수원지방법원 2025타경759. 경기도 평택시 고덕면 해창리의 고덕에스티브이지식산업센터 1층 102호입니다. 등기상 소유자는 이시현이고, 2022년 10월 21일 설정된 국민은행 근저당권 315,600,000원이 말소기준권리입니다. 이후 삼성카드 가압류와 국민은행의 임의경매개시결정이 붙었습니다. 이 등기상 후순위 권리들은 매각으로 소멸하는 구조지만, 그 사실만으로 임차인 인수 위험까지 사라지는 것은 아닙니다.
특히 이화영은 근저당 설정일보다 앞선 2022년 9월 30일 전입한 것으로 조사됐습니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않고, 실제 점유 및 해당 공장용도에서의 대항요건도 별도로 확인해야 합니다. 따라서 대항력을 확정적으로 인정할 수는 없지만, 선순위 대항력 가능성을 배제해서도 안 됩니다. 현재 배당 추정표에 표시된 인수액 0원은 이 불확실성이 해소됐다는 의미가 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경759 (임의경매 · 평택지원 경매개시결정) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 고덕면 해창리 1277-1 고덕에스티브이지식산업센터 1층 102호 |
| 도로명주소 | 경기도 평택시 고덕면 도시지원1길 19 |
| 물건종류 / 용도 | 집합건물 · 공장(지식산업센터) · 지상 10층 건물 중 1층 102호 |
| 건물구조 | 철골철근콘크리트구조 · (철골)콘크리트지붕 · 사용승인 2022.06.30 |
| 소유자 | 이시현 · 2022.10.21 소유권이전 및 신탁등기 말소 |
| 감정가 | 311,000,000원 |
| 최저매각가 | 52,269,770원 (5회 유찰 · 감정가의 16.81%) |
| 매각기일 | 2026.10.27 |
| 신청채권자 / 청구액 | 주식회사 국민은행 / 544,891,594원 |
| 말소기준권리 | 2022.10.21 국민은행 근저당권 · 채권최고액 315,600,000원 |
| 용도지역 | 준주거지역 · 지구단위계획구역(고덕국제화지구) |
| 위반건축물 표시 | 위반사항 없음 |
① 권리 흐름 — 등기상 후순위는 소멸, 선순위 점유는 별도
등기상 말소기준은 2022.10.21 국민은행 근저당권입니다. 해당 근저당권과 이후 설정된 삼성카드 가압류 23,336,207원, 국민은행의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리입니다. 2022년 대한토지신탁주식회사 관련 신탁등기는 이미 말소됐습니다.
반면 이화영의 전입일은 2022.09.30로 말소기준보다 앞섭니다. 전입일의 선후관계는 중요한 위험 신호지만, 이것만으로 법률상 대항력을 확정할 수는 없습니다. 실제 점유와 임차 목적, 대항요건 충족 여부를 확인해야 하며, 대항력이 인정되는 임차인의 미배당 보증금은 매수인이 인수할 가능성이 있습니다.
② 임차인·점유관계 — 가장 중요한 권리분석 변수
현황조사와 매각물건명세서상 임차인·점유관계는 4건입니다. 그중 이화영 1건은 말소기준권리보다 전입이 빠르고, 나머지 3건은 전입 또는 신고일이 말소기준권리 이후입니다. 다만 개인 장석영과 법인 한수머티리얼즈 주식회사 관련 기록에 장석영이라는 이름이 함께 등장하므로, 독립된 임대차인지 동일 점유관계와 연관된 신고인지 확인할 필요가 있습니다.
| 임차인·점유자 | 전입·신고일 | 보증금 / 월차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이화영선순위 전입 | 2022.09.30 | 보증금 미상 월차임 1,000,000원 |
가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 신상욱말소기준 이후 신고 | 2024.05.21 | 3,000,000원 월차임 450,000원 |
후순위 | 미상 | 없음 |
| 한수머티리얼즈 주식회사장석영 기재 · 말소기준 이후 신고 | 2024.07.04 | 5,000,000원 월차임 450,000원 |
후순위 | 미상 | 없음 |
| 장석영말소기준 이후 전입 | 2024.08.27 | 보증금 미상 월차임 미상 |
후순위 | 미상 | 없음 |
대항력 판정은 전입·신고일과 말소기준권리의 선후관계를 반영한 예비 판단입니다. 실제 대항력 성립에는 임대차 유형에 맞는 법정 요건이 필요합니다. '후순위'는 조사된 신고일을 기준으로 한 판정이며, 우선변제 여부나 점유관계 정리를 확정한 뜻은 아닙니다.
