* 인수 추정 0원은 현재 확인된 등기권리와 임차인 조사 범위에 따른 판단입니다. 감정평가서상 임대관계가 미상으로 기재되어 있으므로 실제 점유자·임대차계약·보증금 확인 전에는 확정적인 인수액으로 볼 수 없습니다.

의정부지방법원 2026타경993. 경기도 고양시 덕양구 지축동 공감타워 4층 402호, 공부상 근린생활시설입니다. 감정가 6억 4,000만원이었던 물건이 세 차례 유찰되면서 현재 최저매각가 2억 1,952만원으로 내려왔습니다. 감정가 대비 약 34.3% 수준입니다.

등기 구조는 비교적 단순합니다. 2023년 설정된 파주연천축산업협동조합의 근저당은 이미 말소되었고, 현재 말소기준권리는 2025년 2월 11일 설정된 하나은행의 채권최고액 12억원 근저당입니다. 하나은행이 신청한 임의경매개시결정은 2026년 3월 9일 등기되었으며, 기준권리 이후의 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.

다만 이 사건은 가격만 보고 판단하기 어렵습니다. 근린시설은 실제 임대수익과 공실, 개별 호실의 사용상태가 가격에 큰 영향을 주는데, 현재 임대관계는 미상입니다. 또한 실거래 시세 비교자료가 확인되지 않으므로 감정가 대비 최저가 비율을 곧바로 시장 대비 할인율로 해석할 수 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 하나은행 근저당이 말소기준

권리분석의 핵심은 2025년 2월 11일 설정된 하나은행 근저당입니다. 채권최고액은 1,200,000,000원이며, 이 권리가 말소기준권리입니다. 경매로 매각되면 해당 근저당은 소멸하는 것으로 확인됩니다.

그 이전인 2023년 2월 6일 파주연천축산업협동조합이 설정한 채권최고액 60억원의 근저당은 2023년 11월 13일 말소되었습니다. 따라서 과거의 60억원 근저당을 현재 매수인이 인수하는 구조로 보면 안 됩니다.

② 임차인·점유 분석 — 임대관계 미상

상가·근린생활시설은 실제 영업자와 임대차계약의 존재 여부가 중요합니다. 사업자등록 신청일, 실제 점유 개시일, 확정일자, 임대차보증금 및 월차임을 확인해야 합니다. 특히 보증금과 확정일자 등이 확인되지 않는 점유자가 발견되면 대항력 여부를 단정하지 말고 대항력 가능·미상으로 판단해야 합니다.

현재 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 이는 등기상 말소되는 권리와 현재 확인된 임차인 조사 범위를 전제로 한 추정입니다. 실제 점유자나 대항력 있는 임차인이 확인될 경우에는 보증금과 배당 여부에 따라 인수위험을 다시 계산해야 합니다.

③ 가격 분석 — 감정가의 34.3%, 그러나 시세 대비 저가인지는 별개

현재 최저매각가는 219,520,000원으로 감정가 640,000,000원의 약 34.3%입니다. 세 차례 유찰을 거쳐 최저가가 크게 낮아진 상태입니다.

위 수치는 감정가를 기준으로 산출된 경매가격 시나리오입니다. 실제 시장에서의 적정가나 예상 매각가를 보증하는 수치는 아닙니다. 근린시설은 개별 호실의 전용면적, 내부 상태, 업종 제한, 임대수익, 공실기간, 관리비 및 주변 상권에 따라 가격 차이가 큽니다.

소유자는 2025년 2월 11일 소유권을 취득했으며, 당시 거래가액은 585,345,744원입니다. 이는 과거 취득가격이라는 참고자료일 뿐 현재의 시장가치나 402호의 독립적인 적정 매매가격을 보장하지 않습니다. 취득 당시의 계약 범위와 실제 거래 대상도 원본으로 확인하는 것이 좋습니다.

④ 예상배당표 (현재 최저가 219,520,000원 가정)

현재 최저가 219,520,000원을 가정하면 집행비용 약 3,873,280원을 제외한 215,646,720원이 하나은행에 배당되는 것으로 계산됩니다. 채권최고액 1,200,000,000원을 기준으로 한 예상 미배당액은 984,353,280원입니다.

여기서 구분해야 할 금액이 있습니다. 신청채권 청구액은 1,031,074,948원이고, 배당 시뮬레이션에서 사용한 하나은행 채권액은 근저당 채권최고액 1,200,000,000원입니다. 두 금액은 서로 다른 기준입니다.

⑤ 회차별 배당 시나리오

각 시나리오는 제시된 예상 매각가격과 집행비용을 반영한 계산입니다. 실제 배당은 매각대금, 집행비용, 조세채권 및 배당요구 관계 등에 따라 달라질 수 있습니다.

