청주지방법원 2026타경50163. 충청북도 청주시 상당구 남문로2가 82-3 비동에 있는 근린시설과 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 감정평가상 건물은 근린생활시설(점포) 등으로 이용 중이고, 1999.01.18 사용승인된 조적조(세멘벽돌) 스라브지붕 단층 건물입니다. 현재 소유자는 김영관이며, 2016.07.06 서남신용협동조합의 채권최고액 117,000,000원 근저당권이 이 경매의 말소기준권리입니다.
말소기준 이후에는 박정수의 37,907,837원 가압류, 남정열의 116,033,420원 가압류와 2026.02.12 현재 사건의 강제경매개시결정이 이어집니다. 이 권리들은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 임차인은 없고 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다. 따라서 핵심 위험은 임차보증금 승계가 아니라 가격 판단과 매각 대상의 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2026타경50163 |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 청주시 상당구 남문로2가 82-3 비동 · 충청북도 청주시 상당구 상당로59번길 41 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 + 토지 · 근린생활시설(점포) 등으로 이용 중 |
| 건물 | 1999.01.18 사용승인 · 조적조(세멘벽돌) 스라브지붕 단층 |
| 소유자 | 김영관 |
| 감정가 / 최저가 | 231,415,840원 / 161,991,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 청구액 | 111,600,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 · 이동가능한 컨테이너 매각제외 · 목록 1 지분매각 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 소멸
임차인 없음. 별도의 임차보증금 인수 구조가 없고, 현재 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수는 0원입니다. 2016.07.06 서남신용협동조합 근저당권이 말소기준이고, 이후 박정수·남정열의 가압류와 현재 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 과거 등기된 국민은행·조흥은행·서남신용협동조합·김진규 관련 근저당권들은 이미 말소된 상태입니다.
② 가격 판단 — 70%라는 숫자만으로 ‘싸다’고 볼 수 없다
감정가는 231,415,840원, 1회 유찰된 현재 최저매각가는 161,991,000원입니다. 감정가 대비 약 70% 수준으로 내려왔고, 감정가와 최저가의 차이는 69,424,840원입니다.
그러나 이 사건에는 가격 메리트를 검증할 수 있는 최근 실거래 비교자료가 없습니다. 따라서 “감정가보다 30% 내려왔으니 싸다”는 결론은 성립하지 않습니다. 특히 아파트가 아니라 근린시설과 토지가 결합된 물건이고 목록 1은 지분매각이므로, 감정가 할인율 자체보다 실제 활용가치와 매각 범위를 먼저 확인하는 편이 안전합니다.
③ 예상배당표 (매각가 161,991,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.9% 추정) | - | 3,067,874원 |
| 2. 근저당 · 서남신용협동조합 | 117,000,000원 | 117,000,000원 |
| 3. 가압류 · 박정수 | 37,907,837원 | 37,907,837원 |
| 4. 가압류 · 남정열 | 116,033,420원 | 4,015,289원 |
| 5. 강제경매개시결정 · 남정열 | - | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 채권총액은 270,941,257원, 채권자 예상배당 합계는 158,923,126원이며 112,018,131원 미배당이 발생합니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영된 계산입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 청주시 상당구 북문로1가 소재 청주시의회 남측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 간선도로가 통과해 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 남측·서측은 폭 약 12미터, 북측·동측은 폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·일반상업지역·시가지경관지구(성안지구)·지구단위계획구역(원도심) 등에 해당합니다.
- 계획 기준. 특화관리(역사문화)권역(C1), 건폐율 80% 이하, 용적률 1000% 이하로 기재돼 있습니다.
- 문화환경. 역사문화환경보존지역과 관련된 제한이 기재돼 있어 활용계획이 있다면 해당 제한을 확인해야 합니다.
- 건물 상태. 외벽은 몰탈위 페인팅 등, 내벽은 몰탈위 페인팅·벽지도배·타일 등, 창호는 샷시창호 등이며 위생 및 급·배수설비가 구비돼 있습니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 해당사항 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 목록 1 지분 범위. 지분매각 대상의 정확한 지분비율과 사용·처분 관계를 매각물건명세서와 등기 원본에서 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위. 제시외 건물은 포함되지만 이동가능한 컨테이너는 제외됩니다. 현장 실물과 매각목록을 대조하세요.
- 가격 검증. 현재 최저가는 감정가의 70%지만 최근 실거래 비교자료가 없으므로 감정가 할인율만으로 응찰가를 정하지 마세요.
- 근린시설 활용성. 실제 점포 이용상태와 향후 임대·자가사용 가능성, 일반상업지역 및 역사문화환경 관련 제한을 함께 확인하세요.
- 권리 원본 확인. 말소기준 이후 권리는 소멸하고 임차인은 없지만, 입찰 직전 최신 등기사항과 매각물건명세서를 다시 대조하세요.
- 배당 부족과 인수 구별. 현재 채권자 미배당은 112,018,131원이지만 매수인 인수는 0원입니다.
맺으며 — “권리는 단순, 가격과 지분은 보수적으로”
이 사건의 권리관계 자체는 비교적 선명합니다. 2016.07.06 서남신용협동조합 근저당권을 기준으로 뒤의 가압류와 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하고, 임차인도 없어 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 권리가 단순하다는 이유만으로 현재 최저가 161,991,000원이 싸다는 결론까지 이어지지는 않습니다.
감정가 231,415,840원에서 1회 유찰돼 70% 수준으로 내려왔지만, 최근 실거래 기준이 없어 시장가 대비 할인폭은 확인할 수 없습니다. 여기에 근린시설 + 토지, 목록 1 지분매각, 일괄매각과 제시외 건물 범위까지 함께 봐야 합니다. 결론은 권리 인수는 안전하지만 가격과 지분구조는 추가 확인이 필요한 사건입니다.
