💰 최저 194,600,000원 🏠 최근평균 288,833,333원 ⚠️ 대항력 2명 📉 1회 유찰
대전지방법원 2025타경3952. 대전 서구 둔산동 향촌아파트 105동 703호입니다. 감정평가상 아파트로 이용 중이고 건물은 지상 15층 중 제7층, 사용승인일은 1995.03.25입니다. 현재 소유자는 주식회사효승으로, 2021.02.05 소유권을 취득했고 등기부 거래가액은 255,000,000원입니다. 현재 등기상 근저당권은 없으며, 경매에서 기준이 되는 권리는 2023.08.30 경기광주세무서장의 국 압류입니다. 이후 한국가스기술공사의 가압류와 강제경매개시결정, 김민철의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
등기만 보면 비교적 단순하지만 이 사건의 핵심은 임차관계입니다. 장정순은 2020.06.05, 김민철은 2021.02.16 전입해 모두 2023.08.30 말소기준권리보다 앞섭니다. 반면 신승구는 2023.11.01 전입으로 기준권리보다 늦습니다. 문제는 대항력 있는 두 사람의 보증금과 확정일자가 확인되지 않는다는 점입니다. 따라서 최저가만 시세와 비교해 즉시 “싸다”고 판단해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경3952 |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 서구 둔산동 970 향촌아파트 105동 7층703호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 아파트로 이용 중 · 지상 15층 중 제7층 |
| 사용승인일 | 1995.03.25 |
| 소유자 | 주식회사효승 · 2021.02.05 소유권이전 · 거래가액 255,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 278,000,000원 / 194,600,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 청구액 | 56,641,081원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 기준권리는 2023.08.30 국 압류
현재 등기부에는 근저당권이 남아 있지 않습니다. 과거 하나은행 등 근저당권은 이미 말소됐고, 현재 경매의 말소기준은 2023.08.30 갑구 8번 국 압류입니다. 2023.12.01 한국가스기술공사의 37,500,000원 가압류, 2025.11.12 같은 채권자의 강제경매개시결정, 2026.03.27 김민철의 강제경매개시결정은 모두 기준권리 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 3명, 대항력 2명
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 장정순 | 2020.06.05 | 미상 | 2025.12.15 | 대항력 有 | 미상 | 해당 없음 |
| 김민철 | 2021.02.16 | 미상 | 2025.12.01 | 대항력 有 | 미상 | 해당 없음 |
| 신승구 | 2023.11.01 | 미상 | 확인 없음 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
김민철과 장정순은 전입일이 말소기준권리보다 빨라 대항력이 있는 것으로 조사됐습니다. 확정일자와 보증금은 확인되지 않아 우선변제액과 미배당액을 계산할 수 없습니다. 신승구는 2023.11.01 전입으로 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없는 것으로 조사됐습니다.
③ 시세 비교 — 표면 최저가는 최근 시세의 67.4%
향촌아파트 동일 평형 62.1㎡의 최근 12개월 실거래 12건입니다. 최근 거래는 2026.08 288,000,000원이고, 12건 평균은 288,833,333원입니다. 현재 최저매각가 194,600,000원은 이 최근 평균의 67.4%입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 62.1㎡ | 15 | 288,000,000원 |
| 2026.08 | 62.1㎡ | 15 | 290,000,000원 |
| 2026.07 | 62.1㎡ | 15 | 288,000,000원 |
| 2026.06 | 62.1㎡ | 7 | 297,000,000원 |
| 2026.06 | 62.1㎡ | 11 | 309,000,000원 |
| 2026.05 | 62.1㎡ | 5 | 294,000,000원 |
| 2026.04 | 62.1㎡ | 12 | 295,000,000원 |
| 2026.04 | 62.1㎡ | 9 | 290,000,000원 |
| 2026.03 | 62.1㎡ | 8 | 330,000,000원 |
| 2026.03 | 62.1㎡ | 1 | 260,000,000원 |
| 2026.03 | 62.1㎡ | 1 | 250,000,000원 |
| 2026.02 | 62.1㎡ | 13 | 275,000,000원 |
| 평균 | 62.1㎡ | 12건 | 288,833,333원 |
실거래 범위는 250,000,000원~330,000,000원이고 최신 거래는 288,000,000원입니다. 현재 최저가 194,600,000원 자체는 최근 평균과 최신 거래보다 낮습니다. 그러나 이 비교는 대항력 임차인의 미배당 보증금 인수액을 포함하지 않은 낙찰가 기준입니다. 실질취득가가 확정되지 않았으므로 67.4%라는 숫자만으로 가격 메리트를 확정할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 194,600,000원 가정 · 임차인 보증금 미상 미반영)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,524,400원 |
