수원지방법원 2025타경41577. 평택시 고덕면 해창리 에스타워프라임 2층 225호입니다. 등기상 현 소유자는 김태언이고, 말소기준권리는 2021.11.30 접수된 주식회사국민은행 근저당권으로 채권최고액은 194,400,000원입니다. 그 뒤 경기신용보증재단 가압류, 임의경매개시결정, 국민건강보험공단 압류가 이어졌으며 모두 말소기준권리보다 뒤에 있어 매각으로 소멸하는 구조입니다.
임차인으로 조사된 사람은 안병남 1명입니다. 점유 부분은 225호 3.3㎡, 전입일은 2025.03.26입니다. 전입이 말소기준일인 2021.11.30보다 늦으므로 대항력은 없습니다. 보증금과 확정일자, 배당요구 여부는 확인되지 않아 우선변제 관계는 추가 원본 확인이 필요하지만, 현재 배당 계산상 매수인이 승계하는 금액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경41577 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 고덕면 해창리 1272-3 에스타워프라임 2층 225호 |
| 도로명주소 | 경기도 평택시 고덕면 도시지원1길 111 |
| 물건종류 / 이용환경 | 집합건물(기타) · 근린생활시설 및 공장(지식산업센터)으로 이용되는 건물 |
| 소유자 | 김태언 |
| 감정가 / 최저가 | 197,000,000원 / 23,176,850원 (6회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 유에이치케이제칠차유동화전문 유한회사 / 692,006,685원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
| 토지 용도지역 | 준주거지역 · 지구단위계획구역(고덕국제화지구) · 택지개발지구 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후 권리는 소멸
핵심은 2021.11.30 국민은행 근저당입니다. 이후 2024.12.18 경기신용보증재단의 30,000,000원 가압류, 2025.03.13 임의경매개시결정, 2025.04.01 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸합니다. 과거 케이비부동산신탁 명의의 신탁등기도 등기부상 이미 말소됐습니다.
② 임차인 — 전입은 있으나 대항력 없음
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 안병남 | 225호 3.3㎡ | 2025.03.26 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
실제 임차인으로 조사된 사람은 1명이며 보증기관의 대위·승계 신고가 아닙니다. 전입일이 말소기준권리보다 약 3년 4개월 뒤이므로 대항력은 인정되지 않는 구조입니다. 따라서 보증금이 확인되더라도 대항력에 따른 매수인 승계 문제는 현재 계산에 잡히지 않습니다. 다만 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확정되지 않았으므로 배당관계는 매각물건명세서 원본을 다시 대조해야 합니다.
③ 가격 판단 — 최저가만 보고 ‘싸다’고 할 수 없다
감정가는 197,000,000원이고 현재 최저매각가는 23,176,850원입니다. 감정가 대비 비율은 11.76%이며 이미 6회 유찰됐습니다. 절대금액만 보면 크게 낮아졌지만, 이 사건에서 확인되는 가격자료만으로는 최근 실거래가와의 비교가 불가능합니다. 따라서 감정가 대비 할인율만 근거로 가격 메리트를 인정하지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 23,176,850원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 817,183원 |
| 1. 근저당 · 주식회사국민은행 | 194,400,000원 | 22,359,667원 |
| 2. 가압류 · 경기신용보증재단 | 30,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 채권총액 224,400,000원 중 22,359,667원이 배당되고, 미배당액은 202,040,333원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 집행비용은 매각가의 약 3.5% 추정치이고, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 인수는 그대로 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 6회 유찰 | 23,176,850원 | 22,359,667원 | 202,040,333원 | 0원 |
| 7회 유찰 시 | 16,223,794원 | 15,531,766원 | 208,868,234원 | 0원 |
| 8회 유찰 시 | 11,356,655원 | 10,752,235원 | 213,647,765원 | 0원 |
이 사건은 대항력 있는 임차보증금이 낙찰가를 따라 인수되는 구조가 아니므로, 각 회차에서 권리상 실질취득금액은 매각가 + 인수 0원으로 계산됩니다. 현재 회차는 23,176,850원, 7회 유찰 시 16,223,794원, 8회 유찰 시 11,356,655원입니다. 다만 이 숫자는 시세가 아니라 경매 최저가 시나리오이므로 실제 가격 메리트 판단과는 구분해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정평가 요항 기준)
- 주위환경. 한국지역난방공사 평택지사 북동측 인근으로, 주변은 농경지·지식산업센터·업무용빌딩·근린생활시설 등이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 대중교통 이용편의는 보통으로 조사됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 10층 건물의 2층 225호이며, 위생·급배수·소화전·화재탐지·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 사다리형 평지, 지목은 대, 토지이용상황은 업무용이며 공시지가는 1,656,000원/㎡입니다.
- 도로. 남측 약 10m, 북서측·북동측 약 12m, 서측 약 6m 도로에 접합니다.
- 규제. 준주거지역·지구단위계획구역·택지개발지구이며 토지거래계약에 관한 허가구역에 포함됩니다.
- 건물 이용. 감정평가 조사상 평가대상 중 일부는 공실, 일부는 공장 및 업무시설 등으로 이용 중인 것으로 탐문됐으며 임대관계는 미상입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차관계 원본 확인. 안병남의 보증금·확정일자·배당요구 여부를 매각물건명세서와 현황조사 원본에서 재확인해야 합니다. 대항력은 없지만 배당관계 확인은 별도입니다.
- 시세를 최우선으로 확인. 최저가는 감정가의 11.76%이지만 최근 실거래 비교 없이 ‘싸다’고 결론 내리면 안 됩니다. 동일 건물·인근 지식산업센터 또는 유사 업무용 집합건물 거래가격을 반드시 대조해야 합니다.
- 6회 유찰 원인 확인. 반복 유찰은 환금성·임대수요·관리상태·호별 이용상태 등 가격 외 요인의 존재 가능성을 점검해야 한다는 신호입니다.
- 현황 점유 확인. 임차인이 225호 중 3.3㎡를 점유하는 것으로 조사돼 있으므로 실제 점유 범위와 인도 가능성을 현장에서 확인해야 합니다.
- 용도·임대수요 검토. 아파트가 아니라 기타 집합건물이고 주변에 지식산업센터·업무용빌딩·근린생활시설이 혼재합니다. 실수요자와 임차수요의 범위를 따로 확인해야 합니다.
- 배당표의 한계 확인. 현재 계산에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
맺으며 — “권리는 비교적 단순, 가격은 검증 전 보류”
권리구조만 보면 핵심은 명확합니다. 2021.11.30 국민은행 근저당이 말소기준이고, 안병남의 전입은 2025.03.26으로 뒤에 있어 대항력이 없습니다. 가압류와 압류도 기준권리보다 후순위여서 소멸하며, 현재 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
반면 가격 평가는 전혀 다른 문제입니다. 감정가 197,000,000원에서 6회 유찰돼 23,176,850원까지 내려왔지만, 최저가가 낮다는 사실만으로 시세 대비 저렴하다고 볼 근거는 없습니다. 기타 집합건물이라는 용도, 반복 유찰, 혼재된 주변 이용환경을 감안하면 실거래·임대료·공실률을 확인하기 전까지 가격 판단은 보류하는 편이 타당합니다. 권리 인수는 낮고, 환금성과 적정가격 확인이 이 사건의 승부처입니다.
