수원지방법원 2025타경759. 평택시 고덕면 해창리 고덕에스티브이지식산업센터 1층 102호입니다. 감정 이용상태와 매각물건명세서 비고 모두 공장(지식산업센터) 용도를 가리킵니다. 감정가는 311,000,000원이고 4회 유찰된 현재 최저매각가는 74,671,100원입니다. 숫자만 보면 감정가의 24.01%까지 떨어졌지만, 이 사건은 단순한 “저가 유찰물건”으로 보면 안 됩니다.
말소기준권리는 2022.10.21 국민은행 근저당권입니다. 이 권리 뒤에 설정된 삼성카드 가압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 문제는 등기권리가 아니라 점유·임대차입니다. 이화영의 전입일이 2022.09.30으로 말소기준보다 앞서지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 이화영을 곧바로 “대항력 확정”으로 단정할 수 없고, 대항력 가능·미상으로 보고 보증금 규모를 확인하기 전까지 매수인의 실질 인수액 역시 확정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경759 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 고덕면 해창리 1277-1 고덕에스티브이지식산업센터 1층 102호 |
| 용도 | 공장(지식산업센터) |
| 소유자 | 이시현 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 311,000,000원 / 74,671,100원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 국민은행 / 544,891,594원 |
| 말소기준권리 | 2022.10.21 근저당권 · 주식회사국민은행 · 채권최고액 315,600,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
| 건물 | 철골철근콘크리트구조 · 10층 건물 · 사용승인일 2022.06.30 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸, 선순위 전입은 별도 확인
등기부상 핵심은 단순합니다. 2022.10.21 국민은행 근저당이 말소기준이고, 2025.04.16 삼성카드 가압류와 2025.07.17 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 최초 신탁등기도 이미 말소됐습니다. 하지만 이화영의 전입은 근저당보다 앞선 2022.09.30입니다. 보증금·확정일자가 미상인 상태에서는 대항력 확정 및 매수인 인수액을 단정할 수 없습니다.
② 임차인 분석 — 실제 확인대상 4건
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이화영 | 2022.09.30 | 미상 | 1,000,000원 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 한수머티리얼즈 주식회사,131311-0329461, 장석영 | 2024.07.04 | 5,000,000원 | 450,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 신상욱 | 2024.05.21 | 3,000,000원 | 450,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 장석영 | 2024.08.27 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
네 건 모두 보증기관 대위·승계 신고가 아닌 조사상 임차인·점유 관련 당사자입니다. 이 가운데 핵심은 이화영 1건입니다. 전입일이 말소기준권리보다 21일 앞서지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았기 때문에 “대항력 있음”으로 확정하지 않고 대항력 가능·미상으로 판단합니다. 반면 장석영, 한수머티리얼즈 주식회사 관련 점유, 신상욱은 모두 말소기준권리 이후 전입입니다.
③ 예상배당표 (매각가 74,671,100원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,744,080원 |
| 2. 근저당 · 주식회사국민은행 | 315,600,000원 | 72,927,020원 |
| 3. 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 23,336,207원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 총 채권액 338,936,207원 중 채권자 예상배당은 72,927,020원, 미배당은 266,009,187원입니다. 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 또한 위 산식의 매수인 인수 0원과 별개로, 선순위 전입 임차인의 보증금·확정일자 확인이 필요합니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가지만 권리확인은 그대로
| 회차 | 매각가 | 감정가 비율 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 74,671,100원 | 24.01% | 72,927,020원 | 266,009,187원 |
| 5회 유찰 시 | 52,269,770원 | 16.81% | 50,928,914원 | 288,007,293원 |
| 6회 유찰 시 | 36,588,839원 | 11.76% | 35,530,240원 | 303,405,967원 |
현재 최저가는 감정가 대비 크게 낮아졌지만, 유찰 횟수와 할인율 자체는 가격 메리트의 충분조건이 아닙니다. 선순위 전입 임차인의 보증금이 확인되지 않아 실질취득액을 산정할 수 없고, 공장(지식산업센터) 용도인 만큼 단순 주거용 아파트와 같은 방식으로 감정가 할인율만 보고 판단하기 어렵습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 집합건축물대장상 공장(지식산업센터) 용도이며, 매각물건명세서 비고에도 공장(지식산업센터) 용도로 기재돼 있습니다.
- 입지. 한국지역난방공사 평택지사 동측 인근이며, 주변에는 공업용·업무용 부동산과 근린생활시설 등이 소재합니다.
- 교통. 건물 출입문까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 위치해 제반 교통상황은 보통입니다.
- 도로. 북측 왕복 2차선 도로, 동측·서측 약 6m 포장도로에 접하며 동·서측 도로와 차량 출입구가 연결됩니다.
- 토지. 2필 일단의 장방형 토지로 공장(지식산업센터) 및 지원시설용지로 이용 중이며, 토지면적은 6,630㎡입니다.
- 규제. 준주거지역·지구단위계획구역(고덕국제화지구)·택지개발지구이며, 토지거래계약에관한허가구역이 포함됩니다.
- 공시지가. 1,825,000원/㎡로 제시돼 있습니다.
- 건물 상태. 사용승인일은 2022.06.30이며 위반건축물 표시는 없습니다.
- 현장 확인. 현장조사 당시 이해관계인 부재 및 폐문 상태로 이용상태와 임대관계는 재확인이 필요하다고 감정평가서에 기재돼 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 이화영 보증금 최우선 확인. 2022.09.30 전입으로 말소기준보다 앞섭니다. 보증금·확정일자·점유 현황을 확인하기 전에는 인수액을 확정하지 마세요.
- 실질취득액으로 계산. 선순위 임차인 인수가 확인되면 낙찰가에 미배당 인수액을 더해 총 취득비용을 계산해야 합니다.
- 장석영·한수머티리얼즈·신상욱 점유 확인. 말소기준 이후 전입이지만 실제 점유 상태와 명도 대상 여부는 현장에서 확인해야 합니다.
- 배당표와 임차인 권리 분리 검토. 배당 시뮬레이션의 매수인 인수 0원만으로 선순위 임차인 위험이 사라지는 것은 아닙니다.
- 4회 유찰 원인 점검. 현재 최저가율은 24.01%입니다. 반복 유찰의 배경을 현장 상태·점유·용도·수요 측면에서 확인하세요.
- 지식산업센터 사용·규제 확인. 공장 용도, 준주거지역, 지구단위계획구역, 토지거래계약 허가구역 등 이용조건을 실제 사용계획과 대조해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·임대차 관련 원본과 최신 점유 상태를 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “24%까지 떨어졌다”보다 중요한 한 가지
이 사건의 등기권리만 보면 말소기준 이후의 가압류와 경매개시결정은 소멸해 구조가 단순합니다. 그러나 2022.09.30 전입한 이화영이 말소기준 2022.10.21보다 앞선다는 점이 결론을 바꿉니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력을 확정할 수 없고, 그 결과 매수인이 부담할 실질 인수액도 현재는 계산할 수 없습니다.
감정가 311,000,000원에서 74,671,100원까지 4회 유찰됐다는 숫자는 눈에 띄지만, 최저가가 곧 실질취득가라는 전제가 성립하지 않습니다. 더구나 본건은 공장(지식산업센터) 용도이고 이미 다회 유찰됐습니다. 따라서 이 사건은 “싸게 내려온 물건”이 아니라 선순위 임차인 보증금부터 확정해야 비로소 가격을 계산할 수 있는 물건으로 보는 것이 맞습니다. 권리 확인 전 가격 판단은 보류가 합리적입니다.
