수원지방법원 2025타경42181. 평택시 모곡동 ‘부성타워’ 제5층 제544호로, 감정평가상 공장(지식산업센터)으로 이용 중인 집합건물입니다. 등기상 현재 소유자는 탁인숙이며, 말소기준은 2023.12.15. 설정된 주식회사국민은행 근저당권입니다. 채권최고액은 159,600,000원입니다. 이후 2025.07.01. 케이에프케이이오공삼유동화전문 유한회사의 임의경매개시결정이 기입됐고, 이 권리는 말소기준권리 이후이므로 매각으로 소멸합니다.
현재 최저매각가는 44,178,400원으로 감정가 184,000,000원 대비 24% 수준입니다. 그러나 이미 4회 유찰된 공장형 지식산업센터이고 비교 가능한 실거래 시세가 제시되지 않아, 할인율 자체를 곧바로 ‘싸다’는 근거로 사용해서는 안 됩니다. 이 사건에서 먼저 확인할 것은 가격 할인폭보다 실제 매수수요·임대수요·사용 가능성입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경42181 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 모곡동 438-8 부성타워 5층 544호 |
| 도로명주소 | 경기도 평택시 산단로 95 |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 · 공장(지식산업센터) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하1층/지상14층 · 제5층 제544호 |
| 소유자 | 탁인숙 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 184,000,000원 / 44,178,400원 (4회 유찰) |
| 청구액 | 279,606,665원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
임차인 신고 내역은 없습니다. 등기상 핵심은 2023.12.15. 주식회사국민은행의 근저당권입니다. 이 근저당권이 말소기준권리이며, 2025.07.01. 경매개시결정은 그 이후 권리로 매각 시 소멸합니다. 현재 배당 시뮬레이션상 매수인이 떠안는 금액은 0원입니다.
② 가격 — 4회 유찰, 감정가 24%
감정가 184,000,000원에서 4회 유찰돼 현재 최저매각가는 44,178,400원입니다. 현재 회차 비율은 감정가의 24%입니다. 다시 유찰될 경우 제시된 시나리오상 5회 유찰 시 30,924,879원, 6회 유찰 시 21,647,415원까지 내려갑니다.
| 회차 | 감정가 비율 | 최저가 | 근저당 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 24% | 44,178,400원 | 116,616,811원 |
| 5회 유찰 시 | 17% | 30,924,879원 | 129,631,769원 |
| 6회 유찰 시 | 12% | 21,647,415원 | 138,742,238원 |
③ 예상배당표 (매각가 44,178,400원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,195,211원 |
| 1. 근저당 · 주식회사국민은행 | 159,600,000원 | 42,983,189원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 44,178,400원 가정 시 주식회사국민은행 근저당 채권최고액 159,600,000원 중 42,983,189원이 배당되고 116,616,811원이 미배당됩니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시뮬레이션입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 평택시 모곡동 소재 평택송탄일반산업단지 내에 위치하며, 주위는 중소규모 공장과 지식산업센터가 소재하는 공장지대입니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 감정평가상 공장(지식산업센터)으로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하1층/지상14층 건물의 제5층 제544호입니다. 기본적인 위생급배수·소화전·승강기·주차장시설이 설비돼 있습니다.
- 도로. 토지는 평지이며 남측으로 대로, 서측으로 소로에 접합니다.
- 용도지역. 일반공업지역·일반산업단지에 포함되며, 토지 공시지가는 687,200원/㎡입니다.
- 규제. 가축사육제한구역에 저촉되고 토지거래계약에 관한 허가구역에 포함됩니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 해당사항 없고 위반사항도 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실제 시세 확인. 감정가 대비 24%까지 내려왔지만 실거래 비교자료가 없어 현재 최저가만으로 적정가를 판단하지 마세요.
- 반복 유찰 원인 확인. 이미 4회 유찰된 만큼 지식산업센터의 매수수요·임대수요·관리 상태와 실제 사용 가능성을 현장에서 확인해야 합니다.
- 점유·임대관계 확인. 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 임차인 신고는 없지만 실제 점유자를 현장에서 별도로 확인하는 것이 필요합니다.
- 산업단지·용도 확인. 일반공업지역·일반산업단지 내 공장용 부동산이므로 취득 후 예정 용도와 관련 제한을 원본 자료와 관계기관에서 대조하세요.
- 배당과 인수 구분. 근저당 미배당액이 116,616,811원 발생하지만 현재 분석상 그 미배당액을 매수인이 인수하는 구조는 아닙니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서의 최신 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “24%까지 내려온 이유를 먼저 본다”
권리 구조 자체는 단순합니다. 말소기준은 주식회사국민은행 근저당권이고, 이후 경매개시결정은 소멸하며 현재 계산된 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 가격 판단은 별개입니다. 감정가 184,000,000원에서 4회 유찰돼 최저가가 44,178,400원까지 내려왔지만, 공장(지식산업센터)이라는 용도와 반복 유찰, 그리고 직접 비교할 실거래 자료가 없는 점을 함께 봐야 합니다. 권리는 비교적 단순하지만, 환금성과 적정가격 검증이 핵심인 물건입니다.