⑥ 입지·건물·환금성 메모

• 입지. 고양시 지축동 소재 지축역(3호선) 북동측 인근입니다. 주변에는 대규모 아파트단지와 단독주택, 각종 근린생활시설이 혼재합니다.
• 교통. 대상 건물까지 차량 진출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장과 지축역(3호선)이 소재합니다. 대중교통 여건은 감정평가상 보통 수준으로 평가되었습니다.
• 도로. 북동측으로 폭 약 15m 내외의 포장도로, 남동측으로 폭 약 8m 내외의 보행자도로와 접합니다.
• 건물. 철근콘크리트조 평스라브지붕, 지하 2층·지상 7층 규모입니다. 기본적인 위생·급배수·승강기·화재탐지 및 경보·옥내소화전 설비가 갖춰진 것으로 평가되었습니다.
• 토지이용. 일반상업지역 및 고양지축지구 지구단위계획구역에 해당합니다. 공공주택지구와 군사시설 보호 관련 제한 등 토지이용계획의 세부사항은 입찰 전 원본 확인이 필요합니다.
• 건축물 상태. 위반건축물 사항은 확인되지 않았으며 공부와의 차이도 없는 것으로 평가되었습니다.
• 환금성. 역세권 및 주거단지 인근의 근린생활시설이라는 입지적 요소는 있으나, 개별 호실의 면적·업종 적합성·임대수익·공실 여부에 따라 매각 가능성과 가격이 달라집니다. 실거래 및 임대사례 확인이 선행되어야 합니다.

⑦ 입찰 전 필수 체크리스트

• 401호·402호 담보 범위 대조. 하나은행 근저당의 공동담보 기재에 401호가 표시되어 있습니다. 대상 402호 등기부와 공동담보목록, 매각물건명세서의 권리관계를 반드시 대조하세요.
• 임대차 및 점유 확인. 임대관계가 미상이므로 현장 방문, 관리주체 탐문, 사업자등록 및 임대차계약 확인을 통해 실제 점유자와 보증금·차임을 조사해야 합니다.
• 대항력 및 인수금액 재계산. 임차인이 발견되면 사업자등록 신청일, 점유 개시일, 확정일자, 배당요구 여부를 확인하고 미배당 보증금의 인수 가능성을 검토하세요.
• 시세와 임대수익 확인. 동일 건물 및 인근 유사 근린시설의 실제 거래가격, 공실기간, 임대료, 관리비, 업종 제한을 확인한 뒤 입찰 상한을 정하세요.
• 취득세·부가세·관리비. 근린생활시설 취득에 따른 세금과 부가가치세 처리, 체납 관리비 중 승계 가능 항목, 관리단 규약을 확인하세요.
• 현장 시설 확인. 내부 인테리어와 설비 상태, 실제 이용 용도, 누수·전기·소방시설, 공용부분 관리 상태를 점검하세요.
• 대출 및 자금계획. 상업용 집합건물의 금융기관 대출 가능액과 금리, 자기자본 부담, 공실기간을 반영한 자금계획을 세우세요.
• 원본 서류 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 공동담보목록 및 배당 관련 서류를 최종 확인하세요.

맺으며 — “최저가 34.3%가 곧 시세 메리트는 아니다”

의정부지방법원 2026타경993은 세 차례 유찰로 최저매각가가 219,520,000원까지 내려온 근린시설입니다. 등기상 핵심 권리는 하나은행의 채권최고액 12억원 근저당이며, 매각으로 소멸하는 구조입니다. 현재 확인된 권리 기준으로 매수인 인수액은 0원으로 추정됩니다.

그러나 이 물건을 단순한 저가 매물로 판단하기에는 확인할 사항이 남아 있습니다. 첫째, 감정평가서상 임대관계가 미상입니다. 둘째, 실거래 비교자료가 없어 현재 최저가가 시장가격보다 저렴한지 판단할 수 없습니다. 셋째, 근저당의 공동담보 기재에 401호가 나타나므로 대상 402호와의 담보 범위를 원본으로 대조해야 합니다.

하나은행의 예상 미배당액 984,353,280원은 채권자의 회수 부족액이지 낙찰자의 자동 인수금액이 아닙니다. 이 점은 권리분석상 긍정적입니다. 다만 실제 임차인이 확인되면 인수 여부는 다시 판단해야 합니다.

최종 판단: 권리상 인수 부담은 낮아 보이지만, 임대차·담보 범위·시장가격 검증이 선행되어야 하는 보수적 접근 대상입니다. 이 물건의 핵심은 낮아진 최저가 자체가 아니라, 실제 취득 후 발생할 수 있는 점유·임대차 위험과 근린시설의 환금성을 얼마나 정확하게 확인하느냐에 있습니다.