③ 가격 분석 — 감정가의 16.81%는 시세 할인율이 아니다
현재 최저매각가는 52,269,770원으로 감정가 311,000,000원 대비 16.81%입니다. 경매가 5회 유찰되면서 가격이 크게 내려온 것은 사실입니다. 그러나 이것은 감정가 대비 낙찰 최저선이지, 최근 거래시세 대비 할인율을 의미하지 않습니다.
이 지식산업센터 102호와 비교할 수 있는 최근 실거래 가격이 확인되지 않아, 감정가가 현재 시장을 얼마나 반영하는지 판단하기 어렵습니다. 게다가 선순위 전입자의 보증금도 미상입니다. 따라서 최저매각가와 감정가만 비교해 시세보다 저렴하다거나 가격 경쟁력이 충분하다고 결론 내릴 근거가 없습니다.
| 경매 회차 | 최저매각가 | 감정가 대비 | 실질취득 판단 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 5회 유찰 | 52,269,770원 | 16.81% | 인수금액 미확정 |
| 6회 유찰 시 | 36,588,839원 | 11.76% | 인수금액 미확정 |
| 7회 유찰 시 | 25,612,187원 | 8.24% | 인수금액 미확정 |
6회·7회 유찰 시 가격은 제시된 가정 시나리오이며, 확정 매각가격이나 예정 매각기일을 뜻하지 않습니다. 실질취득금액은 각 회차의 낙찰가와 확정된 인수금액을 합쳐 다시 산정해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 52,269,770원 가정)
현재 최저매각가에 낙찰되는 것으로 가정한 채권자 배당 추정입니다. 집행비용을 우선 공제한 뒤 국민은행 근저당권에 배당하고, 후순위 삼성카드 가압류에는 배당재원이 남지 않는 구조입니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,340,856원 |
| 1. 근저당 · 국민은행 | 315,600,000원 | 50,928,914원 |
| 2. 가압류 · 삼성카드 | 23,336,207원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 채권자 합계 | 338,936,207원 | 50,928,914원 |
| 채권자 미배당액 | — | 288,007,293원 |
집행비용 1,340,856원은 매각대금의 약 2.6%를 적용한 추정치입니다. 배당모형은 국민은행 채권최고액 315,600,000원 및 삼성카드 청구액 23,336,207원을 기준으로 합니다. 국민은행의 경매 신청 청구액은 별도로 544,891,594원입니다. 당해세, 임차인 최우선변제 등은 반영되지 않아 실제 배당순위와 금액이 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시 배당 시나리오와 인수 위험
| 회차 | 매각가 가정 | 채권자 배당 | 채권자 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 5회 유찰 | 52,269,770원 | 50,928,914원 | 288,007,293원 |
| 6회 유찰 시 | 36,588,839원 | 35,530,240원 | 303,405,967원 |
| 7회 유찰 시 | 25,612,187원 | 24,751,168원 | 314,185,039원 |
각 회차에서 채권자에게 돌아가는 금액은 줄고 미배당액은 증가합니다. 다만 근저당권·가압류 채권자의 미배당액과 매수인이 인수할 임차보증금은 서로 다른 개념입니다. 등기상 소멸하는 담보채권의 미배당액이 매수인에게 그대로 넘어가는 것은 아닙니다.
배당 추정상 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있으나, 선순위 전입자인 이화영의 보증금 및 대항력 성립 여부가 확정되지 않았습니다. 따라서 이 수치는 확인된 인수액이 0원이라는 법률적 결론으로 사용할 수 없습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 평택시 고덕면 해창리 소재 한국지역난방공사 평택지사 동측 인근입니다. 주변에는 공업용·업무용 부동산과 근린생활시설 등이 혼재하며, 감정평가상 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 대상 건물 출입문까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 북측 왕복 2차선 도로와 동·서측 약 6m 내외 포장도로를 통해 차량 진출입이 가능합니다.
- 건물. 2022.06.30 사용승인된 지상 10층 건물입니다. 커튼월·복합패널 외벽과 시스템창호가 적용됐고, 위생·급배수시설, 승강기, 화재탐지·경보설비 및 옥내소화전설비가 기재돼 있습니다.
- 용도. 집합건축물대장상 공장(지식산업센터)입니다. 매수 후 실제 사용 업종과 입주 가능 여부, 임대 가능 범위를 확인해야 합니다. 일반 주거용 아파트와 동일한 사용·매매수요를 전제해서는 안 됩니다.
