수원지방법원 평택지원 2025타경629. 평택 고덕동 에이스퍼스트고덕 1층 157호입니다. 감정평가상 건축물현황도의 용도는 근린생활시설이며, 주거용 아파트가 아닌 상업용 집합건물로 봐야 합니다. 등기부상 소유자는 김진숙으로, 2022년 6월 27일 소유권을 취득했습니다. 등기에 표시된 거래가액은 639,739,100원입니다.
같은 날 인천원예농업협동조합 앞으로 채권최고액 1,020,000,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당권은 158호도 공동담보로 잡고 있습니다. 이후 카드사와 보증재단의 가압류가 이어졌고, 소유자에 대한 파산선고가 등기된 뒤 근저당권자의 임의경매가 개시됐습니다.
현재 최저매각가는 감정가의 약 24.01%입니다. 할인율만 보면 매우 크게 내려온 물건이지만, 상업용 부동산은 감정가와 실제 거래 가능 가격이 상당히 다를 수 있습니다. 특히 4회 유찰이라는 결과를 감정가 대비 할인만큼의 투자수익 가능성으로 해석해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 평택지원 2025타경629 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 고덕동 2048-2 에이스퍼스트고덕 제1층 제157호 도로명: 경기도 평택시 고덕중앙로 290 |
| 물건종류 / 용도 | 집합건물 · 10층 건물 중 1층 · 근린생활시설 |
| 감정 이용상태 | 공실 · 철근콘크리트구조 · 강화유리 외벽 · 시스템에어컨 설치 |
| 소유자 | 김진숙 (2022.06.27 소유권이전 · 등기상 거래가액 639,739,100원) |
| 감정가 | 575,000,000원 |
| 최저매각가 | 138,057,500원 (4회 유찰 · 감정가의 24.01%) |
| 매각기일 | 2026.10.27 |
| 신청채권자 / 청구액 | 인천원예농업협동조합 / 882,754,455원 |
| 말소기준권리 | 2022.06.27 · 을구 1번 인천원예농업협동조합 근저당권 |
| 공동담보 | 에이스퍼스트고덕 제1층 제158호 |
| 점유 관련 특이사항 | 157호 공실 기재 · 인접 156호와 내부 연결 출입문 |
① 권리 흐름 — 후순위는 소멸, 파산과 호실 관계는 확인
이 사건의 말소기준권리는 2022년 6월 27일 접수된 을구 1번 인천원예농업협동조합 근저당권입니다. 뒤이어 설정된 신한카드, 경기신용보증재단, 하나카드 가압류와 임의경매개시결정은 원칙적으로 매각에 따라 소멸하는 권리입니다. 근저당권 역시 매각으로 소멸하는 구조이며, 해당 담보권의 미배당 채무를 매수인이 그대로 승계하는 것은 아닙니다.
임차인 조사 — 158호 임차인과 157호를 구별해야 한다
현황조사에 기재된 실제 임차인은 1명으로, (주)씨에스컨설팅(이은아)입니다. 중요한 점은 그 임차인의 사용 부분이 157호가 아니라 158호 34.02㎡로 기재되어 있다는 사실입니다. 따라서 이 임차인을 157호의 점유자라고 단정하거나, 158호 보증금을 157호 매수인이 당연히 인수한다고 계산해서는 안 됩니다.
| 임차인 / 사용 부분 | 보증금 | 월차임 | 신고일 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| (주)씨에스컨설팅(이은아) 158호 · 34.02㎡ |
10,000,000원 | 2,000,000원 | 2024.03.15 확정일자 미상 |
선순위 대항력 없음 | 확인 필요 | 해당 없음 |
현황조사에 기재된 신고일은 2022.06.27 말소기준권리보다 늦습니다. 우선변제권 성립과 배당요구 여부는 확인되지 않았습니다. 158호 임차인 기재만으로 157호에 대항력 있는 임차인이 존재한다고 볼 수는 없습니다.
