수원지방법원 2025타경679. 평택 고덕면 해창리 고덕지식공작소아이타워 2층 219호로, 감정평가상 공장(지식산업센터)으로 이용 중인 물건입니다. 소유자는 양동연이고, 2023년 9월 26일 국민은행 근저당권이 채권최고액 165,600,000원으로 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리이며, 2025년 6월 12일 국민은행의 임의경매개시결정이 뒤따랐습니다. 말소기준 이후의 경매개시결정은 매각으로 소멸하고, 배당표상 매수인 인수액은 0원입니다.
가격은 감정가 167,000,000원에서 4회 유찰되어 현재 40,096,700원까지 내려왔습니다. 수치상 감정가의 24.01%이지만, 동일·유사 물건의 실거래 시세가 제시되지 않아 이를 근거로 곧바로 “시세보다 싸다”고 판단할 수는 없습니다. 4회 유찰이라는 사실 자체도 가격 하락뿐 아니라 공장·지식산업센터 물건의 수요와 환금성을 함께 점검해야 한다는 신호입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경679 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 고덕면 해창리 1274-2 고덕지식공작소아이타워 2층 219호 |
| 도로명주소 | 경기도 평택시 고덕면 도시지원로 121 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 · 공장(지식산업센터)으로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하1층, 지상10층 · 사용승인일 2023.07.19 |
| 소유자 | 양동연 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 167,000,000원 / 40,096,700원 (4회 유찰) |
| 청구금액 | 284,393,546원 |
| 매각기일 | 2026.08.11 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
말소기준은 2023.09.26 국민은행 근저당권입니다. 채권최고액은 165,600,000원이며 채무자는 양동연입니다. 이후 2025.06.12 국민은행의 임의경매개시결정이 등기됐고, 이 권리는 매각으로 소멸합니다. 등기부상 2023.07.26 코람코자산신탁 명의의 신탁등기는 이미 말소됐고, 2023.09.26 양동연에게 소유권이 이전돼 현재 소유자로 기재돼 있습니다.
② 점유·임차 관계 — 대항력은 없지만 현장 확인 필요
현황조사에는 노영우와 정한숙이 기재돼 있으며, 정한숙은 동일 전입일·보증금·월세 조건으로 2건 기재돼 있습니다. 두 사람 모두 전입일이 말소기준일인 2023.09.26보다 뒤이므로 대항력 없음으로 판정돼 있습니다. 보증기관 대위·승계 신고는 없습니다.
| 점유자 | 점유·이용 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 노영우.630820-******* | 미상 · 폐문으로 내부 미확인 | 2024.07.18 | 1,000,000원 | 1,800,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 정한숙,680520-******* | 미상 | 2024.08.26 | 2,000,000원 | 200,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 정한숙.680520-******* | 미상 · 소품등 수공 제작하는 곳으로 보임 | 2024.08.26 | 2,000,000원 | 200,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
③ 가격 — 4회 유찰, 그러나 시세 판단 자료는 별도 확인
현재 최저매각가는 40,096,700원으로 감정가 167,000,000원의 24.01%입니다. 다음 시나리오는 5회 유찰 시 28,067,690원, 6회 유찰 시 19,647,383원으로 제시돼 있습니다.
| 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (4회 유찰, 감정가 24%) | 40,096,700원 | 38,974,959원 | 126,625,041원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 (감정가 17%) | 28,067,690원 | 27,162,472원 | 138,437,528원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 (감정가 12%) | 19,647,383원 | 18,893,730원 | 146,706,270원 | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 40,096,700원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 2.8% 추정) | - | 1,121,741원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 주식회사국민은행 | 165,600,000원 | 38,974,959원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 가정에서 국민은행 근저당 채권은 38,974,959원 배당되고, 채권최고액 기준 미배당은 126,625,041원입니다. 이 미배당액은 매수인 인수액이 아니며, 배당 시나리오상 매수인 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 한국지역난방공사 평택지사 동측 인근이며, 주변은 지식산업센터·근린생활시설·업무용빌딩 등이 혼재합니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있으나, 대중교통 이용 편의성은 다소 불편한 것으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 공장(지식산업센터)으로 이용 중입니다.
- 설비. 승강기·급배수·위생·소화·주차장 설비가 있습니다.
- 도로. 토지 북측과 남측에서 포장도로에 각각 접합니다.
- 용도지역. 준주거지역·지구단위계획구역(고덕국제화지구)이며 중로2류·중로3류에 접합니다.
- 토지. 지목은 대, 토지이용상황은 업무용, 평지·세로장방·중로각지로 기재돼 있고 공시지가는 1,777,000원/㎡입니다.
- 제한. 택지개발지구·가축사육제한구역·토지거래계약에관한허가구역이 포함돼 있습니다.
- 위반건축물. 위반건축물로 표시된 사항은 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실거래 확인. 현재 최저가 40,096,700원이 감정가의 24.01%라는 사실만으로 가격 메리트를 단정하지 말고, 동일 건물·인근 지식산업센터의 실제 거래가격을 대조해야 합니다.
- 점유 범위 확인. 현황조사에는 노영우와 정한숙이 기재돼 있고 일부 내부가 확인되지 않았습니다. 실제 사용 호실과 인도 대상자를 확인해야 합니다.
- 명도. 대항력은 없지만 실제 점유자가 존재하므로 낙찰 후 인도 협의와 필요 시 인도명령 절차를 고려해야 합니다.
- 용도 확인. 매각물건명세서 비고와 감정평가 모두 공장(지식산업센터) 이용 중으로 기재돼 있으므로 실제 사용현황을 현장에서 대조해야 합니다.
- 교통·수요. 대중교통 편의성이 다소 불편하다는 평가와 4회 유찰 이력을 함께 고려해 임대·매매 수요를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서의 최신 원본을 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순, 승부는 가격과 환금성
이 사건의 권리구조는 비교적 단순합니다. 2023.09.26 국민은행 근저당이 말소기준이고, 이후 경매개시결정은 소멸하며, 현황조사상 점유자들의 전입도 말소기준보다 늦어 대항력은 없습니다. 배당 시나리오상 매수인 인수액도 0원입니다.
다만 현재 가격이 감정가의 24.01%까지 내려온 사실만으로 투자매력이 확정되는 것은 아닙니다. 이 물건은 공장(지식산업센터)으로 이용 중이고 이미 4회 유찰됐으며, 비교 가능한 실거래 자료가 제시되지 않았습니다. 따라서 결론은 “권리는 인수 0원으로 단순하지만, 가격은 실거래 확인 전까지 보수적으로 판단”입니다. 실제 점유와 동일·유사 지식산업센터의 거래가격·환금성을 확인한 뒤 응찰가를 정하는 것이 핵심입니다.