- 토지·규제. 준주거지역, 고덕국제화지구 지구단위계획구역, 택지개발지구에 해당합니다. 토지거래계약에관한허가구역 표시도 있으므로 개별 호실 거래에 대한 실제 적용 여부를 확인해야 합니다. 공시지가는 1,825,000원/㎡입니다.
- 환금성. 공장용도 지식산업센터는 입주 가능 업종과 실제 사용수요에 따라 매수층이 제한될 수 있습니다. 5회 유찰 사실은 확인되지만, 최근 비교 거래가격이 확보되지 않아 적정 매매가나 처분 가능 기간은 단정할 수 없습니다.
- 현장 상태. 감정평가 현장조사 당시 이해관계인이 부재하고 출입문이 닫혀 있어 내부 이용상태는 외부 관찰과 건축물대장 등을 기준으로 조사됐습니다. 실제 내부 상태와 임대관계는 추가 확인이 필요합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 이화영의 대항력. 2022.09.30 전입의 실제 의미, 점유·인도 시점, 공장용도 임대차에 적용되는 대항요건 및 사업자등록 관계를 확인해야 합니다. 전입일이 빠르다는 이유만으로 대항력을 확정하거나 부정해서는 안 됩니다.
- 이화영의 보증금. 임대차계약서 원본, 보증금 지급 사실, 확정일자, 배당요구 여부와 배당 가능액을 확인한 뒤 매수인 인수금액을 별도로 계산해야 합니다.
- 장석영과 한수머티리얼즈의 관계. 개인 장석영과 법인 관련 신고가 별개의 임대차인지, 법인의 점유와 개인의 전입이 연결된 것인지 조사해야 합니다. 동일 보증금을 중복 합산하거나 별도 임차인임을 단정해서는 안 됩니다.
- 후순위 임차인의 권리. 신상욱 보증금 3,000,000원, 한수머티리얼즈 주식회사 보증금 5,000,000원의 계약관계와 실제 점유, 배당요구, 명도 가능성을 확인해야 합니다.
- 매각물건명세서 재검토. 인수되는 권리, 배당요구 종기, 임대차 기재, 매각조건 변경 여부를 매각기일 전에 원본으로 확인해야 합니다.
- 실질취득가액 산정. 낙찰예정금액에 확정된 미배당 인수액, 취득 관련 비용과 명도·원상복구 등 실제 부담 가능 비용을 반영해야 합니다. 현재 최저가만으로 투자수익성을 판단해서는 안 됩니다.
- 지식산업센터 사용 제한. 해당 호실의 사용 가능 업종, 입주자격, 공장용도 적합성 및 실제 임대·전매 가능성을 확인해야 합니다.
- 최근 거래·임대시장. 동일 건물 및 인근 유사 지식산업센터의 실제 거래가격, 임대료, 공실 현황과 관리비를 비교해야 합니다. 감정가 대비 유찰률을 시세 할인율로 사용해서는 안 됩니다.
- 관리비·공용부분 부담. 미납 관리비와 공용부분 관련 승계 가능 채무, 호실별 관리비 및 시설 운영비를 관리주체에 확인해야 합니다.
- 원본 서류 대조. 등기사항전부증명서, 신탁 관련 기록, 매각물건명세서, 현황조사서, 건축물대장과 감정평가서를 최신 상태로 확인해야 합니다.
맺으며 — “감정가의 16.81% ≠ 실질취득가의 16.81%”
이 물건의 핵심은 유찰 횟수가 아니라 선순위 전입자의 보증금과 대항력입니다. 등기상 후순위 근저당·가압류 관련 권리 정리는 비교적 명확하지만, 이화영의 선순위 전입과 보증금 미상이라는 문제가 남아 있습니다. 보증금 인수형 구조라면 낙찰가가 낮아질수록 인수 부담이 커져 실제 취득비용이 기대만큼 낮아지지 않을 수 있습니다.
게다가 이 물건은 일반 아파트가 아닌 공장용도 지식산업센터입니다. 실제 사용 가능성과 임대·매매수요, 최근 거래가격을 확인하지 않고 감정가 대비 할인폭만으로 가치를 평가하기 어렵습니다. 5회 유찰이라는 이력은 가격 매력의 증명이 아니라 오히려 유찰 원인과 권리·수요 문제를 확인해야 할 이유입니다.
결론은 권리 확인 전 입찰 보류. 이화영의 임대차계약과 보증금, 실제 대항력 성립 여부, 그 밖의 점유관계 및 적정 시장가격을 확인한 후에야 낙찰가 상한과 실질취득비용을 계산할 수 있습니다. 지금 단계에서는 최저가가 낮다는 사실보다 매수인이 실제로 얼마를 부담하게 되는지가 우선입니다.