② 가격 분석 — 감정가 대비 24%, 그러나 시세 할인은 미확인
감정가 575,000,000원에서 4회 유찰된 결과 현재 최저매각가는 138,057,500원입니다. 매수인 인수액 0원이라는 추정이 유지된다면, 최저가에 낙찰될 때의 실질취득액도 138,057,500원으로 계산됩니다. 다만 취득세, 명도·관리비 및 기타 거래비용은 별도입니다.
여기서 결정적인 한계가 있습니다. 비교 가능한 최근 실거래 평균이나 최신 거래가격이 확인되지 않아 실질취득액이 현재 시세보다 낮은지 판단할 근거가 없습니다. 감정가 대비 할인율 75.99%만으로 가격 메리트를 평가해서는 안 됩니다. 감정평가 당시의 가격과 현재 실제 매수수요가 형성되는 가격은 별개의 문제입니다.
| 유찰 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 채권자 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 (24.01%) | 138,057,500원 | 135,324,695원 | 951,908,647원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 (16.81%) | 96,640,250원 | 94,500,726원 | 992,732,616원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 (11.76%) | 67,648,175원 | 66,030,508원 | 1,021,202,834원 | 0원 |
후속 유찰 회차는 가정 시나리오이며 확정 매각기일이나 실제 낙찰가격이 아닙니다. 미배당은 채권자에게 변제되지 못하는 금액이지 매수인이 인수하는 금액이 아닙니다. 실제 배당은 집행비용·당해세·우선변제권·공동담보 처리 등에 따라 달라질 수 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 138,057,500원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,732,805원 |
| 1. 근저당 · 인천원예농업협동조합 | 1,020,000,000원 | 135,324,695원 |
| 2. 가압류 · 신한카드 | 15,944,480원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 경기신용보증재단 | 39,242,936원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 하나카드 | 12,045,926원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
최저가 낙찰을 가정하면 집행비용 2,732,805원을 제외한 135,324,695원이 선순위 근저당권에 배당되는 계산입니다. 가압류 채권자에게 돌아갈 배당금은 없으며, 소유자 잔여금도 0원입니다. 채권자 전체 청구 합계는 1,087,233,342원으로, 배당 후 미변제액은 951,908,647원에 달합니다.
이는 채권자의 회수 부족을 뜻할 뿐, 매수인이 그 미변제액을 부담한다는 의미는 아닙니다. 다만 근저당권이 158호에도 설정된 공동담보이고 배당 추정에 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당금은 달라질 수 있습니다. 특히 현재 배당표에서 후순위 가압류가 전액 미배당이라는 사실과 각 권리가 매각으로 소멸하는 법적 효과를 구별해야 합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표·토지이용정보 기준)
- 입지. 평택시 고덕동 효명중학교 남서측 인근입니다. 주변은 지식산업센터, 주상복합시설, 미개발 택지예정지 등이 혼재하는 신흥개발지역으로 평가돼 있습니다. 주위환경 평가는 보통입니다.
- 교통. 차량 진출입은 용이하며 인근에 버스정류장이 있습니다. 감정평가상 교통 여건은 보통 수준입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 10층 건물 중 1층으로, 강화유리 외벽, 페인팅 내벽, 아스타일 바닥, 시스템에어컨 등의 설비가 기재돼 있습니다. 감정평가상 157호와 158호는 공실입니다.
- 토지·도로. 준주거지역, 지구단위계획구역 및 택지개발지구에 포함됩니다. 중로와 소로에 접하고, 토지 공시지가 자료상 금액은 ㎡당 2,324,000원입니다.
- 규제. 토지거래계약에 관한 허가구역, 상대보호구역, 가축사육제한구역 등의 지정이 기재돼 있습니다. 실제 용도변경, 영업 및 거래에 미치는 영향과 경매 취득에 대한 허가 적용 여부는 별도 확인 대상입니다.
