의정부지방법원 2026타경993. 경기도 고양시 덕양구 지축동 공감타워 4층 401호가 경매에 나왔습니다. 공부상 용도는 근린생활시설이며, 감정가는 902,000,000원입니다. 이미 3회 유찰되어 현재 최저매각가는 309,390,000원으로 낮아졌습니다. 숫자만 놓고 보면 감정가와 최저가 사이의 차이가 매우 큽니다.

하지만 여기서 가장 중요한 질문은 왜 세 차례나 유찰되었는가입니다. 이 물건은 주거용 아파트가 아니라 상업적 활용 가능성과 임대수익, 상권 수요에 따라 가치가 달라지는 근린생활시설입니다. 감정가 대비 할인율은 확인되지만, 이를 실제 시세 대비 할인율로 받아들이면 안 됩니다. 비교할 실거래 자료가 없는 상태에서는 현재 최저가가 시장가격보다 낮은지조차 확정할 수 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 하나은행 근저당이 말소기준

이 사건의 말소기준권리는 2025.02.11 설정된 주식회사하나은행 근저당권입니다. 채권최고액은 1,200,000,000원이고 채무자는 소유자 박성진입니다. 이후 등기된 고양시 압류와 하나은행의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리입니다.

이보다 앞선 파주연천축산업협동조합의 채권최고액 6,000,000,000원 근저당권은 2023.11.13 이미 말소되었습니다. 따라서 현재 말소기준권리로 보지 않습니다.

② 점유·임대차 — 확인되지 않은 위험

현재 확인된 임차인 신고 내역은 없습니다. 그러나 감정평가서에는 “임대관계는 미상임”으로 기재되어 있습니다. 따라서 신고된 임차인이 없다는 사실만으로 공실이나 임차인 부존재를 확정할 수 없습니다.

③ 가격 분석 — 감정가의 34%, 하지만 시세는 별개

최초 감정가 902,000,000원이었던 이 물건은 3회 유찰을 거쳐 최저매각가 309,390,000원으로 내려왔습니다. 현재 최저가는 감정가의 34.3%입니다.

등기상 매매 거래가액은 825,437,556원입니다. 현재 최저매각가는 이 금액보다 낮지만, 과거 개별 거래가액이 현재의 적정 시세를 보장하지는 않습니다. 특히 근린생활시설은 임대수익, 공실 가능성, 업종 적합성, 유동인구와 상가 매수 수요에 따라 거래가격이 크게 달라질 수 있습니다.

④ 예상배당표 (매각가 309,390,000원 가정)

현재 최저매각가 309,390,000원에 낙찰된다고 가정하면 추정 집행비용 5,131,460원을 제외한 304,258,540원이 하나은행 근저당권에 배당되는 구조입니다. 채권최고액 기준 미배당액은 895,741,460원이며, 소유자에게 돌아가는 잔여금은 없습니다.

배당표는 채권최고액과 제공된 비용 추정치를 적용한 시뮬레이션입니다. 실제 배당은 확정 채권액, 집행비용, 당해세 및 우선변제권 등에 따라 달라집니다. 표시된 근저당권 미배당액이 그대로 매수인에게 승계된다는 뜻은 아닙니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 채권 미배당은 늘지만 인수는 별개

유찰이 추가되면 예상 매각대금이 줄어들고, 그에 따라 하나은행의 채권 미배당액은 증가합니다. 그러나 현재 권리구조에서는 근저당권이 매각으로 소멸하므로 은행의 미배당 채권이 곧바로 낙찰자의 채무가 되는 것은 아닙니다.

