수원지방법원 2025타경42181. 평택시 모곡동 평택송탄일반산업단지 내 부성타워 5층 545호로, 감정평가상 공장(지식산업센터)으로 이용 중인 집합건물입니다. 현재 소유자는 탁인숙이며, 말소기준권리는 2023.12.15. 설정된 주식회사국민은행 채권최고액 159,600,000원 근저당권입니다. 이후 2025.07.01. 임의경매개시결정이 등기됐고, 두 권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
현재 최저매각가는 44,178,400원으로 감정가 184,000,000원에서 4회 유찰된 회차입니다. 숫자만 보면 감정가 대비 크게 내려와 있지만, 동일·유사 물건의 실거래 자료가 없어 이를 곧바로 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 크다고 판단할 근거는 없습니다. 특히 지식산업센터는 실제 사용수요·임대수요와 매도 환금성이 중요하므로 반복 유찰 자체를 가격 신호로 함께 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경42181 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 모곡동 438-8 부성타워 5층545호 · 도로명주소 경기도 평택시 산단로 95 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물 · 공장(지식산업센터)으로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하1층/지상14층 건물 내 제5층 제545호 |
| 소유자 | 탁인숙 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 184,000,000원 / 44,178,400원 (4회 유찰) |
| 청구금액 | 279,606,665원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
갑구의 최초 소유권보존 신탁은 등기부상 이미 말소됐고, 2023.12.15. 탁인숙에게 소유권이전된 뒤 같은 날 국민은행 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당권이 말소기준권리이며 2025.07.01. 경매개시결정은 그 이후 권리이므로 매각으로 소멸합니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
② 가격 판단 — 4회 유찰, 그러나 시세 비교 자료 없음
현재 회차 최저가는 44,178,400원이고, 시나리오상 5회 유찰 시 30,924,879원, 6회 유찰 시 21,647,415원입니다. 각 회차가 내려갈수록 국민은행 근저당권의 미배당액은 116,616,811원에서 129,631,769원, 138,742,238원으로 늘지만, 이 미배당액이 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다.
| 회차 | 매각가 | 근저당 예상배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 · 감정가 24% | 44,178,400원 | 42,983,189원 | 116,616,811원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 · 감정가 17% | 30,924,879원 | 29,968,231원 | 129,631,769원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 · 감정가 12% | 21,647,415원 | 20,857,762원 | 138,742,238원 | 0원 |
다만 중요한 것은 낮은 최저가와 낮은 시장가격은 같은 뜻이 아니라는 점입니다. 이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세 자료가 없으므로 감정가 대비 할인율만 보고 “싸다”라고 판단해서는 안 됩니다. 오히려 4회 유찰됐다는 사실은 현재 시장의 응찰수요와 환금성을 보수적으로 점검해야 한다는 신호입니다.
③ 예상배당표 (매각가 44,178,400원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,195,211원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 주식회사국민은행 | 159,600,000원 | 42,983,189원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 국민은행 채권최고액 159,600,000원 중 42,983,189원이 배당되고 116,616,811원이 미배당으로 남는 계산입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 평택시 모곡동 소재 평택송탄일반산업단지 내에 위치하고, 주변은 중소규모 공장과 지식산업센터가 소재하는 공장지대입니다.
- 교통. 동까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용. 감정평가상 공장(지식산업센터)으로 이용 중입니다. 기본적인 위생급배수설비·소화전설비·승강기설비·주차장시설이 갖춰져 있습니다.
- 도로. 3필지 일단의 부정형 평지로 공장 및 지식산업센터 지원시설 건부지로 이용되며, 남측으로 대로, 서측으로 소로에 접합니다.
- 규제. 일반공업지역·일반산업단지이며 가축사육제한구역에 저촉되고, 토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다. 공시지가는 687,200원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 해당사항 없음으로 기재돼 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유 현황. 임대관계가 미상으로 평가돼 있으므로 현장 점유자와 실제 사용주체를 확인하세요.
- 가격 검증. 비교 실거래 자료가 없으므로 감정가 대비 24%라는 숫자만으로 가격 메리트를 판단하지 마세요.
- 4회 유찰 원인. 권리 외에도 업종수요·공실·관리상태·관리비·환금성 등 유찰 원인을 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
- 지식산업센터 이용. 실제 입주·사용 가능 여부와 산업단지 내 이용조건을 확인하세요.
- 토지 이용규제. 일반산업단지·일반공업지역·토지거래계약에관한허가구역 등 기재된 토지이용계획을 원문과 대조하세요.
- 배당 변동. 현재 배당표는 당해세·최우선변제 등이 반영되지 않아 실제 배당과 달라질 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순하지만, 4회 유찰의 이유를 봐야 한다
등기상 핵심은 어렵지 않습니다. 국민은행 근저당권이 말소기준이고 이후 경매개시결정은 매각으로 소멸하며, 현재 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 이 사건의 승부처는 권리보다 물건성과 가격입니다. 공장·지식산업센터라는 용도, 임대관계 미상, 그리고 4회 유찰이라는 사실이 동시에 있습니다. 실거래 비교자료도 없기 때문에 44,178,400원이 시세 대비 싼지는 현재 자료만으로 단정할 수 없습니다. 권리는 비교적 단순하지만 가격은 검증이 필요한 물건. 반복 유찰의 원인을 확인한 뒤 실사용·임대·재매각 가능성을 기준으로 접근해야 합니다.
