 점유 부분은 158호 34.02㎡입니다. 전입신고일도 2024.03.15로 말소기준권리인 2022.06.27보다 늦어 해당 조사기재상 대항력은 없습니다.
| 점유자 | 점유 부분 | 보증금 | 월차임 | 전입일 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| (주)씨에스컨설팅(이은아) | 158호 34.02제곱미터 | 10,000,000원 | 2,000,000원 | 2024.03.15 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
③ 예상배당표 (매각가 197,225,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,561,150원 |
| 1. 근저당 · 인천원예농업협동조합 | 1,020,000,000원 | 193,663,850원 |
| 2. 가압류 · 신한카드 주식회사 | 15,944,480원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 경기신용보증재단 | 39,242,936원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 하나카드 주식회사 | 12,045,926원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 197,225,000원 가정 시 채권자 총 청구액 1,087,233,342원 중 193,663,850원이 배당되고 미배당액은 893,569,492원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영된 추정입니다.
④ 가격 판단 — 3회 유찰이지만 시세 확인이 먼저
현재 회차는 3회 유찰, 최저매각가 197,225,000원으로 시나리오상 감정가의 34%입니다. 다음 회차를 가정하면 4회 유찰 시 138,057,500원, 5회 유찰 시 96,640,250원입니다. 하지만 비교할 최근 실거래 평균이나 최신 거래가 제공되지 않아, 감정가 대비 할인율만으로 “시세보다 싸다”라고 평가할 근거는 없습니다.
| 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 · 감정가 34% | 197,225,000원 | 193,663,850원 | 893,569,492원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 138,057,500원 | 135,324,695원 | 951,908,647원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 · 감정가 17% | 96,640,250원 | 94,500,726원 | 992,732,616원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 효명중학교 남서측 인근으로 지식산업센타, 주상복합시설, 미개발 택지예정지가 혼재한 신흥개발지역이며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 출입이 용이하고 버스정류장이 인근에 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용. 건축물현황도상 근린생활시설이며 현재 공실입니다. 시스템에어콘 등이 설치돼 있습니다.
- 토지. 준주거지역, 지목 대, 토지이용상황 업무용, 평지·부정형·중로각지이며 공시지가는 2,324,000원/㎡입니다.
- 계획. 택지개발지구·지구단위계획구역·토지거래계약에관한허가구역에 포함되고 중로1류·중로2류·소로2류 등에 접합니다.
- 공부. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 현장 출입 구조. 인접 156호와 내부에서 서로 통할 수 있는 출입문이 있다는 비고를 반드시 현장에서 확인하세요.
- 공실 재확인. 매각물건명세서상 현재 공실이나 입찰 직전 실제 점유 상태가 달라졌는지 확인하세요.
- 158호 점유자 구분. 현황조사에 나온 (주)씨에스컨설팅(이은아)은 점유 부분이 158호로 기재돼 있으므로 157호 점유와 혼동하지 마세요.
- 시세 확인. 최근 실거래 자료가 없어 현재 최저가 197,225,000원이 시장가격보다 낮은지 별도 확인이 필요합니다.
- 임대수익 확인. 근린생활시설인 만큼 주변 공실률·임대료·관리비를 확인해 수익가치를 따로 계산해야 합니다.
- 파산절차 확인. 2025.03.27 파산선고결정과 경매절차의 관계를 법원 원본 기록에서 확인하세요.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 검증 필요”
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2022.06.27 인천원예농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 이후 가압류와 경매개시결정은 소멸하며 매수인 인수는 0원입니다. 157호도 현재 공실로 기재돼 있어 임차보증금 승계가 핵심인 사건은 아닙니다. 그러나 이미 3회 유찰됐고 근린생활시설이며, 시세를 직접 비교할 실거래 자료도 없습니다. 게다가 인접 156호와 내부 출입문이 있다는 물리적 확인사항까지 있습니다. 따라서 권리는 통과, 가격과 현장은 보수적으로 검증하는 것이 이 사건의 핵심입니다.
