의정부지방법원 2026타경993. 고양시 덕양구 지축동 공감타워 4층 402호, 공부상 근린생활시설입니다. 현재 소유자 박성진은 2025년 1월 18일 매매를 원인으로 거래가액 585,345,744원에 취득했고, 같은 해 2월 11일 하나은행에 채권최고액 1,200,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 하나은행 근저당이 이번 경매의 말소기준이며, 2026년 3월 9일 하나은행이 임의경매를 개시했습니다.
등기 흐름은 복잡하지 않습니다. 2023년 설정됐던 파주연천축산업협동조합 근저당은 같은 해 이미 말소됐고, 현재 살아 있는 담보권 중 경매의 기준이 되는 것은 2025년 하나은행 근저당입니다. 매각대금 448,000,000원을 가정하면 집행비용 6,880,000원을 제외한 441,120,000원이 하나은행에 배당되지만, 채권최고액 기준으로 758,880,000원이 미배당됩니다. 이 미배당은 채권자의 부족분이지, 낙찰자가 별도로 인수하는 금액은 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경993 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 덕양구 지축동 1007-2 공감타워 4층 402호 |
| 도로명주소 | 경기도 고양시 덕양구 지축1로 69 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 공부상 근린생활시설 |
| 소유자 | 박성진 (2025.01.18. 매매 · 거래가액 585,345,744원) |
| 감정가 / 최저가 | 640,000,000원 / 448,000,000원 (1회 유찰 · 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 하나은행 / 1,031,074,948원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
2023년 파주연천축산업협동조합 근저당권은 2023년 11월 13일 해지로 이미 말소됐습니다. 현재 경매에서 핵심이 되는 권리는 2025년 2월 11일 설정된 하나은행 근저당권으로, 채권최고액은 1,200,000,000원이며 401호와 공동담보가 기재돼 있습니다. 이 권리가 말소기준이 되고, 이후 2026년 3월 9일 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 가격 — 1회 유찰됐지만 시세 판단은 유보
감정가는 640,000,000원, 현재 최저매각가는 448,000,000원으로 감정가의 70%입니다. 소유자의 등기상 취득 거래가액은 585,345,744원이므로 현재 최저가는 그 금액보다 낮습니다. 그러나 이 사건에는 동일 건물·동일 용도의 최근 실거래 시세 자료가 없어, 이 차이만으로 현재 가격이 시장가보다 싸다고 판단할 근거는 부족합니다.
③ 예상배당표 (매각가 448,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,880,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사하나은행 | 1,200,000,000원 | 441,120,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 하나은행 채권최고액 기준 758,880,000원이 미배당됩니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않은 시나리오이며, 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 회차별 구조 — 낙찰가가 내려가도 인수는 0
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 (70%) | 448,000,000원 | 441,120,000원 | 758,880,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (49%) | 313,600,000원 | 308,409,600원 | 891,590,400원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (34%) | 219,520,000원 | 215,646,720원 | 984,353,280원 | 0원 |
이 표에서 중요한 점은 채권자의 미배당과 매수인의 인수는 서로 다른 개념이라는 것입니다. 낙찰가가 낮아질수록 하나은행의 미회수액은 커지지만, 제공된 배당 시나리오에서는 어느 회차에서도 매수인이 인수하는 금액은 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 지축역(3호선) 북동측 인근으로, 주위는 대규모 아파트단지·단독주택·각종 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지축역(3호선)이 있어 대중교통 상황은 보통 수준으로 평가됐습니다.
- 용도. 공부상 근린생활시설이며, 철근콘크리트조 평스라브지붕 지하2층·지상7층 건물의 4층 호실입니다.
- 설비. 기본 위생설비·급배수설비·승강기·화재탐지 및 경보설비·옥내소화전설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 북동측 약 15m 포장도로, 남동측 약 8m 보행자도로와 접합니다.
- 토지이용. 일반상업지역·고양지축지구 지구단위계획구역·공공주택지구·과밀억제권역 등에 해당합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없는 것으로 평가됐고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유자 확인. 확인된 임차인은 없지만 임대관계가 미상이므로 현황조사·매각물건명세서와 실제 현장 점유를 최종 대조해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가 640,000,000원에서 448,000,000원으로 내려왔다는 사실만으로 시세보다 싸다고 단정하지 말고, 동일 건물·인근 근린시설의 실제 거래와 임대수익을 별도로 확인해야 합니다.
- 공동담보 확인. 하나은행 근저당에는 공감타워 4층 401호 공동담보가 기재돼 있으므로 공동담보 관계와 실제 채권잔액을 원본 등기 및 배당자료로 확인하세요.
- 명도 비용. 임대관계가 확인되지 않은 만큼 실제 점유자가 있다면 인도·명도 기간과 비용을 입찰가에 반영해야 합니다.
- 관리비·세금. 체납 관리비와 당해세 등 배당표에 반영되지 않은 비용을 입찰 전 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리는 정리되지만, 가격은 현장에서 결정된다
이 사건의 권리구조는 비교적 명료합니다. 과거 파주연천축산업협동조합 근저당은 이미 말소됐고, 2025년 하나은행 근저당이 말소기준이 되어 이후 경매개시결정과 함께 매각으로 소멸합니다. 현재 회차의 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 근린시설이라는 용도와 임대관계 미상, 그리고 최근 실거래 비교자료가 없다는 점 때문에 448,000,000원이 시장가격 대비 싼지 여부는 이 자료만으로 확정할 수 없습니다. 감정가 대비 70%라는 숫자보다 실제 점유·임대수익·주변 근린시설 거래가격을 확인하는 과정이 더 중요합니다. 결론은 권리상 인수는 0원, 가격 적정성은 추가 검증입니다.
