수원지방법원 2025타경629. 경기도 평택시 고덕동 에이스퍼스트고덕 1층 158호입니다. 감정평가상 근린생활시설로, 지식산업센터 및 근린생활시설 등이 들어선 건물의 1층 상가입니다. 소유자 김진숙이 2022년 6월 매매로 취득했고, 같은 달 인천원예농업협동조합의 근저당권이 설정됐습니다. 이후 카드사·보증기관의 가압류가 이어지고 소유자에 대한 파산선고도 등기된 뒤, 근저당권자인 인천원예농업협동조합이 임의경매를 신청한 구조입니다.

이 사건에서 먼저 구분해야 하는 것은 말소되는 채권과 낙찰자가 실제로 부담할 위험입니다. 근저당권과 후순위 가압류는 매각으로 소멸하는 것으로 분석되지만, 파산 관련 절차와 실제 점유 상태는 별도로 살펴봐야 합니다. 아울러 현재 최저매각가는 감정가의 약 4분의 1이지만, 상가의 적정 시세나 수익성을 확인하지 않고 할인율을 가격 메리트로 바꿔 해석해서는 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 파산등기는 별도 확인

말소기준권리는 2022.06.27 접수된 인천원예농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 1,020,000,000원이며, 이 사건 158호뿐 아니라 같은 건물 157호도 공동담보로 기재되어 있습니다. 이후 등기된 롯데카드, 경기신용보증재단, 하나카드의 가압류 및 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.

② 임차인 분석 — 후순위 임차인이지만 점유 확인 필요

현황조사에서는 (주)씨에스컨설팅(이은아)이 임차인으로 확인됩니다. 신고된 점유 부분은 158호 34.02㎡, 보증금은 10,000,000원, 월 차임은 2,000,000원입니다. 전입신고일은 2024.03.15로 말소기준권리인 2022.06.27보다 늦습니다.

실제 임차인 1명. 전입신고일 2024.03.15 · 확정일자 미상 · 보증기관 대위·승계 신고 없음.

③ 가격 분석 — 4회 유찰, 감정가의 24%

최초 감정가는 523,000,000원입니다. 현재 최저매각가는 125,572,300원으로 감정가 대비 24.01% 수준입니다. 감정가와 현재 최저매각가 사이의 차이가 크지만, 이것이 실제 시장가치 대비 할인율을 의미하지는 않습니다.

④ 예상배당표 (매각가 125,572,300원 가정)

현재 최저매각가에서 예상 집행비용 2,558,012원을 제외하면, 근저당권자에게 123,014,288원이 배당되는 시뮬레이션입니다. 후순위 가압류 채권자들에게 돌아갈 예상배당은 0원이며 소유자 잔여금도 없습니다.

채권최고액 및 가압류 청구금액을 기준으로 한 총 채권액은 1,081,212,379원, 예상 채권자 배당액은 123,014,288원, 총 미배당액은 958,198,091원입니다. 채권최고액은 실제 확정 채권잔액과 다를 수 있으며, 미배당액은 매수인이 인수하는 금액을 뜻하지 않습니다.

