수원지방법원 2025타경679. 평택시 고덕면 해창리 ‘고덕지식공작소아이타워’ 2층 218호로, 감정평가상 공장(지식산업센터)으로 이용 중입니다. 현재 소유자는 양동연이며 2023.09.26 소유권이전이 등기됐고, 원인은 2021.10.18 매매입니다. 같은 날 국민은행이 채권최고액 165,600,000원의 근저당권을 설정했고, 이 근저당이 말소기준권리입니다.
현재 최저매각가는 40,096,700원으로 4회 유찰 상태입니다. 그러나 이 사건에는 최근 실거래 시세 자료가 없어 최저가가 시장가격보다 저렴하다고 단정할 근거는 없습니다. 특히 지식산업센터라는 이용형태와 실제 점유 확인 필요성이 함께 있으므로, 가격 판단은 별도의 현장·시장 확인이 선행돼야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경679 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 고덕면 해창리 1274-2 고덕지식공작소아이타워 2층 218호 |
| 도로명주소 | 경기도 평택시 고덕면 도시지원로 121 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 · 공장(지식산업센터)으로 이용 중 |
| 소유자 | 양동연 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 167,000,000원 / 40,096,700원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 국민은행 / 284,393,546원 |
| 말소기준권리 | 2023.09.26 국민은행 근저당권 · 채권최고액 165,600,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.11 |
| 사용승인 | 2023.07.19 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2023.09.26 국민은행 근저당권입니다. 이후 2025.06.12 임의경매개시결정과 2025.07.02 국민건강보험공단 압류는 모두 매각으로 소멸합니다. 배당 시나리오상 매수인이 별도로 인수하는 금액은 0원입니다.
② 임차인·점유 — 실제 임차인 2명, 모두 대항력 없음
| 임차인 | 점유·이용 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 노영우 | 폐문으로 내부 미확인 | 2024.07.18 | 1,000,000원 | 1,800,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정한숙 | 소품등 수공 제작하는 곳으로 보임 | 2024.08.26 | 2,000,000원 | 200,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
현황조사에는 정한숙이 중복 기재되어 있으나 같은 전입일·보증금·월세의 동일인으로 확인되므로 실제 임차인은 2명으로 봅니다. 노영우의 전입은 2024.07.18, 정한숙의 전입은 2024.08.26으로 모두 말소기준일인 2023.09.26보다 늦어 대항력이 없습니다. 보증기관 대위·승계 신고도 없습니다.
③ 가격 — 4회 유찰, 그러나 시세 비교자료는 없다
감정가는 167,000,000원이고 현재 최저가는 40,096,700원입니다. 현재 회차는 4회 유찰 후 감정가 24% 수준이며, 다음 시나리오는 5회 유찰 시 28,067,690원, 6회 유찰 시 19,647,383원입니다.
다만 이 사건에는 동일 물건군의 최근 12개월 실거래 평균이나 최신 거래 자료가 없습니다. 따라서 감정가 대비 낙폭만으로 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 확실하다”고 평가할 수는 없습니다. 4회 유찰이라는 사실 자체도 가격 매력보다는 반복 유찰의 원인을 확인해야 하는 신호로 보는 편이 안전합니다.
④ 예상배당표 (매각가 40,096,700원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,121,741원 |
| 1. 근저당 · 주식회사국민은행 | 165,600,000원 | 38,974,959원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 40,096,700원을 매각가로 가정한 배당 시나리오입니다. 국민은행 채권최고액 165,600,000원 중 38,974,959원이 배당되고, 미배당은 126,625,041원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시나리오입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 한국지역난방공사 평택지사 동측 인근으로, 주변은 지식산업센터·근린생활시설·업무용빌딩 등이 혼재합니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있으나, 대중교통 이용 편의성은 다소 불편한 것으로 평가됐습니다.
- 이용. 공장(지식산업센터)으로 이용 중이며, 건물은 철근콘크리트구조 지하1층·지상10층입니다.
- 설비. 승강기, 급·배수, 위생, 소화, 주차장 설비가 있습니다.
- 토지. 평지의 업무용 토지로, 토지면적은 5,419.2㎡이며 공시지가는 1,777,000원/㎡입니다.
- 도로. 북측 및 남측 포장도로에 접하며 중로2류·중로3류에 접합니다.
- 규제. 준주거지역·지구단위계획구역(고덕국제화지구)·택지개발지구이며, 토지거래계약에 관한 허가구역도 포함됩니다.
- 건축물. 위반건축물 사항은 없고 공부와의 차이도 없는 것으로 조사됐습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실질점유 확인. 임차인 자료가 상가건물임대차현황서와 진술에 기초하고 일부 내부가 확인되지 않았으므로 현장 점유자를 다시 확인해야 합니다.
- 임차인 원본 대조. 노영우·정한숙의 임대차계약서, 사업자등록·점유 범위, 배당요구 여부를 원본으로 확인하는 것이 필요합니다.
- 시세 확인. 최근 실거래 자료가 없으므로 현재 최저가 40,096,700원이 실제 시장가 대비 어느 수준인지 별도로 확인해야 합니다.
- 지식산업센터 수요. 공장(지식산업센터) 용도에 맞춰 실사용·임대수요와 환금성을 확인해야 합니다.
- 4회 유찰 원인. 가격만 볼 것이 아니라 반복 유찰의 배경에 점유·수요·호실 상태 등의 문제가 있는지 확인해야 합니다.
- 토지이용 규제. 준주거지역·지구단위계획구역·택지개발지구·토지거래계약 허가구역 관련 사항을 입찰 전 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리 인수 0원, 승부처는 점유와 시장가”
이 물건은 등기상 구조만 보면 국민은행 근저당이 말소기준이고 이후 권리는 소멸하며, 현재 배당 시나리오상 매수인 인수액도 0원입니다. 실제 임차인 2명의 전입일 역시 말소기준보다 늦어 대항력이 없습니다.
하지만 4회 유찰돼 최저가가 감정가 24%까지 내려왔다는 사실만으로 투자 매력이 확정되는 것은 아닙니다. 최근 실거래 자료가 없고, 물건은 공장(지식산업센터)으로 이용 중이며, 매각물건명세서도 실질점유관계를 별도로 확인할 필요가 있다고 적고 있습니다. 따라서 이 사건의 결론은 “권리 인수는 비교적 단순하지만, 가격·점유·환금성 확인 없이는 낮은 최저가를 장점으로 단정하기 어렵다”입니다.
