213,003,000원
수원지방법원 2025타경42336. 평택시 통복시장 남동측 인근에 있는 꿈의도시두드림 1층 104호 근린시설입니다. 현재 소유자는 서창욱이며 2020년 5월 15일 거래가 577,938,200원에 소유권을 취득했습니다. 같은 날 설정된 신한은행 근저당권 720,000,000원이 말소기준권리입니다. 이후 진행된 현재 임의경매개시결정과 국·평택시 압류는 매각으로 소멸합니다.
점유자 방민석은 보증금 10,000,000원, 월차임 700,000원으로 조사됐으나 전입일이 2021년 1월 20일로 말소기준일인 2020년 5월 15일보다 늦습니다. 따라서 대항력이 없어 보증금이 낙찰자에게 승계되지는 않습니다. 다만 점유부분이 미상이고 실제 점유자가 존재하므로 권리 인수와 별개로 명도 협의·인도 절차는 예상해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경42336 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 통복동 88-2 꿈의도시두드림 1층 104호 도로명: 경기도 평택시 통복시장로6번길 37 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(근린시설) · 집합건축물대장상 소매점·일반음식점 |
| 건물구조 | 철근콘크리트구조 평지붕 · 지하 4층 / 지상 18층 |
| 소유자 | 서창욱 단독소유 · 2020.05.15. 거래가 577,938,200원에 취득 |
| 감정가 / 최저가 | 621,000,000원 / 213,003,000원 (3회 유찰) |
| 청구액 | 729,075,014원 |
| 매각기일 | 2026.07.27 |
① 권리 흐름 — 후순위 권리는 소멸, 임차보증금 승계도 없다
현재 권리분석의 기준점은 2020년 5월 15일 신한은행 근저당권입니다. 채권최고액은 720,000,000원이며 공동담보로 꿈의도시두드림 2층 202호가 기재돼 있습니다. 2025년 7월 25일 경매개시결정과 그 뒤의 국·평택시 압류는 모두 말소기준권리 이후 권리이므로 매각으로 소멸합니다.
② 임차인·점유 분석
| 점유자 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 / 월차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 방민석 | 미상 | 2021.01.20. | 10,000,000원 700,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
실제 점유자는 1명입니다. 보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 현황조사와 매각물건명세서에 확인된 점유자입니다. 확정일자와 배당요구 여부는 확인되지 않아 우선변제 여부는 단정할 수 없지만, 전입일이 말소기준일보다 늦으므로 매수인에게 보증금이 승계되지는 않습니다.
③ 가격 비교 — 감정가 할인율만 보면 안 된다
현재 최저가는 213,003,000원으로 감정가 621,000,000원의 34.3%입니다. 겉으로는 큰 폭의 할인처럼 보입니다. 그러나 단지 내 제공된 최근 거래는 전용 18.88~19.01㎡이고 분석 대상 면적은 33.93㎡로 면적이 일치하지 않습니다. 따라서 아래 거래를 104호의 직접 시세로 단정할 수는 없습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 19.01㎡ | 7 | 60,000,000원 |
| 2026.06 | 19.01㎡ | 12 | 55,000,000원 |
| 2026.05 | 19.01㎡ | 10 | 57,500,000원 |
| 2026.05 | 18.88㎡ | 8 | 57,500,000원 |
| 2026.03 | 19.01㎡ | 3 | 60,000,000원 |
| 2026.02 | 18.88㎡ | 14 | 60,000,000원 |
| 2026.02 | 19.01㎡ | 7 | 58,000,000원 |
| 2026.02 | 19.01㎡ | 15 | 62,000,000원 |
| 2025.09 | 19.01㎡ | 17 | 63,000,000원 |
| 2025.06 | 19.01㎡ | 15 | 72,000,000원 |
| 2025.06 | 18.88㎡ | 17 | 75,000,000원 |
| 2025.04 | 19.01㎡ | 4 | 73,500,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 18.88~19.01㎡ | 9건 | 59,222,222원 |
전체 12건 평균은 62,791,666원이나 가격 판단에는 더 최근 표본인 최근 12개월 평균 59,222,222원과 최신 거래 60,000,000원을 우선해야 합니다. 최근 거래군은 과거 거래군보다 19.4% 하락했고, 현재 최저가는 최근 12개월 평균의 359.7%입니다.
