수원지방법원 2025타경759. 평택 고덕면 해창리의 고덕에스티브이지식산업센터 2층 201호입니다. 감정평가상 이용상태는 공장(지식산업센터)이고, 2022.06.30 사용승인된 10층 건물 안에 있습니다. 소유자는 이시현이며, 2022.10.21 국민은행이 채권최고액 324,000,000원의 근저당권을 설정했고 이 권리가 말소기준입니다. 이후 2025.07.17 국민은행이 임의경매를 신청했습니다.
등기만 보면 매각으로 말소되는 구조라 간단합니다. 그러나 현황조사상 점유관계가 문제입니다. 특히 이화영은 2022.09.30 전입해 말소기준일인 2022.10.21보다 앞섭니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로 이 자료만으로 대항력 있는 임차인이라고 확정해서도, 인수액을 0원이라고 단정해서도 안 됩니다. 이 사건의 입찰 전 핵심 확인사항입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경759 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 고덕면 해창리 1277-1 고덕에스티브이지식산업센터 2층201호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 공장(지식산업센터) |
| 소유자 | 이시현 |
| 감정가 / 최저가 | 327,000,000원 / 78,512,700원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 국민은행 / 544,891,594원 |
| 말소기준 | 2022.10.21 을구 1번 국민은행 근저당권 · 채권최고액 324,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 등기는 단순, 점유가 변수
갑구의 대한토지신탁 소유권보존 신탁은 이미 말소됐고, 2022.10.21 이시현 앞으로 소유권이 이전됐습니다. 같은 날 설정된 국민은행 근저당권이 말소기준권리이며, 2025.07.17 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 따라서 등기부 자체에서 낙찰자가 그대로 떠안을 후순위 권리는 확인되지 않습니다.
② 점유·임차 관계 — 실제 점유관계 확인이 우선
| 점유자 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이화영 | 2022.09.30 | 미상 | 1,000,000원 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
| 신상욱 | 2024.05.21 | 3,000,000원 | 450,000원 | 없음 | 미상 | 등기상 없음 |
| 한수머티리얼즈 주식회사,131311-0329461, 장석영 | 2024.07.04 | 5,000,000원 | 450,000원 | 없음 | 미상 | 등기상 없음 |
| 장석영 | 2024.08.27 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 등기상 없음 |
확인된 점유자는 4건입니다. 이 가운데 신상욱, 한수머티리얼즈 주식회사·장석영, 장석영의 전입은 모두 2022.10.21 말소기준 이후여서 대항력은 없습니다. 반면 이화영은 말소기준보다 21일 앞선 2022.09.30 전입입니다. 보증금과 확정일자가 모두 확인되지 않으므로 대항력 가능·미상으로 보고, 실제 임대차계약서·점유 개시시점·사업자등록 및 배당요구 여부를 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 78,512,700원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,813,229원 |
| 1. 근저당 · 주식회사국민은행 | 324,000,000원 | 76,699,471원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가를 매각가로 가정하면 국민은행 근저당 채권최고액 324,000,000원 중 76,699,471원이 배당되고, 미배당액은 247,300,529원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산이며, 선순위 점유관계에서 발생할 수 있는 실제 인수금액은 별도 확인이 필요합니다.
④ 가격 — 싸 보이지만 시세 검증 자료가 없다
현재 최저매각가는 78,512,700원으로 감정가 327,000,000원의 24.01% 수준입니다. 5회 유찰 시 54,958,890원, 6회 유찰 시 38,471,223원까지 내려가는 시나리오가 제시돼 있습니다.
하지만 동일 또는 유사 지식산업센터의 최근 실거래 자료가 없어, 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 판정할 수 없습니다. 특히 지식산업센터는 주거용 아파트와 달리 실제 임대수요·공실·관리비·업종 제한·매각 소요기간에 따라 환금성이 크게 달라질 수 있으므로, 4회 유찰 자체가 가격 안전마진을 보장하지 않습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 집합건축물대장상 공장(지식산업센터) 용도로 등재돼 있습니다.
- 입지. 한국지역난방공사 평택지사 동측 인근으로, 주변에는 공업용·업무용 부동산과 근린생활시설이 소재합니다.
- 교통. 건물 출입문까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며, 전반적인 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철골철근콘크리트구조 및 철골 콘크리트지붕 10층 건물이며 사용승인일은 2022.06.30입니다.
- 설비. 위생·급배수, 승강기, 화재탐지·경보, 옥내소화전 설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 북측 왕복 2차선 도로, 동·서측 약 6m 내외 포장도로에 접하고 차량 출입구가 연계됩니다.
- 토지. 준주거지역·지구단위계획구역(고덕국제화지구)이며 토지면적은 6,630.0㎡, 공시지가는 1,825,000원/㎡입니다.
- 현장 확인. 현장조사 당시 이해관계인 부재 및 폐문 상태여서 내부 이용상태와 임대관계는 재확인이 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 이화영 임대차계약 확인. 2022.09.30 전입의 원인, 실제 점유 개시일, 보증금, 확정일자와 배당요구 여부를 반드시 확인해야 합니다.
- 실질 인수액 산정. 선순위 임차관계가 확인되면 미배당 보증금을 포함해 낙찰가가 아니라 실질취득원가로 수익성을 다시 계산해야 합니다.
- 현재 점유자 확인. 현황조사상 4건의 점유관계가 있어 실제 사용호실·점유 범위와 현재 점유 여부를 대조해야 합니다.
- 시세 확인. 동일 건물 및 인근 지식산업센터의 최근 실거래·매물·임대료·공실을 확인한 뒤 응찰가 상한을 정해야 합니다.
- 용도·입주 제한 확인. 공장(지식산업센터) 이용에 필요한 업종 및 입주 관련 조건을 입찰 전에 확인해야 합니다.
- 관리비 확인. 공장·업무시설은 관리비가 수익성에 직접 영향을 줄 수 있으므로 미납 여부와 월 관리비 수준을 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·임대차 관련 자료를 직접 대조해 선순위 점유관계를 확정한 뒤 입찰해야 합니다.
맺으며 — “24% 낙찰가”보다 선순위 점유가 먼저다
이 물건은 327,000,000원의 감정가가 4회 유찰을 거쳐 78,512,700원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 큰 할인처럼 보입니다. 등기부도 국민은행 근저당을 말소기준으로 이후 권리가 소멸하는 비교적 단순한 구조입니다.
하지만 결론을 좌우하는 것은 할인율이 아닙니다. 말소기준보다 먼저 전입한 이화영의 보증금과 확정일자가 확인되지 않는다는 점입니다. 이 관계를 확정하기 전에는 매수인 인수금액도, 실제 취득원가도 계산할 수 없습니다. 여기에 이미 4회 유찰된 지식산업센터라는 환금성 변수와 최근 실거래 자료 부재까지 겹칩니다. 따라서 이 사건은 가격이 많이 내려왔다는 이유로 접근하기보다 선순위 점유관계를 먼저 해소한 뒤 시세와 수익성을 검증해야 하는 물건입니다.
