청주지방법원 2026타경50163. 청주시 상당구 영동 평화아파트 다동 1층 103호입니다. 등기상 현재 소유자는 김영관이고, 2000.03.14. 설정된 영로새마을금고 근저당권 42,000,000원이 말소기준권리입니다. 그 뒤 박정수의 가압류 37,907,837원, 남정열의 가압류 116,033,420원과 현재 강제경매개시결정이 이어져 있지만 모두 말소기준 이후 권리라 매각으로 소멸하는 구조입니다. 별도 임차인이 없어 배당 부족액이 커지더라도 그 미배당 채권을 낙찰자가 떠안는 구조는 아닙니다.
가격만 보면 현재 회차는 감정가 129,000,000원에서 1회 유찰된 90,300,000원입니다. 최근 12개월 실거래 평균은 126,857,142원, 최신 거래는 125,000,000원이고 최근 거래 추세도 4.2%입니다. 따라서 권리와 가격만 놓고 보면 메리트가 분명합니다. 다만 감정 이용상태가 근린생활시설(점포) 등으로 기재된 점은 이 사건의 핵심 확인사항입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2026타경50163 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 청주시 상당구 영동 50 평화아파트 다동 1층103호 |
| 도로명주소 | 충청북도 청주시 상당구 사직대로361번길 99 |
| 용도 / 이용상태 | 아파트 · 감정 이용상태 근린생활시설(점포) 등 |
| 비교 면적 | 72.88㎡ |
| 소유자 | 김영관 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 129,000,000원 / 90,300,000원 (1회 유찰) |
| 청구금액 | 111,600,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
| 임차인 | 없음 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 정리된다
말소기준권리는 2000.03.14. 영로새마을금고 근저당권입니다. 채권최고액은 42,000,000원입니다. 이후 박정수의 가압류 37,907,837원과 남정열의 가압류 116,033,420원은 모두 매각으로 소멸합니다. 2025.04.04. 박정수가 신청한 강제경매개시결정은 2025.06.20. 이미 등기부상 말소됐고, 2026.02.12. 남정열의 강제경매개시결정이 현재 사건으로 이어져 있습니다.
② 시세 비교 — 현재 최저가는 최근 시세 아래
평화아파트 비교 면적대 최근 실거래입니다. 전체 12건 평균은 124,750,000원이지만, 가격 판단은 더 최근 자료를 우선해 보겠습니다. 최근 12개월 7건 평균은 126,857,142원, 최신 거래는 2026.07. 125,000,000원입니다. 현재 최저가 90,300,000원은 최근 12개월 평균의 71.2%입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 77.92㎡ | 4 | 125,000,000원 |
| 2026.05 | 70.78㎡ | 3 | 150,000,000원 |
| 2026.04 | 70.78㎡ | 4 | 118,000,000원 |
| 2026.04 | 77.92㎡ | 5 | 115,000,000원 |
| 2026.02 | 71.82㎡ | 4 | 130,000,000원 |
| 2026.01 | 70.78㎡ | 4 | 120,000,000원 |
| 2025.12 | 70.78㎡ | 4 | 130,000,000원 |
| 2025.06 | 71.82㎡ | 4 | 135,000,000원 |
| 2025.02 | 70.78㎡ | 4 | 125,000,000원 |
| 2025.01 | 73.42㎡ | 4 | 125,000,000원 |
| 2024.12 | 72.88㎡ | 2 | 130,000,000원 |
| 2024.11 | 73.42㎡ | 5 | 94,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 7건 | 126,857,142원 |
최근 12개월 평균은 126,857,142원으로 전체 평균 124,750,000원보다 높고, 최근 거래 추세도 4.2%입니다. 최신 거래 역시 125,000,000원입니다. 따라서 90,300,000원이라는 현재 최저가 자체는 최근 거래가격대 아래에 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 90,300,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,025,400원 |
| 2. 근저당 · 영로새마을금고 | 42,000,000원 | 42,000,000원 |
| 3. 가압류 · 박정수 | 37,907,837원 | 37,907,837원 |
| 4. 가압류 · 남정열 | 116,033,420원 | 8,366,763원 |
| 5. 강제경매개시결정 · 남정열 | - | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 채권 총액 195,941,257원 중 88,274,600원이 배당되고, 미배당액은 107,666,657원입니다. 배당 부족은 후순위 채권자 측에 남으며, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모
- 위치. 청주시의회 남측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 간선도로가 통과하는 등 교통상황은 보통으로 평가돼 있습니다.
- 단지. 평화아파트는 185세대이며 준공일은 1982.12.08.입니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 평지·사다리형이며 공시지가는 652,100원/㎡입니다.
- 도로. 토지정보상 중로각지이며 중로2류·소로1류·소로3류에 접합니다.
- 현황. 위반건축물 표시는 없고 공부와의 차이는 해당사항 없음으로 기재돼 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재확인. 2000.03.14. 영로새마을금고 근저당권을 기준으로 이후 권리 소멸 여부를 원본 등기부에서 확인하세요.
- 점포 이용 현황 확인. 사건 용도는 아파트, 감정 이용상태는 근린생활시설(점포) 등입니다. 실제 내부 이용상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 시세 기준. 최근 12개월 평균 126,857,142원과 최신 거래 125,000,000원을 우선 기준으로 보되, 현황 차이를 감안해 단순 비교하지 마세요.
- 점유·명도 확인. 임차인은 없지만 실제 점유자와 영업·사용 상태는 매각물건명세서와 현장조사로 다시 확인하세요.
- 배당 부족과 인수 구분. 현재 회차 미배당액은 107,666,657원이지만 매수인 인수액은 0원입니다. 후순위 채권 미배당을 매수인 부담으로 혼동하지 마세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 합격, 현황 확인이 가격 판단의 전제
이 사건은 권리 구조 자체는 단순합니다. 2000년 영로새마을금고 근저당이 말소기준이고, 후순위 가압류는 매각으로 소멸하며 임차인도 없어 매수인 인수는 0원입니다. 현재 최저가 90,300,000원은 최근 12개월 평균 126,857,142원의 71.2%이고, 최신 거래 125,000,000원보다도 낮습니다. 최근 거래 추세 또한 4.2%입니다.
다만 이 가격 차이를 그대로 수익 여지로 받아들이기 전에 확인할 것이 있습니다. 사건상 용도는 아파트지만 감정 이용상태는 근린생활시설(점포) 등입니다. 따라서 결론은 “권리는 안전하고 가격도 낮지만, 현황을 확인해야 시세 메리트가 확정된다”입니다. 이 사건의 승부처는 권리보다 실제 이용상태와 그에 따른 환금성 판단입니다.
