476,000,000원
부산지방법원 2025타경22002. 연제힐스테이트 상가2동 1층 101호입니다. 감정평가상 이용상태는 제1종근린생활시설이며, 감정가 680,000,000원에서 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 476,000,000원입니다. 권리분석의 기준점은 2015.08.07 설정된 온천새마을금고 근저당권입니다. 이 권리 이후 설정된 근저당·가압류·압류·가처분·경매개시결정은 제공된 등기분석상 매각으로 소멸합니다.
점유관계에는 (주)유니온키드, 최옥연이 101호에 2024.01.22 전입한 것으로 조사되어 있습니다. 전입일이 말소기준권리인 2015.08.07보다 늦어 대항력은 없는 것으로 판정되어 있고, 배당 시뮬레이션상 매수인이 떠안을 금액도 0원입니다. 다만 보증금과 확정일자는 확인되지 않아 배당요구·우선변제 관계는 매각물건명세서 원본에서 다시 확인할 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경22002 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 연제구 연산동 862 연제힐스테이트 상가2동 1층101호 |
| 등기형태 / 이용상태 | 집합건물 · 대지 / 제1종근린생활시설 |
| 소유자 | 박정식 · 2015.08.07 소유권이전 · 거래가액 447,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 680,000,000원 / 476,000,000원 (1회 유찰·70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 온천새마을금고 / 655,325,670원 |
| 말소기준권리 | 2015.08.07 온천새마을금고 근저당권 · 설정 당시 채권최고액 530,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 소멸형
말소기준은 2015.08.07 온천새마을금고 근저당권입니다. 같은 근저당은 이후 변경등기를 거쳐 채권최고액이 2018.08.02 650,000,000원, 2019.08.05 770,000,000원으로 변경됐습니다. 그 뒤 주영산업주식회사·조인호 근저당, 신용보증기금·기술보증기금·중소기업은행·엔에이치농협캐피탈주식회사 가압류, 국·연제구 압류와 근저당권 가처분이 이어졌지만 모두 기준권리보다 후순위입니다.
② 임차·점유 관계
| 임차·점유자 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| (주)유니온키드, 최옥연 | 101호 | 2024.01.22 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
전입일 2024.01.22는 말소기준권리 2015.08.07보다 늦습니다. 따라서 제공된 조사결과상 대항력은 인정되지 않는 구조이고, 매수인에게 보증금이 승계되는 것으로 계산되지 않았습니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로 우선변제 여부까지 확정적으로 평가할 자료는 부족합니다.
③ 시세 비교 — 숫자는 낮지만 ‘동일 상가 시세’는 아니다
연제힐스테이트 최근 12개월 거래는 7건, 평균 거래금액은 603,428,571원이며 최신 거래는 2026.08 575,000,000원입니다. 현재 최저가 476,000,000원은 최근 12개월 평균의 78.9%로 계산돼 숫자만 보면 할인폭이 있습니다. 최근 거래와 과거 거래의 가격 추세는 +0.2%로, 제공 지표상 하락 추세는 아닙니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 129.15㎡ | 7 | 575,000,000원 |
| 2026.06 | 129.07㎡ | 8 | 580,000,000원 |
| 2026.02 | 147.9㎡ | 14 | 630,000,000원 |
| 2025.12 | 133.15㎡ | 6 | 605,000,000원 |
| 2025.12 | 133.15㎡ | 6 | 605,000,000원 |
| 2025.10 | 129.07㎡ | 7 | 580,000,000원 |
| 2025.09 | 154.1㎡ | 13 | 649,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 대상 109.5614㎡와 불일치 | 7건 | 603,428,571원 |
④ 예상배당표 (매각가 476,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,160,000원 |
| 2. 근저당 · 온천새마을금고 | 530,000,000원 | 468,840,000원 |
| 3. 근저당 · 주영산업주식회사 | 60,000,000원 | 0원 |
| 4. 근저당 · 조인호 | 400,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 신용보증기금 | 64,800,000원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 기술보증기금 | 38,250,000원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 중소기업은행 | 91,922,444원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 엔에이치농협캐피탈주식회사 | 10,748,064원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 1,195,720,508원 중 예상 배당액은 468,840,000원, 미배당은 726,880,508원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 연제구 연산동 소재 부산지방국세청 남서측 인근으로, 주변은 공동주택·업무시설·근린생활시설·관공서 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 부산도시철도1호선 시청역이 있어 대중교통사정은 무난한 편으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 감정평가상 제1종근린생활시설로 이용 중입니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 도로·용도지역. 북동측 왕복5차선 연제로, 남동측 왕복2차선 포장도로에 접하며 준주거지역·지구단위계획구역입니다.
- 토지 지표. 공시지가 2,589,000원/㎡, 토지 형상은 사다리형, 도로접면은 중로각지로 조사되어 있습니다.
- 환금성. 연제힐스테이트는 220세대, 2008.06.04 준공 자료가 있으나 본건은 상가이므로 공동주택 거래가격과 동일 선상에서 환금성을 판단하기 어렵습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 상가 시세 별도 확인. 최근 거래 평균 603,428,571원과 최신 거래 575,000,000원은 본건 상가와 면적이 일치하지 않습니다. 동일 용도·유사 면적의 상가 거래 또는 임대수익 자료가 필요합니다.
- 임차보증금 확인. (주)유니온키드, 최옥연의 전입은 후순위라 대항력은 없지만 보증금·확정일자가 미상입니다. 매각물건명세서에서 최종 상태를 확인해야 합니다.
- 배당과 인수 구분. 현재 회차에서 채권자 미배당 726,880,508원이 발생하지만 배당분석상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 유찰 가격 시나리오. 현재 476,000,000원, 2회 유찰 시 333,200,000원, 3회 유찰 시 233,240,000원입니다. 가격 판단은 상가 자체의 수익성과 환금성을 함께 대조해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 점유관계를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 소멸형, 가격은 별도 검증”
이 사건의 권리구조는 비교적 선명합니다. 2015.08.07 온천새마을금고 근저당권이 말소기준이고, 후순위 근저당·가압류·압류·가처분은 매각으로 소멸합니다. 조사된 점유자의 전입일도 2024.01.22로 기준권리보다 늦어 대항력이 없으며, 계산된 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 투자 판단의 핵심은 권리보다 가격입니다. 현재 최저가 476,000,000원은 감정가의 70%, 연제힐스테이트 최근 12개월 거래 평균의 78.9%지만, 본건은 제1종근린생활시설이고 거래 표본은 대상면적 109.5614㎡와 일치하지 않습니다. 따라서 “70%까지 떨어졌으니 싸다”가 아니라, “권리 인수는 없지만 상가 자체 가격이 476,000,000원을 정당화하는지 검증해야 한다”가 이 사건의 결론입니다.