- 물건 상태. 감정평가상 공부와의 차이가 없고 위반건축물 사항은 없습니다. 다만 156호와 통할 수 있는 내부 출입문이 있어 호실별 독립 이용을 직접 확인해야 합니다.
- 환금성. 1층 근린생활시설은 실제 매출 입지, 접근성, 가시성, 임차 수요와 주변 공실에 따라 가치가 달라질 수 있습니다. 4회 유찰 이력이 있고 비교 실거래가 확인되지 않아 매각 가능 가격의 불확실성이 큽니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 매각 대상과 호실 경계. 157호 단독 매각인지, 공동담보 158호와의 관계가 어떻게 처리되는지 매각물건명세서와 등기원본으로 확인하세요.
- 156호 내부 출입문. 경계벽, 출입 동선, 독립 영업 가능 여부와 원상복구 필요성 등을 현장에서 확인하세요. 출입문 존재만으로 인접 호실의 권리가 함께 이전되는 것은 아닙니다.
- 158호 임차인. (주)씨에스컨설팅(이은아)의 사용 부분은 158호로 기재돼 있습니다. 실제 점유 공간과 계약상 사용 부분을 대조하고, 157호 점유 여부를 별도로 확인하세요.
- 점유·명도. 감정평가와 매각물건명세서에는 공실로 기재돼 있지만, 입찰 전 출입 가능 여부와 현재 점유 상태를 재확인해야 합니다.
- 소유자 파산. 2025년 파산선고와 임의경매 진행 관계, 파산관재인의 관여 여부 및 매각 후 등기처리를 확인하세요.
- 공동담보·배당. 근저당권 채권최고액 1,020,000,000원, 공동담보 158호, 신청채권액 882,754,455원의 관계를 확인하고 실제 배당 및 말소처리에 영향을 주는 사항이 있는지 살펴보세요.
- 적정 매수가. 감정가의 24.01%라는 이유만으로 입찰가를 결정하지 마세요. 인근 유사 근린생활시설의 최근 거래 및 임대사례를 통해 실질취득액 138,057,500원의 적정성을 별도로 검증해야 합니다.
- 공용관리비·세금. 체납 공용관리비, 당해세, 인수 가능 비용과 취득 관련 비용을 확인해 실제 필요자금을 계산하세요.
- 규제·용도. 준주거지역, 토지거래허가구역 및 상대보호구역 지정에 따라 예정 업종과 사용 형태에 제한이 있는지 확인하세요.
- 원본 대조. 최신 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 건축물현황도 및 현장 상태를 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — “75.99% 할인”보다 중요한 것은 실제 팔릴 가격
에이스퍼스트고덕 157호의 숫자는 강렬합니다. 감정가 575,000,000원, 현재 최저가 138,057,500원. 4회 유찰을 거쳐 감정가의 24.01%까지 내려온 물건입니다. 등기상 말소기준 근저당과 후순위 가압류 관계는 비교적 명확하고, 현재 추정되는 매수인 인수액도 0원입니다.
그러나 권리의 소멸 구조가 명확하다는 사실이 곧 매수 적정성을 보장하지는 않습니다. 비교 가능한 최근 거래가격이 확인되지 않고, 4회 유찰된 1층 근린생활시설이라는 점이 먼저 가격 판단을 보수적으로 만들어야 합니다. 158호 공동담보와 임차인 관계, 156호 내부 연결 출입문, 소유자 파산선고에 따른 확인 사항도 남아 있습니다.
결론은 ‘권리인수는 제한적으로 보이지만, 가격 메리트와 환금성은 아직 검증되지 않았다’입니다. 현장 구조와 호실 경계를 확인하고, 근린생활시설의 실제 임대·매매 수요를 검증하기 전에는 감정가 대비 할인율만 근거로 응찰하기 어렵습니다. 권리는 조건부 검토 가능, 가격과 환금성은 보수적 판단이 필요한 물건입니다.