집행비용은 추정치입니다. 당해세와 임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았으며, 공동담보 배당관계 및 실제 채권액 등에 따라 배당 결과가 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 평택시 고덕동 효명중학교 남서측 인근에 위치합니다. 주변은 지식산업센터, 주상복합시설, 미개발 택지예정지 등이 섞인 신흥개발지역으로 평가되어 있습니다.
• 교통. 대상물건까지 차량 출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 위치합니다. 감정평가상 교통 여건은 보통입니다.
• 건물 구조. 철근콘크리트구조 10층 건물의 1층입니다. 외벽은 하드웨어 강화유리, 내벽은 페인팅, 바닥은 아스타일로 기재되어 있으며 시스템에어컨 등의 설비가 있습니다.
• 토지. 준주거지역이며 지구단위계획구역과 택지개발지구에 포함됩니다. 토지면적은 10,577.2㎡, 공시지가는 2,324,000원/㎡입니다.
• 접근성. 아스팔트 포장 중로와 점토벽돌 포장 소로에 접하며, 토지는 인접 도로와 대체로 평탄합니다.
• 규제. 토지거래계약에 관한 허가구역에 포함되고, 상대보호구역 및 가축사육제한구역과 저촉됩니다. 실제 거래에 필요한 허가 여부와 이용 제한은 관계기관 확인이 필요합니다.
• 건축물. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시된 사항은 없습니다.
• 환금성. 지식산업센터와 근린생활시설이 혼재한 상권의 1층 상가입니다. 4회 유찰과 공실 기록은 수요 및 환금성을 신중하게 살펴야 할 근거입니다. 실제 임차 수요와 적정 임대료를 확인하기 전에는 가격 경쟁력을 확정할 수 없습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 파산선고 관련 서류. 2025.03.27 파산선고의 진행 상태, 관재인의 관리·처분 권한, 담보권 실행과의 관계 및 등기 정리 사항을 확인하세요.
• 점유 및 명도. 현황조사상 임차인 1명이 있으나 감정평가와 매각물건명세서에는 공실로 기재되어 있습니다. 실제 영업·점유 여부와 임대차 종료 여부를 직접 확인하세요.
• 내부 확인. 폐문 및 불투명 썬팅으로 내부 관찰이 제한되었습니다. 누수, 설비, 인테리어 원상복구 및 수선비를 확인하지 못한 상태에서 입찰가를 확정하지 마세요.
• 시세 검증. 감정가 대비 24.01%라는 숫자만으로 싸다고 판단하지 마세요. 해당 건물 및 주변 유사 근린생활시설의 최근 매매가격과 실제 임대조건을 비교해야 합니다.
• 수익성. 신고된 월 차임 2,000,000원은 현재 지속적으로 발생하는 확정 임대수입이 아닙니다. 공실 및 임대차 종료 가능성을 반영한 실질 순수익을 검증하세요.
• 공동담보. 근저당권에 연결된 157호의 권리·배당 상태와 이 사건 158호에 미치는 영향을 확인하세요.
• 관리비 및 공과금. 장기간 공실이었을 가능성과 관련하여 공용부분 미납 관리비, 전기·수도 등 정산 필요액을 확인하세요.
• 허가 및 이용 제한. 토지거래허가구역, 지구단위계획 및 상대보호구역 등과 관련하여 취득 및 영업에 필요한 절차를 확인하세요.
• 회차 재확인. 2026.10.27 매각기일과 최저매각가의 변경, 매각조건, 특별매각조건 및 입찰보증금 요건을 법원 공고에서 확인하세요.
• 원본 대조. 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 파산 관련 자료를 입찰 전에 대조하세요.

맺으며 — “75% 할인”보다 중요한 것은 실제 가치

이 사건은 숫자만 보면 눈길을 끕니다. 감정가 523,000,000원에서 현재 최저매각가 125,572,300원까지 내려왔고, 임차인의 대항력도 인정되지 않아 계산상 인수액이 없습니다.

하지만 권리분석이 단순한 상가라고 보기는 어렵습니다. 소유자의 파산선고 등기가 있고, 현황조사상 임차인과 공실 기록이 병존하며, 실내는 확인되지 않았습니다. 특히 4회 유찰된 근린생활시설은 감정가 대비 할인율보다 실제 임대수요와 매각 가능한 시장가격이 중요합니다.

채권 미배당을 낙찰자가 승계하지 않는다는 점은 긍정적입니다. 그러나 권리상 인수액이 0원이라는 사실이 곧 안전한 투자나 저렴한 매수가격을 의미하지는 않습니다.

종합 판단은 고위험·관망입니다. 파산절차, 점유, 내부상태, 공동담보 및 거래·임대수익을 확인하기 전에는 감정가의 24.01%라는 이유만으로 입찰을 권하기 어렵습니다. 이 물건의 핵심은 얼마나 많이 할인됐느냐가 아니라, 그 가격에 취득한 상가가 실제로 얼마의 가치를 만들어낼 수 있느냐입니다.