💰 631,400,000원 ✅ 인수 0원 📉 감정가 70% 🚇 지축역 인근
의정부지방법원 2026타경993. 고양시 덕양구 지축동 공감타워 4층 401호, 공부상 근린생활시설입니다. 소유자 박성진은 2025년 1월 18일 매매를 원인으로 거래가액 825,437,556원에 취득했고, 2025년 2월 11일 소유권이전과 함께 하나은행 앞으로 채권최고액 1,200,000,000원의 근저당이 설정됐습니다. 이 하나은행 근저당이 말소기준권리이며, 그 뒤의 고양시 압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
현재 최저매각가는 1회 유찰을 거쳐 631,400,000원, 감정가의 70%입니다. 하지만 이 숫자만으로 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다. 비교할 근린생활시설 실거래 자료가 없어 감정가 대비 할인율과 실제 시장가 대비 할인율은 전혀 다른 문제입니다. 따라서 이 사건은 권리보다 현장 임대차와 실제 매매·임대 시세 검증이 더 중요한 유형입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경993 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 덕양구 지축동 1007-2 공감타워 4층 401호 · 경기도 고양시 덕양구 지축1로 69 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물 · 공부상 근린생활시설 · 지하2층/지상7층 건물 내 4층 401호 |
| 소유자 | 박성진 (2025.01.18. 매매 · 거래가액 825,437,556원) |
| 감정가 / 최저가 | 902,000,000원 / 631,400,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 하나은행 / 1,031,074,948원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
2023년 파주연천축산업협동조합 근저당은 2023년 11월 13일 이미 말소됐습니다. 현재 기준이 되는 권리는 2025년 2월 11일 설정된 하나은행 근저당 1,200,000,000원입니다. 이후 2025년 11월 고양시 압류와 2026년 3월 임의경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다. 제공된 배당 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
② 가격 판단 — 감정가 70%가 곧 시세 70%는 아니다
감정가는 902,000,000원, 현재 최저가는 631,400,000원으로 감정가 대비 70%입니다. 소유자의 2025년 취득 당시 등기상 거래가액은 825,437,556원이지만, 이는 현재 시장의 최근 실거래 평균이나 최신 거래를 대신하는 지표가 아닙니다. 따라서 현재 최저가가 시장가보다 저렴하다고 단정해서는 안 됩니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰(70%) | 631,400,000원 | 622,686,000원 | 577,314,000원 |
| 2회 유찰 시(49%) | 441,980,000원 | 435,160,200원 | 764,839,800원 |
| 3회 유찰 시(34.3%) | 309,386,000원 | 304,254,596원 | 895,745,404원 |
유찰이 이어질수록 매각가는 내려가지만, 이 사건의 하나은행 채권최고액은 1,200,000,000원으로 현재 매각가보다 큽니다. 현재 회차에서도 집행비용을 빼고 하나은행에 622,686,000원이 배당되는 계산이며, 577,314,000원이 미배당으로 남습니다. 다만 이 미배당 채권은 배당표상 매수인이 승계하는 금액이 아니며 인수액은 0원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 631,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 8,714,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사하나은행 | 1,200,000,000원 | 622,686,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 하나은행 채권최고액 전액을 충족하지 못해 577,314,000원의 미배당이 발생하는 계산입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대상물건은 지축역(3호선) 북동측 인근에 있고, 주변은 대규모 아파트단지·단독주택·각종 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지축역(3호선)이 있어 대중교통 여건은 보통 수준으로 평가됐습니다.
- 용도. 공부상 근린생활시설이며, 토지는 제1·2종근린생활시설 건부지로 이용 중입니다.
- 도로. 북동측 약 15m 포장도로, 남동측 약 8m 보행자도로와 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·지구단위계획구역(고양지축지구)·공공주택지구·제한보호구역·과밀억제권역 등에 해당합니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평스라브지붕 지하2층/지상7층 건물이며, 기본 위생·급배수·승강기·화재탐지·옥내소화전 설비가 갖춰져 있습니다.
- 공부 차이. 감정평가서상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 시세부터 확인. 631,400,000원은 감정가의 70%일 뿐, 최근 시장가의 70%라는 뜻은 아닙니다. 동일 건물·인근 근린생활시설의 최근 매매가를 반드시 비교하세요.
- 임대차·점유 확인. 감정평가서상 임대관계가 미상입니다. 실제 점유자, 임대차계약, 사업자등록과 보증금 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
- 수익성 검증. 근린생활시설은 임대료·공실·관리비가 가격을 좌우하므로 실제 임대수익을 기준으로 응찰 상한을 계산해야 합니다.
- 공동담보 확인. 하나은행 근저당에 402호가 공동담보로 기재되어 있으므로 집행기록과 배당관계를 원본 대조하세요.
- 배당 한계. 현재 매각가에서는 하나은행 채권최고액을 모두 충족하지 못해 미배당 577,314,000원이 발생하지만, 제공된 계산상 이를 매수인이 인수하지는 않습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 현장 상태를 입찰 전 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 검증 필요”
이 사건의 등기상 핵심은 명확합니다. 2025년 하나은행 근저당이 말소기준이고, 그 뒤의 고양시 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현재 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다. 권리만 보면 복잡하지 않습니다.
다만 투자 판단은 별개입니다. 감정가 902,000,000원에서 한 차례 유찰돼 631,400,000원까지 내려왔지만, 비교 가능한 최근 실거래 자료가 없어 현재 가격이 시장 대비 저렴하다는 근거는 없습니다. 게다가 공부상 근린생활시설이고 임대관계도 미상입니다. 따라서 이 물건의 승부처는 “70%까지 내려왔느냐”가 아니라 실제 임대차·공실 상태와 지축역 인근 근린생활시설의 현재 시세를 얼마까지 확인할 수 있느냐입니다. 권리는 통과, 가격은 현장검증 후 결정.