| 1. 가압류 · 주식회사한국가스기술공사 | 37,500,000원 | 37,500,000원 |
| 2. 강제경매 · 주식회사한국가스기술공사 | 미상 | 0원 |
| 3. 강제경매 · 김민철 | 56,641,081원 | 56,641,081원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 96,934,519원 |
현재 계산표는 채권자 청구액 94,141,081원이 전액 배당되고 소유자 잔여가 96,934,519원으로 계산됩니다. 다만 당해세·임차인 최우선변제와 대항력 임차인의 보증금이 반영되지 않은 계산이므로 실제 배당과 매수인 인수액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격 하락보다 인수액 확인이 먼저
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 194,600,000원 | 94,141,081원 | 0원 | 96,934,519원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 136,220,000원 | 94,141,081원 | 0원 | 39,371,839원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34.3% | 95,354,000원 | 93,237,628원 | 903,453원 | 0원 |
채권자 배당 계산만 놓고 보면 2회 유찰 시까지 채권액이 전액 충족되고, 3회 유찰 시 903,453원이 부족합니다. 하지만 이 시나리오에도 대항력 임차인 보증금은 들어 있지 않습니다. 대항력 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크다면 낙찰가가 내려갈수록 인수되는 미배당 보증금이 커질 수 있으므로, 실질취득가가 같은 수준에 고정되는 구조도 가능합니다. 따라서 추가 유찰 자체가 실질취득가 하락을 보장하지 않습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 대전둔산여자고등학교 동측에 인접하고, 대규모 아파트단지·근린생활시설·상업 및 업무시설·교육기관이 소재하는 아파트지대입니다.
- 교통. 단지 내부까지 차량 진·출입이 가능하고 인근에 대전도시철도 1호선 갈마역·정부청사역과 버스정류장이 있어 교통상황은 양호한 편입니다.
- 도로. 단지는 약 20m 내외 포장도로를 통해 남측·북측 출입이 가능하며, 둔지로·갈마역로·둔산로·둔산북로에 접합니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역이며 대로3류·중로1류에 접합니다. 공시지가는 1,974,000원/㎡입니다.
- 단지. 향촌아파트는 1,650세대, 사용승인일 1995.03.25이며 동일 평형 최근 12개월 실거래가 12건 확인됩니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 지상 15층 중 제7층 제703호이고 위반건축물 사항은 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 김민철·장정순 보증금 확인. 두 사람 모두 대항력 있는 전입자로 조사됐으므로 임대차계약서와 보증금 지급자료를 확인해야 합니다.
- 확정일자·배당 순위 확인. 확정일자가 확인되지 않아 우선변제권과 실제 미배당 인수액을 현재 자료만으로 계산할 수 없습니다.
- 김민철 관계 확인. 임차인으로 조사된 김민철이 강제경매 채권자로도 등기돼 있으므로 관계인 여부와 실제 임대차 성립 여부를 확인해야 합니다.
- 표면 할인율과 실질취득가 분리. 현재 최저가가 최근 평균의 67.4%라는 숫자는 인수금 미반영 값입니다. 낙찰가와 인수액을 합산한 금액으로 시세를 비교해야 합니다.
- 세금·배당 원본 확인. 말소기준권리가 국 압류인 만큼 실제 조세채권과 배당순위, 당해세 여부를 원본 배당요구 자료로 확인해야 합니다.
- 명도 대상 확인. 현황조사상 3명의 전입자가 확인되므로 점유 관계와 실제 거주자를 현장에서 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “67.4% 할인”보다 먼저 볼 것은 보증금이다
가격 숫자만 보면 눈에 띕니다. 감정가 278,000,000원이 1회 유찰돼 194,600,000원까지 내려왔고, 동일 평형 최근 12개월 평균 288,833,333원의 67.4%입니다. 최신 거래 288,000,000원과 비교해도 낙찰가 자체는 낮습니다.
하지만 이 사건의 결론은 단순한 할인 매물이 아닙니다. 장정순과 김민철 두 사람이 말소기준권리보다 앞선 대항력 있는 전입자이고 보증금이 미상입니다. 명세서상 명시 인수권리는 해당사항 없음으로 기재돼 있어도, 실제 임대차금액과 배당 결과가 확인되기 전에는 매수인의 실질 인수액을 0원으로 확정할 수 없습니다. 특히 김민철은 강제경매 채권자로도 등장해 관계인 여부 확인이 필요합니다.
가격은 매력적일 수 있지만 권리 확인 전에는 보류. 이 물건의 승부처는 추가 유찰을 기다리는 것이 아니라, 먼저 대항력 있는 두 사람의 보증금·확정일자·실제 임대차관계를 확인해 실질취득가를 확정하는 것입니다.
