부산지방법원 2025타경22002. 부산 연제구 연산동 연제힐스테이트 상가2동 2층 201호입니다. 사건 용도 표기는 대지이고, 감정평가 이용상태는 제1종근린생활시설입니다. 소유자는 박정식이며 2015.08.07 거래가액 223,000,000원으로 소유권을 취득했습니다. 같은 날 온천새마을금고의 근저당권이 설정됐고 이것이 현재 경매의 말소기준권리입니다.
등기부는 복잡해 보입니다. 근저당권 설정·변경과 여러 가압류, 압류, 근저당권에 대한 가처분이 이어졌습니다. 하지만 현재 남아 경매와 관련되는 권리들은 말소기준 이후에 위치해 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 권리 자체보다 더 중요한 확인점은 201호의 실제 점유·임대관계와 상가 자체 시세입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경22002 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 연제구 연산동 862 연제힐스테이트 상가2동 2층201호 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 제1종근린생활시설 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 2층 건물 내 2층 201호 |
| 소유자 | 박정식 · 2015.08.07 소유권이전 · 거래가액 223,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 271,000,000원 / 189,700,000원 (1회 유찰) |
| 경매 청구액 | 655,325,670원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
과거 해운대농업협동조합 근저당권 234,000,000원은 2015.08.07 해지로 말소됐습니다. 그 뒤 같은 날 설정된 온천새마을금고 근저당권이 말소기준입니다. 최초 채권최고액은 530,000,000원이고 이후 2018.08.02 650,000,000원, 2019.08.05 770,000,000원으로 변경된 기록이 있습니다.
주영산업주식회사 60,000,000원, 조인호 400,000,000원의 후순위 근저당, 신용보증기금·기술보증기금·중소기업은행·엔에이치농협캐피탈의 가압류, 국가 압류와 기술보증기금·신용보증기금의 근저당권 가처분은 모두 말소기준 이후 권리로 매각 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 현재 배당 시나리오상 매수인이 승계하는 금액은 0원입니다.
② 임차·점유 확인 — 101호 기록과 201호를 구분해야 한다
| 점유자 | 기재 부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| (주)유니온키드, 최옥연 | 101호 | 2024.01.22 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
③ 가격 비교 — 아파트 실거래를 상가 시세로 쓰면 안 된다
연제힐스테이트 거래자료에는 최근 12개월 7건 평균 603,428,571원, 최신 거래 575,000,000원이 잡혀 있습니다. 그러나 거래 면적은 129.07㎡부터 154.1㎡까지이고, 대상 기준 면적 109.2486㎡와도 일치하지 않는 것으로 표시되어 있습니다. 더 중요한 점은 본건 감정 이용상태가 제1종근린생활시설인 반면 해당 거래들은 연제힐스테이트 공동주택 실거래라는 점입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 129.15㎡ | 7 | 575,000,000원 |
| 2026.06 | 129.07㎡ | 8 | 580,000,000원 |
| 2026.02 | 147.9㎡ | 14 | 630,000,000원 |
| 2025.12 | 133.15㎡ | 6 | 605,000,000원 |
| 2025.10 | 129.07㎡ | 7 | 580,000,000원 |
| 2025.09 | 154.1㎡ | 13 | 649,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 7건 | 603,428,571원 |
최근 12개월과 이전 거래의 추세 차이는 0.2%입니다. 그러나 이 숫자 역시 대상 상가의 가격 방향을 직접 설명하는 값으로 사용할 수 없습니다. 데이터상 최저가가 최근 12개월 평균의 31.4%라는 계산도 존재하지만, 상가와 공동주택의 용도·면적이 맞지 않으므로 이를 근거로 “69% 싸다”거나 “시세보다 저렴하다”고 평가해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 189,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,455,800원 |
