대전지방법원 2025타경3952. 만년동 엑스포오피스텔1차 10층 1007호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고 감정평가 이용상태는 오피스텔입니다. 현 소유자는 주식회사효승으로 2020.06.05. 거래가액 49,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이 사건의 말소기준은 2023.12.01. 접수된 주식회사한국가스기술공사의 가압류 37,500,000원입니다.
등기만 보면 말소기준 이후의 국 압류, 강제경매개시결정, 충주시 압류와 장정순의 2025.11.05. 임차권등기는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 등기가 말소된다는 것과 임차보증금 인수까지 사라진다는 것은 다른 문제입니다. 장정순은 전입일 2020.06.05., 확정일자 2022.07.18.로 말소기준보다 앞서고, 매각물건명세서에도 보증금이 전액 배당되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경3952 |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 서구 만년동 381 엑스포오피스텔1차 10층 1007호 |
| 도로명 | 대전광역시 서구 둔산대로117번길 44 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 오피스텔로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트조 평슬래브지붕 지상 15층 중 제10층 제1007호 · 사용승인 1998.02.05. |
| 소유자 | 주식회사효승 (2020.06.05. 소유권이전 · 거래가액 49,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 60,000,000원 / 42,000,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 56,641,081원 |
| 매각기일 | 2026.09.02. |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차관계가 핵심
말소기준은 2023.12.01. 주식회사한국가스기술공사의 가압류입니다. 장정순의 전입 2020.06.05., 김민철의 전입 2021.02.16., 신승구의 전입 2023.11.01.은 모두 그보다 앞섭니다. 이 가운데 장정순은 보증금 52,500,000원, 확정일자 2022.07.18., 배당요구가 확인돼 미배당 보증금의 매수인 인수 구조가 명확합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 3명, 미상 보증금이 남는다
| 임차인 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김민철 | 2021.02.16. | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 신승구 | 2023.11.01. | 2022.07.18. | 미상 | 말소기준 전 | 미상 | 없음 |
| 장정순 | 2020.06.05. | 2022.07.18. | 52,500,000원 | 있음 | 있음 | 없음 |
김민철은 전입일이 말소기준보다 앞서지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다. 신승구 역시 전입일이 말소기준보다 앞서고 확정일자는 2022.07.18.로 확인되지만 보증금이 미상입니다. 따라서 현재 계산된 11,656,000원만 보고 매수인 인수부담이 끝난다고 단정할 수 없습니다.
③ 실질취득 — 유찰돼도 장정순 보증금이 바닥을 만든다
현재 회차 최저가는 42,000,000원이지만 장정순의 예상 미배당 보증금 11,656,000원을 더하면 실질취득은 53,656,000원입니다. 감정가 60,000,000원의 70%까지 최저가가 내려왔다는 사실만으로는 실제 취득비용을 설명할 수 없습니다.
| 회차 | 낙찰가 가정 | 장정순 인수 | 낙찰가 + 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 42,000,000원 | 11,656,000원 | 53,656,000원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 29,399,999원 | 24,029,201원 | 53,429,200원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 20,579,999원 | 32,690,441원 | 53,270,440원 |
낙찰가가 내려갈수록 장정순에게 배당되는 금액이 줄고 매수인 인수액이 늘기 때문에, 총 부담은 장정순 보증금 52,500,000원 부근에서 크게 내려가지 않습니다. 여기에 김민철·신승구의 보증금이 실제로 존재하고 인수대상으로 확정되면 실질취득액은 더 높아질 수 있습니다. 따라서 최저가 하락 자체를 가격 메리트로 평가하면 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 42,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,156,000원 |
| 1. 임차인 장정순 보증금 | 52,500,000원 | 40,844,000원 |
| 2. 가압류 · 주식회사한국가스기술공사 | 37,500,000원 | 0원 |
| 3. 강제경매개시결정 관련 채권 | 56,641,081원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현 회차에서는 장정순 보증금 52,500,000원 중 40,844,000원이 배당되고 11,656,000원이 부족합니다. 해당 부족분은 매수인 인수로 계산되어 있습니다. 김민철·신승구의 보증금은 위 계산에 반영되지 않았으므로 별도 확인이 필요합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대전예술의전당 서측에 인접하며 주변에 근린생활시설과 공공시설이 소재하는 번화한 상가지대입니다. 제반 주위환경은 양호한 편으로 평가됐습니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통상황은 무난한 편입니다.
- 이용. 감정평가상 본 호실은 오피스텔로 이용 중입니다. 기본적인 위생·급배수설비, 승강기설비 및 소화설비가 구비되어 있습니다.
- 토지·규제. 준주거지역·지구단위계획구역이며 보행자전용도로와 중로1류에 접합니다. 공시지가는 3,693,000원/㎡입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평슬래브지붕 지상 15층 건물 중 10층 1007호이며 사용승인일은 1998.02.05.입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 장정순 보증금. 현 회차 미배당 11,656,000원이 매수인 인수로 계산됩니다. 배당표와 매각물건명세서를 입찰 직전 다시 대조해야 합니다.
- 김민철. 2021.02.16. 전입, 배당요구 2025.12.01.이나 보증금·확정일자가 확인되지 않습니다. 실제 임대차계약서와 점유관계를 확인해야 합니다.
- 신승구. 2023.11.01. 전입, 확정일자 2022.07.18.이나 보증금이 확인되지 않습니다. 매각물건명세서와 현황조사 원본에서 금액·점유범위를 확인해야 합니다.
- 관계인 여부. 장정순은 임차권자이면서 별도 강제경매개시결정의 채권자로 나타납니다. 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성 경고를 원본 자료로 검증해야 합니다.
- 유찰 착시. 2회·3회 유찰로 낙찰가가 내려가도 장정순 인수액이 각각 24,029,201원·32,690,441원으로 커져 총 부담은 크게 내려가지 않습니다.
- 법정지상권. 매각물건명세서상 해당사항 없습니다.
맺으며 — “4,200만원짜리 물건”으로 보면 안 된다
이 물건의 핵심은 감정가 60,000,000원에서 최저가가 42,000,000원까지 내려왔다는 사실이 아닙니다. 현재 회차에서 장정순 보증금 부족분 11,656,000원을 매수인이 인수하므로 실질취득은 53,656,000원입니다. 더 유찰돼 낙찰가가 낮아져도 그만큼 인수액이 늘어 장정순 보증금이 사실상 총부담의 바닥을 형성합니다.
여기에 김민철과 신승구도 말소기준보다 앞서 전입한 실제 임차인으로 확인되지만 보증금이 미상입니다. 특히 김민철은 확정일자도 확인되지 않아 대항력과 인수범위를 추가 검증해야 합니다. 따라서 이 사건은 가격보다 임차관계 확정이 먼저입니다. 현 단계에서는 최저가 할인율만 보고 접근하기보다, 세 임차인의 실제 계약관계와 배당·인수 범위를 모두 확정한 뒤 입찰가를 계산해야 합니다.
