수원지방법원 2025타경629. 평택 고덕동 에이스퍼스트고덕 1층 158호입니다. 감정 이용상태에 따르면 10층 건물 중 1층에 위치한 근린생활시설이고 현재 공실입니다. 소유자 김진숙은 2022.06.27 거래가액 572,029,920원으로 소유권을 취득했고, 같은 날 인천원예농업협동조합 앞으로 채권최고액 1,020,000,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리입니다.
그 뒤 롯데카드·경기신용보증재단·하나카드의 가압류가 순서대로 들어왔고 2025.03.27 파산선고결정, 2025.05.29 인천원예농업협동조합의 임의경매개시결정이 이어졌습니다. 배당 시뮬레이션상 현재 최저가를 매각가로 가정하면 채권자 미배당액은 905,134,825원에 이르지만, 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다. 즉 채권자가 다 받지 못하는 금액과 낙찰자가 떠안는 금액은 같은 개념이 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경629 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 고덕동 2048-2 에이스퍼스트고덕 1층158호 |
| 도로명주소 | 경기도 평택시 고덕중앙로 290 |
| 이용상태 / 층 | 근린생활시설 · 10층 중 1층 · 현재 공실 |
| 소유자 | 김진숙 (2022.06.27 소유권이전 · 거래가액 572,029,920원) |
| 감정가 / 최저가 | 523,000,000원 / 179,389,000원 (3회 유찰 · 감정가 34%) |
| 신청채권자 / 청구 | 인천원예농업협동조합 / 882,754,455원 |
| 말소기준권리 | 2022.06.27 근저당권 · 인천원예농업협동조합 · 채권최고액 1,020,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 근저당 이후 권리는 매각으로 정리
과거 하나자산신탁·신영부동산신탁 관련 신탁등기는 등기부상 이미 말소된 이력이 있습니다. 현재 권리분석의 기준은 2022.06.27 인천원예농업협동조합 근저당입니다. 그 이후 설정된 롯데카드 9,923,517원, 경기신용보증재단 39,242,936원, 하나카드 12,045,926원의 가압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 차임 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| (주)씨에스컨설팅(이은아) | 158호 34.02㎡ | 2024.03.15 | 10,000,000원 | 2,000,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
현황조사에는 실제 임차인 1명이 확인되며 보증금 10,000,000원, 차임 2,000,000원으로 기재되어 있습니다. 전입일 2024.03.15는 말소기준권리인 2022.06.27 근저당보다 늦어 대항력은 없는 것으로 판정되어 있습니다. 보증기관의 대위·승계 신고도 아니므로 중복 보증금 합산 문제는 없습니다.
③ 가격·유찰 — 감정가 34%가 곧 시세 할인율은 아니다
현재 최저매각가는 179,389,000원으로 감정가 523,000,000원 대비 현재 시나리오상 34% 수준입니다. 그러나 동일 또는 유사 물건의 최근 실거래 비교값은 확인되지 않아, 179,389,000원이 실제 시장가격보다 싸다고 단정할 근거는 없습니다. 특히 근린생활시설은 아파트처럼 동일 평형 다수 거래를 단순 평균해 가격을 확인하는 구조가 아니므로, 감정가 대비 하락폭만으로 가격 가점을 주기 어렵습니다.
| 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (3회 유찰, 감정가 34%) | 179,389,000원 | 176,077,554원 | 905,134,825원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 24%) | 125,572,299원 | 123,014,287원 | 958,198,092원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 (감정가 17%) | 87,900,609원 | 85,918,398원 | 995,293,981원 | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 179,389,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.8% 추정) | - | 3,311,446원 |
| 2. 근저당 · 인천원예농업협동조합 | 1,020,000,000원 | 176,077,554원 |
| 3. 가압류 · 롯데카드 주식회사 | 9,923,517원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 경기신용보증재단 | 39,242,936원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 하나카드 주식회사 | 12,045,926원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가를 매각가로 가정하면 집행비용 3,311,446원을 제외한 176,077,554원이 근저당권자에게 배당되고, 후순위 가압류와 소유자에게는 배당이 없습니다. 총 채권 미배당액은 905,134,825원이지만 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 건축물현황도상 근린생활시설이며, 대상 토지는 지식산업센터의 공장 및 근린생활시설 용도로 이용 중입니다.
- 입지. 평택시 고덕동 효명중학교 남서측 인근으로, 지식산업센터·주상복합시설·미개발 택지예정지가 혼재한 신흥개발지역입니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 있으며 교통상황은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 10층 건물의 1층 158호이며, 외벽은 하드웨어 강화유리, 내벽 페인팅, 바닥 아스타일입니다. 시스템에어콘 등이 설치되어 있습니다.
- 도로. 아스팔트포장 중로와 점토벽돌포장 소로에 접하며, 토지는 인접도로와 평탄합니다.
- 용도지역. 준주거지역·택지개발지구·지구단위계획구역·토지거래계약에관한허가구역에 포함되고, 공시지가는 2,324,000원/㎡입니다.
- 공부와의 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 현재 공실이고 3회 유찰된 근린생활시설인 만큼, 단순 감정가 할인율보다 실제 임대수요와 재매각 수요 확인이 핵심입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 시세 확인. 현재 최저가 179,389,000원이 감정가의 34%라는 이유만으로 싸다고 판단하지 말고, 동일 건물 및 인근 근린생활시설의 실제 거래·임대 수준을 별도로 확인하세요.
- 공실·점유 재확인. 현황조사에는 임차인이 기재되어 있지만 명세서 비고는 현재 공실입니다. 매각기일 전 현장 점유 상태를 다시 확인할 필요가 있습니다.
- 임차인 서류. 임차인은 대항력 없음으로 판정되어 있으나 우선변제 관련 사항은 별도로 확인하고, 배당요구 종기 관련 서류도 원문과 대조하세요.
- 파산선고 확인. 2025.03.27 파산선고결정이 등기되어 있으므로 파산절차와 경매절차 관련 최신 사건기록을 확인하세요.
- 관리비·공용비용. 현재 공실인 집합건물인 만큼 관리비와 공용부분 관련 미납 여부를 관리주체에 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서의 최신 원본을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순하지만 가격은 아직 검증되지 않았다
이 물건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2022.06.27 근저당이 말소기준이고 이후 가압류는 매각으로 소멸하며, 현황조사상 임차인도 전입일이 늦어 대항력이 없습니다. 현재 회차 최저가 179,389,000원을 기준으로 한 배당표에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 투자 판단의 핵심은 권리보다 가격과 환금성입니다. 감정가 523,000,000원에서 3회 유찰돼 감정가 34%까지 내려왔지만, 비교 가능한 실거래 근거가 없어 이 가격을 시장가보다 싸다고 평가할 수 없습니다. 여기에 근린생활시설·현재 공실·3회 유찰이 겹쳐 있습니다. 따라서 결론은 “권리 인수는 낮지만, 가격 메리트와 출구는 별도 검증이 필요한 물건”입니다.
