수원지방법원 2025타경41577. 평택시 고덕면 해창리 에스타워프라임 2층 226호입니다. 등기상 소유자는 김태언이고, 2021.11.30. 소유권을 이전받은 날 국민은행 앞으로 채권최고액 194,400,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리입니다. 그 뒤 경기신용보증재단의 30,000,000원 가압류와 유에이치케이제칠차유동화전문 유한회사의 임의경매개시결정이 이어졌으나 모두 말소기준 이후 권리이므로 매각으로 소멸합니다.
권리 구조만 보면 낙찰자가 등기상 채무를 떠안는 형태는 아닙니다. 현재 회차 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다. 그러나 권리가 소멸한다는 사실과 물건의 가격 경쟁력은 별개입니다. 이 물건은 5회 유찰돼 감정가 197,000,000원에서 33,109,790원까지 내려왔지만, 지식산업센터·업무용 빌딩과 근린생활시설이 혼재한 기타 용도 물건은 아파트처럼 감정가 대비 할인율만으로 환금성을 평가하기 어렵습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경41577 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 고덕면 해창리 1272-3 에스타워프라임 2층 226호 |
| 도로명주소 | 경기도 평택시 고덕면 도시지원1길 111 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(기타) · 근린생활시설 및 공장(지식산업센터)·업무시설 혼재 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 10층 중 2층 · 225호·226호·227호 |
| 소유자 | 김태언 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 197,000,000원 / 33,109,790원 (5회 유찰) |
| 경매신청 청구액 | 692,006,685원 |
| 매각기일 | 2026.07.27 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
최초 소유권은 케이비부동산신탁주식회사 명의의 신탁재산으로 보존등기됐으나 이미 말소됐고, 2021.11.30. 김태언 앞으로 소유권이 이전됐습니다. 같은 날 설정된 국민은행 근저당권이 말소기준입니다. 2024.12.18. 경기신용보증재단 가압류와 2025.03.13. 임의경매개시결정은 모두 후순위로 매각 시 소멸합니다.
② 점유관계 — 225호 기재와 226호의 관계 확인
| 조사자 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 안병남 | 225호 3.3㎡ | 2025.03.26 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
현황조사에 기재된 실제 점유자는 1명이며 보증기관 대위·승계 신고자는 아닙니다. 전입일 2025.03.26.은 말소기준권리인 2021.11.30. 국민은행 근저당보다 늦으므로 대항력은 없습니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았고, 점유 부분도 본건 226호가 아니라 225호 3.3㎡로 적혀 있습니다.
③ 가격 판단 — 감정가 16.8%가 곧 시세 16.8%는 아니다
현재 최저매각가는 33,109,790원으로 감정가 197,000,000원의 16.8%입니다. 숫자만 보면 할인 폭이 매우 커 보이지만, 비교 가능한 최근 실거래 평균이나 최신 거래가격이 확인되지 않으므로 감정가 대비 비율만으로 가격 메리트를 확정할 수 없습니다.
감정평가 조사에서는 225호·226호·227호 가운데 두 개 호실은 공실, 한 개 호실은 공장 및 업무시설 등으로 이용 중인 것으로 탐문됐습니다. 다만 각 기호와 각 호실의 대응관계가 제시되지 않아 226호가 공실인지, 실제 영업·업무시설로 사용 중인지 단정할 수 없습니다. 현재 사용상태와 임대수익, 관리비, 동일 건물 또는 인근 유사 호실 거래가격을 확인한 뒤 응찰가를 정해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 33,109,790원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 995,976원 | - |
| 1. 근저당 · 주식회사국민은행 | 194,400,000원 | 32,113,814원 | 162,286,186원 |
| 2. 가압류 · 경기신용보증재단 | 30,000,000원 | 0원 | 30,000,000원 |
| 채권 합계 | 224,400,000원 | 32,113,814원 | 192,286,186원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 | - |
집행비용은 매각가의 약 3.0%로 추정된 995,976원이며, 나머지 32,113,814원이 국민은행 근저당에 배당됩니다. 경기신용보증재단과 소유자에게 돌아가는 금액은 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 인수는 0원, 미배당은 증가
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰 | 16.81% | 33,109,790원 | 32,113,814원 | 192,286,186원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 | 11.76% | 23,176,853원 | 22,359,670원 | 202,040,330원 | 0원 |
| 7회 유찰 시 | 8.24% | 16,223,797원 | 15,531,769원 | 208,868,231원 | 0원 |
추가 유찰이 발생해도 제공된 시나리오상 매수인 인수액은 계속 0원입니다. 낙찰가가 내려갈수록 국민은행과 경기신용보증재단의 미배당만 커집니다. 따라서 이 사건은 대항력 임차인의 미배당 보증금을 매수인이 승계해 실질취득가가 고정되는 유형은 아닙니다. 실질취득가는 현재 회차 기준 33,109,790원입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 한국지역난방공사 평택지사 북동측 인근이며 농경지, 지식산업센터, 업무용 빌딩, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다. 주위환경은 보통으로 조사됐습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 대중교통 이용은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 10층 건물의 2층 호실이며 위생·급배수, 소화전, 화재탐지, 승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 남측 약 10m, 북서측·북동측 약 12m, 서측 약 6m 도로에 각각 접합니다.