| 2. 온천새마을금고 근저당 | 530,000,000원 | 186,244,200원 |
| 3. 주영산업주식회사 근저당 | 60,000,000원 | 0원 |
| 4. 조인호 근저당 | 400,000,000원 | 0원 |
| 5. 신용보증기금 가압류 | 64,800,000원 | 0원 |
| 6. 기술보증기금 가압류 | 38,250,000원 | 0원 |
| 7. 중소기업은행 가압류 | 91,922,444원 | 0원 |
| 8. 엔에이치농협캐피탈주식회사 가압류 | 10,748,064원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용을 제외한 186,244,200원이 온천새마을금고에 배당되고 후순위 채권에는 배당 여력이 없습니다. 전체 채권액 1,195,720,508원 대비 미배당은 1,009,476,308원입니다. 현재 시나리오의 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 유찰 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 189,700,000원 | 186,244,200원 | 1,009,476,308원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 132,789,999원 | 130,130,939원 | 1,065,589,569원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 92,952,999원 | 90,879,845원 | 1,104,840,663원 | 0원 |
가격이 내려갈수록 채권자의 미배당은 커지지만 매수인의 인수액은 세 시나리오 모두 0원입니다. 다만 이것은 권리승계의 문제일 뿐, 유찰될수록 자동으로 ‘싸고 좋은 상가’가 된다는 뜻은 아닙니다. 상가 가치의 핵심인 임대수익·공실·개별 상가 거래를 별도로 확인해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산지방국세청 남서측 인근. 공동주택·업무시설·근린생활시설·관공서가 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 부산도시철도1호선 시청역이 있어 대중교통 여건은 무난한 편입니다.
- 이용상태. 감정평가상 제1종근린생활시설로 이용 중입니다.
- 도로. 북동측 왕복5차선 연제로, 남동측 왕복2차선 포장도로와 접합니다.
- 토지이용. 준주거지역·지구단위계획구역이며 중로1류와 소로3류에 접합니다.
- 공시지가. 2,589,000원/㎡입니다.
- 물적 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 임대관계. 감정평가상 임대관계는 미상입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 201호 현장 점유 확인. 현황에 등장하는 점유자는 101호입니다. 201호의 실제 사용·점유자를 현장에서 별도로 확인해야 합니다.
- 상가 임대차 확인. 보증금·월세·계약기간·사업자등록·확정일자와 실제 임차인의 배당요구 여부를 원본 서류에서 대조해야 합니다.
- 아파트 실거래 착시 금지. 공동주택 거래가 575,000,000원~650,000,000원과 본건 189,700,000원을 직접 비교해 할인율을 계산하지 마세요.
- 근저당 변경내역 확인. 온천새마을금고 근저당은 530,000,000원 설정 후 650,000,000원, 770,000,000원 변경 기록이 있습니다.
- 세금·관리비 확인. 국가 압류가 존재하므로 체납세액과 매각대금 배당순위, 상가 관리비 체납 여부를 확인해야 합니다.
- 상가 수익성 확인. 현재 임대료와 공실기간, 관리비, 동일 상가동 매매·임대 사례를 확인한 뒤 입찰가를 정하는 편이 안전합니다.
맺으며 — 권리는 정리되지만, 가격은 아직 검증되지 않았다
이 물건의 등기 구조는 겉보기보다 단순합니다. 2015.08.07 온천새마을금고 근저당이 말소기준이고 그 뒤 붙은 근저당·가압류·압류·가처분은 매각으로 소멸합니다. 현재 최저가 189,700,000원에서 매수인 인수액도 0원입니다.
그러나 결론을 ‘감정가의 70%니까 싸다’로 끝내면 안 됩니다. 본건은 제1종근린생활시설 상가인데 확보된 실거래는 연제힐스테이트 공동주택 거래이고, 면적도 일치하지 않습니다. 여기에 점유자 기록도 201호가 아닌 101호로 기재되어 있습니다. 따라서 권리관계는 비교적 정리돼 있지만, 201호 점유와 상가 자체 적정가격은 별도 확인이 필요한 물건입니다. 권리는 통과, 가격과 점유는 확인 후 판단이 맞습니다.