④ 유찰 시나리오와 미배당
| 회차 | 매각가 | 근저당 예상배당 | 근저당 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 213,003,000원 | 209,220,958원 | 510,779,042원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 149,102,100원 | 146,214,671원 | 573,785,329원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 104,371,470원 | 102,110,269원 | 617,889,731원 | 0원 |
근저당 미배당액은 낙찰자가 인수하는 금액이 아닙니다. 매각대금이 낮아질수록 담보권자의 회수 부족액이 증가할 뿐, 이 사건의 매수인 실질취득액은 각 회차의 낙찰가와 같습니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 213,003,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,782,042원 |
| 2. 을구 5번 근저당권 · 주식회사신한은행 | 720,000,000원 | 209,220,958원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
신한은행 근저당권은 510,779,042원이 미배당되는 계산입니다. 소유자 잔여액은 0원이며, 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 평택시 통복동 통복시장 남동측 인근으로 오피스텔, 단독주택, 숙박시설, 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진입이 가능하고 남서측 근거리에 1호선 평택역이 있습니다. 인근 버스정류장까지의 거리와 운행빈도를 포함한 교통여건은 보통입니다.
- 도로. 남동측 폭 약 8m 포장도로와 남서측 폭 약 6m 포장도로에 접합니다.
- 용도·설비. 집합건축물대장상 소매점·일반음식점이며 공동 위생급배수설비와 승강기설비가 있습니다.
- 토지. 5필지 일단의 사다리형 토지로 공동주택 및 근린생활시설 건부지로 이용 중이며, 일반상업지역입니다.
- 규제. 가축사육제한구역과 토지거래계약에 관한 허가구역에 포함되고, 소로2류·소로3류에 접합니다. 공시지가는 2,034,000원/㎡입니다.
- 건축물 상태. 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 없습니다.
- 환금성. 단지 규모는 298세대이고 사용승인일은 2017.10.27.입니다. 다만 분석 대상과 면적이 일치하는 거래가 없어 근린시설의 직접 환금성 판단에는 한계가 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 동일 면적·동일 용도 거래 확보. 현재 비교 표본은 18.88~19.01㎡로 대상 면적 33.93㎡와 다릅니다. 동일 면적 1층 근린시설 거래를 별도로 확인해야 합니다.
- 임대수익 검증. 현황조사상 보증금 10,000,000원·월차임 700,000원입니다. 실제 임대차계약서, 부가가치세 포함 여부, 연체차임과 관리비를 확인해야 합니다.
- 점유·명도. 대항력은 없지만 점유부분이 미상입니다. 점포 사용범위와 시설물 소유, 영업 종료 시기, 인도 조건을 현장에서 확인해야 합니다.
- 공동담보 확인. 신한은행 근저당에 꿈의도시두드림 2층 202호가 공동담보로 기재돼 있어 공동담보의 배당관계를 원문으로 대조해야 합니다.
- 세금·배당 확인. 국과 평택시 압류가 존재합니다. 등기상 압류는 소멸하지만 당해세와 실제 배당순위·금액은 배당요구 종기 서류와 교부청구 내역으로 확인해야 합니다.
- 토지거래허가 검토. 토지거래계약에 관한 허가구역 포함 여부와 집합건물 경매취득 시 적용관계를 입찰 전에 확인해야 합니다.
- 매각 결과 확인. 매각기일은 2026.07.27.로 기재돼 있으므로 매각 여부와 변경·연기 여부를 법원 기록에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 점유 현황을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “가격 메리트”는 별개다
이 사건의 권리 결론은 명확합니다. 말소기준은 2020년 5월 15일 신한은행 근저당이고, 방민석의 전입일은 그보다 늦습니다. 후순위 경매개시결정과 압류도 매각으로 소멸하므로 매수인 인수액은 0원입니다.
그러나 투자 판단은 권리만으로 끝나지 않습니다. 현재 최저가는 감정가의 34.3%지만, 면적이 다른 단지 내 최근 12개월 거래 평균의 359.7%이고 거래 추세도 -19.4%입니다. 직접 비교 가능한 동일 면적 근린시설 거래가 없으며 3회 유찰, 평균 유찰 2.6회, 매각률 0.0%가 함께 확인됩니다. 결론은 권리는 통과, 가격은 보수적으로 재검증입니다. 동일 면적 거래와 실제 임대수익으로 213,003,000원을 설명하지 못한다면, 단순히 감정가보다 많이 내려왔다는 이유만으로 응찰할 물건은 아닙니다.
