105,700,000원
청주지방법원 2025타경6052. 오송읍 연제리 밸류호텔월드와이드세종시티 10층 1020호입니다. 감정평가상 이용상태는 숙박시설(호텔)이며, 매각물건명세서 비고에도 호텔객실로 이용 중이라고 기재돼 있습니다. 감정평가 조사에서는 이 건물이 분양형 호텔로서 개인이 객실을 소유하고 운영전문업체를 통해 경영하는 형태로 조사됐습니다.
등기권리 자체는 비교적 읽기 쉽습니다. 2017.05.31. 설정된 청천농업협동조합의 채권최고액 142,000,000원 근저당이 말소기준권리입니다. 이후 김영호 근저당과 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 과거 주식회사다온 근저당과 청주시 압류는 이미 말소된 상태입니다. 그러나 현황조사에서 확인된 호텔 운영 점유자의 보증금과 전입 관련 정보가 없어 “인수 0원”으로 확정해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2025타경6052 |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 청주시 흥덕구 오송읍 연제리 713 밸류호텔월드와이드세종시티 10층 1020호 |
| 도로명주소 | 충청북도 청주시 흥덕구 오송읍 오송생명로 178 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 숙박시설(호텔)로 이용 중 |
| 소유자 | 장영주 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 151,000,000원 / 105,700,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 198,474,228원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 명확하다
말소기준권리는 2017.05.31. 청천농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 142,000,000원, 채무자는 장영주입니다. 2020.12.11. 설정된 김영호의 채권최고액 100,000,000원 근저당은 말소기준보다 뒤이므로 매각으로 소멸합니다. 2025.12.30. 임의경매개시결정 역시 소멸 대상입니다.
② 점유·임차관계 — 이번 사건의 핵심 위험
| 점유자 | 점유 부분 | 이용 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 오송H호텔세종시티 | 전체 | 호텔 | 미상 | 미상 | 미상 |
현황조사상 오송H호텔세종시티가 전체를 사용하고 있습니다. 그러나 전입신고일이 확인되지 않고 보증금 역시 확인되지 않았습니다. 따라서 이 점유자를 대항력 있는 임차인이라고 단정할 수도, 반대로 대항력이 없는 점유자라고 단정할 수도 없습니다. 확정일자·배당요구 여부도 확인되지 않아 우선변제 여부 역시 판단을 보류해야 합니다.
③ 가격 — 감정가 70%지만 시세 판단은 보류
현재 최저매각가는 105,700,000원으로 감정가 151,000,000원의 70%입니다. 한 차례 유찰된 가격입니다. 다음 회차 가정은 73,990,000원(감정가 49%), 그 다음은 51,793,000원(감정가 34.3%)입니다.
다만 이 사건에는 비교 가능한 최근 실거래 자료가 없어, 105,700,000원이 실제 시장가격보다 싼지 비싼지를 판단할 근거가 없습니다. 특히 감정평가에서 이 물건은 분양형 호텔로 조사됐으므로 일반 주거용 부동산처럼 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 평가하기 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 105,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,279,800원 |
| 1. 근저당 · 청천농업협동조합 | 142,000,000원 | 103,420,200원 |
| 2. 근저당 · 김영호 | 100,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액 기준 총 242,000,000원 중 103,420,200원이 배당되고, 미배당액은 138,579,800원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 특히 호텔 점유자의 보증금·대항력 여부가 확인되지 않았으므로 실제 배당과 승계 결과는 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 오송고등학교 북동측 인근 일반상업지역에 위치하며 주변에는 동유형 숙박시설과 각종 근린생활시설이 소재합니다.
- 교통. 인근 버스정류장이 있고 근거리에 오송역이 소재해 감정평가상 제반 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 숙박시설(호텔)로 이용 중이며, 공부상 명칭은 밸류호텔월드와이드세종시티이나 현황은 세종시티오송호텔이라는 명칭으로 운영 중인 것으로 조사됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하3층·지상15층 건물이며 사용승인일은 2017.03.17.입니다.
- 설비. 급배수·위생·난방·냉방·소화전·화재탐지·승강기·지하주차장 설비가 구비되어 있습니다.
- 토지. 일반상업지역·오송생명과학단지 지구단위계획구역이며 공시지가는 2,524,000원/㎡입니다.
- 운영형태. 분양형 호텔로서 개인이 객실을 소유하고 운영전문업체를 통해 경영하는 형태로 조사되어, 경매 입찰 시 운영관계 확인이 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 매각물건명세서 확인. 오송H호텔세종시티의 전입신고일·보증금·확정일자·배당요구 여부를 확인해 대항력 및 승계 여부를 확정해야 합니다.
- 운영관계 확인. 분양형 호텔 특성상 객실 소유자와 운영전문업체의 계약관계, 사용·수익 구조를 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가 대비 70%라는 이유만으로 저가라고 판단하지 말고 동일·유사 호텔 객실의 실제 거래와 수익구조를 별도로 확인해야 합니다.
- 배당표 재검증. 현재 계산은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않았으므로 실제 배당순위와 금액을 원문으로 대조해야 합니다.
- 등기 원본 확인. 말소기준권리와 이후 권리의 현재 상태를 2026.08.28. 발행 등기사항전부증명서와 매각기일 전 최신 등기부로 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “70% 유찰”보다 “승계 여부”가 먼저다
이 사건의 등기상 기준권리는 선명합니다. 2017.05.31. 청천농업협동조합 근저당을 기준으로 뒤의 김영호 근저당과 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 그래서 등기부만 보면 단순해 보입니다.
하지만 실제 입찰 판단은 여기서 끝나지 않습니다. 현황조사상 호텔 운영자가 전체를 점유하고 있고, 전입신고일과 보증금이 모두 미상입니다. 따라서 현재 배당계산에 표시된 인수액 0원을 그대로 믿고 “깨끗한 물건”으로 확정해서는 안 됩니다. 감정가 151,000,000원에서 105,700,000원까지 내려왔다는 할인율도 시세 자료가 없는 상태에서는 투자매력의 근거가 되기 어렵습니다.
말소기준은 확인, 임차관계는 미확정, 가격 메리트도 검증 필요. 이 물건은 2026.09.02. 입찰 전에 호텔 점유자의 권리관계를 확인한 뒤에야 실질취득가와 적정 응찰가를 계산할 수 있는 사건입니다.