- 토지. 사다리형 평지이며 토지면적은 8,458.2㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 업무용, 공시지가는 1,656,000원/㎡입니다.
- 규제. 준주거지역·고덕국제화지구 지구단위계획구역·택지개발지구·토지거래계약에 관한 허가구역에 포함되고 중로2류·중로3류·소로3류에 접합니다.
- 건축 상태. 공부와의 차이는 없고 위반사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 아파트가 아닌 근린생활시설·공장·업무시설 혼재형 집합건물로, 실사용 업종과 임대수익을 확인하지 않으면 매수층과 재매각 기간을 예측하기 어렵습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 226호 현재 상태. 감정평가 조사 당시 3개 호실 중 2개 공실, 1개 공장·업무시설 이용으로 탐문됐으므로 226호가 어느 상태에 해당하는지 현장에서 확인해야 합니다.
- 점유 호수 확인. 안병남의 조사 부분은 225호 3.3㎡입니다. 226호와 연결된 점유인지, 호수 기재 차이인지 확인해야 합니다.
- 임대차 자료. 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않았으므로 매각물건명세서와 임대차계약 존재 여부를 대조해야 합니다.
- 채권관계. 경매개시 채권자와 등기상 근저당권자, 경매신청 청구액 및 배당안 사이의 관계를 채권양도 서류와 배당요구 내역에서 확인해야 합니다.
- 실거래·임대수익. 감정가 대비 할인율이 아니라 동일 건물 및 인근 유사 호실의 거래가, 보증금·월세, 공실기간을 기준으로 응찰가를 계산해야 합니다.
- 관리비·세금. 체납 관리비와 당해세, 최우선변제 가능 금액은 현재 예상배당에서 반영되지 않았으므로 별도로 확인해야 합니다.
- 토지이용 규제. 준주거지역·지구단위계획구역·택지개발지구·토지거래계약에 관한 허가구역 내용을 실제 사용계획과 함께 검토해야 합니다.
맺으며 — “권리 소멸형이지만, 가격 검증은 아직 끝나지 않았다”
이 물건은 말소기준인 국민은행 근저당 이후의 가압류와 경매개시결정이 소멸하고, 조사된 점유자의 전입도 말소기준보다 늦어 제공된 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다. 권리만 보면 구조가 비교적 명확합니다.
그러나 최저가 33,109,790원이 감정가의 16.8%라는 사실만으로 저가 매수라고 결론 내릴 수는 없습니다. 이미 5회 유찰됐고, 지식산업센터·업무용 빌딩·근린생활시설이 혼재한 지역과 용도이며, 비교 가능한 실거래 기준도 확인되지 않습니다. 여기에 본건은 226호인데 점유조사에는 225호 3.3㎡가 기재돼 있습니다. 권리는 소멸형, 가격은 검증형, 점유는 현장확인형. 현재 단계의 결론은 ‘낮은 최저가’보다 ‘실제 사용가치와 환금성을 먼저 확인해야 하는 물건’입니다.