세 시나리오 모두 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 이는 현재 확인된 권리와 배당 산정을 전제로 하며, 실제 점유자나 대항력 있는 임차인이 추가 확인되면 별도 검토가 필요합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 고양시 덕양구 지축동 소재 지축역(3호선) 북동측 인근입니다. 주변에는 대규모 아파트단지, 단독주택 및 각종 근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가되었습니다.
• 교통. 대상물건까지 차량 진출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장과 지축역(3호선)이 있습니다. 감정평가상 대중교통 상황은 보통 수준입니다.
• 건물. 철근콘크리트조 평스라브지붕의 지하 2층·지상 7층 건물입니다. 외벽은 석재붙임 마감, 내부는 인테리어 마감, 창호는 강화유리 마감 등으로 기재되어 있습니다.
• 설비. 기본적인 위생·급배수설비와 승강기, 화재탐지 및 경보설비, 옥내소화전설비가 설치되어 있습니다.
• 도로. 북동측으로 폭 약 15m 내외의 포장도로, 남동측으로 폭 약 8m 내외의 보행자도로와 접합니다.
• 용도. 공부상 근린생활시설이며, 토지는 제1·2종근린생활시설 건부지로 이용되고 있습니다. 공부와의 차이는 없는 것으로 기재되었습니다.
• 규제. 일반상업지역·고양지축지구 지구단위계획구역·공공주택지구이며, 제한보호구역·과밀억제권역 및 폐기물매립시설 설치제한지역 등 관련 토지이용 제한사항이 기재되어 있습니다.
• 환금성. 지축역 인근이라는 입지적 특징은 있으나, 근린생활시설의 실질 가치는 개별 점포의 임대수요·수익성·공실률·업종 적합성에 좌우됩니다. 3회 유찰 이력을 고려하면 재매각 가능성과 실제 시장수요를 보수적으로 검토할 필요가 있습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 실거래 시세 확인. 주변 근린생활시설의 최근 매매사례와 동일 건물 내 유사 점포 거래가격을 확인하세요. 감정가 대비 할인율을 실제 시세 할인율로 사용해서는 안 됩니다.
• 임대차·점유 확인. 임대관계가 미상이므로 실제 점유자, 임대차계약, 보증금, 사업자등록, 확정일자 및 배당요구 여부를 확인하세요. 대항력 있는 임차인이 확인되면 인수액을 다시 계산해야 합니다.
• 공실 및 수익성 검토. 실제 임대료, 관리비, 공실 가능성, 업종 제한과 예상 수익률을 검토하세요. 임대수익이 뒷받침되지 않으면 낮은 낙찰가도 부담이 될 수 있습니다.
• 공동담보 확인. 하나은행 근저당권에 기재된 제402호 공동담보 관계와 제401호의 실제 매각 범위를 정확히 구분하세요.
• 고양시 압류 확인. 후순위 압류는 매각으로 소멸하는 권리이나, 당해세 등 실제 배당에 영향을 줄 수 있는 세금과 우선채권은 별도로 확인하세요.
• 관리비 체납 확인. 근린시설의 공용부분 관리비 체납 여부와 승계 가능 금액을 관리주체에 확인하세요.
• 건축물대장 확인. 공부상 근린생활시설의 세부 용도와 실제 사용 상태가 일치하는지, 영업 가능한 업종과 규제사항을 확인하세요.
• 유찰 시나리오 점검. 현재 최저가 309,390,000원뿐 아니라 4회 유찰 시 216,573,000원, 5회 유찰 시 151,601,100원의 시나리오를 검토하되, 추가 유찰이나 해당 가격의 실현을 확정적으로 가정하지 마세요.
• 명도·인도 비용 검토. 실제 점유 현황이 확인되지 않은 만큼 점유자 협의와 인도 절차에 필요한 시간과 비용을 별도로 고려하세요.
• 원본 서류 대조. 입찰 전에 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 관련 공적장부를 최신 상태로 확인하세요.

맺으며 — “감정가 34% ≠ 시세보다 66% 저렴”

이 사건은 숫자가 강하게 눈길을 끄는 경매물건입니다. 감정가 902,000,000원에서 3회 유찰을 거쳐 최저매각가가 309,390,000원으로 내려왔습니다. 등기상 권리구조도 비교적 명확합니다. 하나은행 근저당권이 말소기준이며 후순위 압류와 경매개시결정이 매각으로 소멸하고, 배당 산정상 매수인 인수액은 0원입니다.

그러나 권리구조가 단순하다는 것과 좋은 투자물건이라는 것은 다릅니다. 근린생활시설은 임대수익과 상권 수요에 따라 시장가격이 달라지는데, 현재 최근 실거래 시세는 확인되지 않습니다. 게다가 임대관계도 미상이므로 예상 인수액 0원을 확정된 사실로 받아들이기 어렵습니다.

따라서 이번 물건의 판단은 “권리상 소멸구조는 양호하나, 가격과 점유 위험 검증이 필요한 보수적 접근 대상”입니다. 최저가가 감정가의 34.3%라는 사실은 확인할 수 있지만, 실제 시장가격보다 저렴한지는 아직 판단할 수 없습니다. 시세 확인, 점유자 확인, 임대수익 검증이 끝나기 전에는 입찰가를 결정하지 않는 것이 핵심입니다.