청주지방법원 2025타경6052. 오송읍 연제리 713 ‘밸류호텔월드와이드세종시티’ 6층 620호입니다. 공부상 명칭은 밸류호텔월드와이드세종시티이고, 현황은 세종시티오송호텔이라는 명칭으로 운영 중인 것으로 조사됐습니다. 감정평가상 이용상태는 숙박시설(호텔)이며, 분양형 호텔로서 개인이 객실을 소유하고 운영전문업체를 통해 경영하는 형태로 조사됐습니다.
등기권리만 보면 기준은 분명합니다. 장영주 소유권이전과 같은 날인 2017.05.31. 설정된 청천농업협동조합 근저당권 142,000,000원이 말소기준권리입니다. 이후 청주시 압류, 김영호 근저당권, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 그러나 이 물건의 실제 입찰 리스크는 등기부 뒤쪽이 아니라 호텔 운영·점유관계에 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2025타경6052 |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 청주시 흥덕구 오송읍 연제리 713 밸류호텔월드와이드세종시티 6층620호 |
| 도로명주소 | 충청북도 청주시 흥덕구 오송읍 오송생명로 178 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 숙박시설(호텔)로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하3층, 지상15층 · 사용승인일 2017.03.17. |
| 소유자 | 장영주 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 151,000,000원 / 105,700,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 | 청천농업협동조합 |
| 청구액 | 198,474,228원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리는 소멸
말소기준권리는 2017.05.31. 접수된 청천농업협동조합 근저당권입니다. 2019.07.10. 주식회사다온 근저당권은 등기부상 이미 말소됐고, 2020.12.11. 김영호 근저당권, 2023.05.08. 청주시 압류, 2025.12.30. 임의경매개시결정은 말소기준 뒤 권리로 매각으로 소멸하는 것으로 표시됩니다.
② 점유관계 — 가장 중요한 미확정 요소
| 점유자 | 점유부분 | 이용 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 오송H호텔세종시티 | 전체 | 호텔 | 가능·미상 | 미상 | 아님 |
현황조사에는 오송H호텔세종시티가 전체를 사용하고 있는 것으로 조사됐습니다. 그러나 전입신고일과 확정일자, 보증금, 차임, 배당요구 여부가 확인되지 않았습니다. 따라서 이 점유자를 대항력 있는 임차인으로 단정할 수도 없고, 반대로 인수 위험이 없다고 확정할 수도 없습니다. 현재 판단은 대항력 가능·미상이 맞습니다.
③ 가격 — 1회 유찰됐지만 ‘싸다’고 말할 근거는 없다
감정가는 151,000,000원이고 현재 최저매각가는 105,700,000원입니다. 현재 회차는 1회 유찰 후 감정가의 70%입니다. 다음 시나리오는 2회 유찰 시 73,990,000원, 3회 유찰 시 51,793,000원으로 제시돼 있습니다.
다만 이 사건에는 동일 물건 또는 유사 물건의 실거래 평균·최신 거래·최근 가격추세가 제시돼 있지 않습니다. 따라서 최저가가 감정가보다 내려왔다는 사실만으로 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 있다고 평가할 수 없습니다. 특히 감정평가서가 이 물건을 분양형 호텔로 설명하고 있는 만큼, 일반 주거용 부동산과 동일한 가격 판단을 적용해서도 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 105,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,279,800원 |
| 2. 근저당 · 청천농업협동조합 | 142,000,000원 | 103,420,200원 |
| 3. 근저당 · 김영호 | 100,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액 기준 채권 합계는 242,000,000원, 예상 배당은 103,420,200원이며 미배당은 138,579,800원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 오송고등학교 북동측 인근 일반상업지역에 위치하며, 인근에 동유형 숙박시설과 각종 근린생활시설이 소재합니다.
- 교통. 인근 버스정류장과 근거리 오송역이 소재하며 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 숙박시설(호텔)로 이용 중이며, 공용 급배수·위생·난방·냉방·소화전·화재탐지·승강기·지하주차장 설비가 구비되어 있습니다.
- 도로. 북동측 약 35미터, 북서측·남서측 약 15미터 포장도로와 접하고 남동측으로 보행자전용도로와 접합니다.
- 토지. 일반상업지역·지구단위계획구역(오송생명과학단지)·국가산업단지에 속하며 공시지가는 2,524,000원/㎡입니다.
- 현황. 공부상 명칭은 밸류호텔월드와이드세종시티이나 현황은 세종시티오송호텔이라는 명칭으로 운영 중인 것으로 조사됐습니다.
- 운영구조. 분양형 호텔로서 개인이 객실을 소유하고 운영전문업체를 통해 경영하는 것으로 조사됐습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유권원 확인. 오송H호텔세종시티의 전입 또는 사업자등록 시점, 임대차계약, 보증금과 차임을 매각물건명세서에서 확인해야 합니다.
- 대항력 단정 금지. 전입신고일과 보증금이 미상인 상태이므로 현재 단계에서는 ‘대항력 가능·미상’으로 보는 것이 안전합니다.
- 인수 0원 재검증. 배당표상 매수인 인수는 0원이지만 점유자 임대차관계가 확정되지 않았으므로 최종 인수액으로 단정하지 마십시오.
- 가격 검증. 감정가 151,000,000원에서 1회 유찰되어 105,700,000원이 됐지만, 실거래 자료 없이 할인율만으로 가격 메리트를 판단하지 마십시오.
- 세금 배당 확인. 청주시 압류가 존재하고 현재 배당표는 당해세를 반영하지 않았으므로 실제 조세채권의 배당순위를 확인해야 합니다.
- 운영관계 확인. 분양형 호텔 특성상 객실 소유와 실제 영업·운영 주체가 분리되어 있으므로 운영계약과 인도 가능 여부를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가 관련 원본을 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “70% 유찰가보다 점유권리 확인이 먼저”
이 사건은 감정가 151,000,000원에서 1회 유찰돼 최저가가 105,700,000원까지 내려왔습니다. 등기상으로는 2017.05.31. 청천농업협동조합 근저당을 기준으로 후순위 권리가 소멸하는 비교적 분명한 구조입니다. 그러나 현황조사상 호텔 운영주체가 전체를 점유하고 있으며 전입신고일·보증금 등 핵심 임대차 정보가 확인되지 않습니다.
여기에 실거래 시세도 없어 현재 최저가를 시세와 비교할 수 없습니다. 따라서 이 사건의 결론은 “1회 유찰됐으니 싸다”가 아니라 “등기권리는 정리되지만 점유관계를 먼저 확정해야 한다”입니다. 매각물건명세서에서 점유자의 권리와 보증금이 확인돼 인수 가능성이 해소된 뒤에야 105,700,000원의 가격 적정성을 별도로 판단할 수 있습니다.
